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如何在美國買房子：美國買房子的流程完整說明
我研究過不少國家的買房流程，比較起來，美國幾乎是全世界買房最簡單的地方，除了看房子，幾乎所有的手續都可以在線上作業，人在海外也可以輕鬆完成所有購屋程序。美國的線上電子簽名非常普及，著名的電子文件簽署科技公司Docusign是美國上市公司，不用出門，在家點一點手指就可以做完整個購屋手續。
整個美國的買房流程，分成下面幾個階段
▋確定想買的城市
美國是全世界面積第三大的國家，幅員遼闊，東南西北有各自的特色，每個州的房屋建造風格和房市都不同。像西雅圖的房市上漲快速，有些地區五年漲了一倍，競爭激烈；有些城市這10年來的房價則沒有太大波動，差異非常的大。我的同學20年前在紐澤西買了一戶房子，租金報酬率很好，超過7%，但是20年來房價漲幅只有20%。
如果是自住，就要從居住需求來確定要買的城市。之前寫過我選擇西雅圖的原因，每個人注重的條件不同，有些人喜歡寧靜的小鎮，有些人喜歡住在高樓大廈聚集的大都會，有些人怕熱，有些人受不了太冷的天氣，有小孩的家庭要想到小孩的教育，這些都要全盤考慮後才能夠決定住哪裡。
▋確定預算
購屋預算和選擇哪一個城市幾乎要同時考慮，比方說灣區，不是想去就去，那裡的好區隨便一間老破小的獨立屋就要200萬美元，如果預算只有100萬，又想要住在好區的獨立屋，選擇灣區就不實際，要不就是選擇其他的城市住，要不就是降低對房屋的要求。
有一位客戶從2018年開始申請EB-5，辦理投資移民，等了三年終於等到美國政府批准，但西岸的房價也已經漲得一塌糊塗。她的預算是70萬，買不到西雅圖東區的獨立屋，最後他決定調整對房子的條件，買一間小的townhouse。
如果一定想要住在某個城市，心中理想房子的房價又超出預算，先求有再求好是一個辦法。
要是已經確定會移民美國，最好是在過來之前就把房子買到，避免之後要過來的時候房價變動，買不到原本預期的房子。
▋決定資金來源
買房子不是用現金就是貸款，現金買房很直接，錢準備好就行，如果是貸款買房，這時候要開始跟銀行聯繫，辦理房屋貸款預批(preapproval)。美國銀行核准房屋貸款的，有以下幾個條件：
社會安全號碼 信用分數 美國國內的固定收入外國人要在美國銀行貸款很困難，在當地沒有收入，銀行不會願意放貸。西雅圖有一兩家中資銀行，願意為外國華人做房屋貸款，貸款的利率比當地人的房屋貸款利率高一個點，承做的貸款成數是房屋鑒價的六成，如果需要，可以找這一兩家銀行。但是這樣做的資金成本很高，比較多人的做法是從台灣或是香港的資產轉增貸，利率只要2%，然後在美國用全現金買房。
▋尋找喜歡的房子
找房子是買房過程中最有趣的步驟，也可能是最花時間的步驟。幸好，美國的房屋資訊非常透明，節省了很多找房的時間。
線上網站Redfin和Zillow統合了所有上市出售房屋的資料，想要找房子的人，只要上其中一個網站看，就可以看到所有上市出售的房子，不用像台灣或是香港需要一一上不同的仲介公司網站找房。
找到好房子有兩個訣竅，一個是多看，另外一個是積極參與。有時候心中想像理想的房子，實際上找到的時候會有不一樣的感覺。比方說，原本覺得房子的土地越大越好，等到真的出現一間佔地一公畝的房子，才發現要照顧這片土地超過自己的負擔。
雖然說房子要多看，但是不要沒有目標地到處看，這樣只會讓自己更加混亂。
想像在台灣買房子，如果台北，桃園，新竹，台中，台南，嘉義，高雄，花蓮，基隆的房子都看，不但不會更清楚自己想要什麼，反而會更沒有頭緒。美國的城市比台灣大，所以在看房子的時候更要有計劃地看。
以西雅圖為例，喜歡東區的，就密集專注地把東區的房子看個夠，想買華盛頓大學附近的，就在那個區域看個10幾20間，希望找未來輕軌經過有區域發展潛力的，就專注在Lynnwood或Shoreline找房，然後再將這些房子互相比較，這樣子才容易找到適合的房子，也不會錯過好物件。
最近有位客戶對於房子的條件就非常明確，要全新的房子，新規劃的重劃區，好的住宅環境，學區不重要。有了明確的條件，很快就可以找出符合條件的幾個地點，然後把這幾個地點的新建案全部看過一遍，非常有效地找到喜歡的房子。
▋出價簽約
找到喜歡的房子，接下來就是出價。美國每個地方的競爭程度不一樣，在西雅圖的一些地區，買房子是要競爭的，這個時候出價策略就非常重要。
對賣方來說，當然是價高者得，但價錢不是唯一，美國的合約書上有許多的附加條款，有很多的變化可以做，有些時候，價錢出得高，但是整體的出價策略也沒有做好，一樣買不到房子。
前天我們出價的那間房子，客戶是貸款買房，不是全現金，但是經過各種的準備和策略規劃，最後我們從10幾個offers中脫穎而出，得到賣方的青睞。
打算用貸款買房的人不需要灰心，覺得自己買不到房子，貸款買房在某些區域的確沒有優勢，但還是有贏的機會。
▋簽約之後的流程
買到房子很開心，心情定了下來，接下來還有幾件事情要做，就可以順利地擁有房子。
第一件要做的事是驗屋，如果房子沒有其他人競爭，通常我們可以把驗屋條款放在合約裡，那麼在房子簽約後的三到五天內，就可以請驗屋師對房子進行全面的檢驗，然後根據驗屋報告的結果和賣方做不同的協商。
要特別說明的是，在多個offer的情況下，是沒有機會放上驗屋條款的，只要有放上驗屋條款的offer，即使價錢是眾多出價裡面最高的，通常也會被賣房第一個排除。
在這種情況下，買方可以選擇在出價前請驗屋師對房子做pre-inspection，看完報告後再出價，這樣子就可以在出價書上安心地去除驗屋條款，增加買到房子的機會。
第二點要做的事是匯簽約金(earnest money)。簽完合約的兩個工作天內要把簽約金匯到履約保證公司，這是有時效性的，所以在簽約的隔天，買方要主動和履約保證公司聯繫，向他們拿匯款指示。
為了避免弊案發生，美國的房屋經紀人嚴禁經手金錢的事宜，金錢交易一律匯到履約保證公司，以保障買賣雙方的交易安全。履約保證公司只會把匯款資料提供給買方，不會提供給房屋經紀人。
之前有網友從台灣找到我，跟我說有台灣的仲介幫他找西雅圖的房子，簽約金直接匯給台灣仲介，再由他們匯到美國。這是不正當的做法，而且風險很大，萬一這位仲介收了錢，人消失了怎麼辦？
在這邊提醒大家，所有買美國房子產生的金錢交易，一定要匯到履約保證公司，對自己才有保障。
▋辦理貸款
上面兩件事情都做完，用現金買房的買房就輕鬆了，等著履約保證公司把尾款算出來，匯款後確定與賣方把房屋清空就可以交屋。
用貸款買房的人會多一個程序，就是辦理貸款。貸款不只是看利率還有貸款條件，處理貸款的承辦人員能不能順利地在合約上訂好的交屋日期之前順利完成貸款才是最重要的。
在尋找銀行貸款的時候，不要隨意找一間大銀行辦理貸款，在我的經驗裡，美國有一些著名的大銀行辦理貸款的能力並不好。這個只能點到為止，就不說是哪幾間銀行，只能建議大家選擇有口碑的貸款人員辦理房屋貸款。
▋其他零零總總
買房子中間還可能發生各種各式各樣的事，像昨天簽約後，客戶因為稅務上的考量，決定更改房屋持有人，合約要重簽；另外一位客戶也因為出國的行程，需要更多時間匯款，合約也要更改；第三位客戶的是打算交屋後馬上裝修房子，所以我開始提供裝修上的資源和建議。這些都是大家不知道的幕後花絮，要繼續處理。
在美國買房子的流程，大致上就是這樣。美國的房屋資訊透明，買房子的系統先進，只要找對人（房屋經紀人、貸款承辦人員、房屋裝修人員），一切的過程就會簡單順利。
如果你想找西雅圖或是加州爾灣的房子，請與我聯絡，elleninwa@gmail.com，我可以幫助您在西雅圖和爾灣買到好的房子。
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Joeman在日本買房，日本的房子真的很便宜？
這兩天新聞一直報導台灣網紅Joeman用台幣1500萬在東京買透天，我也來談談東京和西雅圖買房的一點經驗，以及日本房地產和美國房地產的不同。
我在東京有房子。
大約十年前，我把當時在台北的一間房子賣掉，2013年，台北市蛋黃區的房子相對來說真的很貴，當時我賣房得到的房款，居然夠我同時買下西雅圖和東京的房子。
我買的不是Joeman的那種透天別墅（日文叫做一戶建），而是鋼筋混凝土蓋的大樓，原因等等再說明。
先說說Joeman花了1500萬台幣，大約50萬美元，買的那間位於墨田區押上的房子。1500萬台幣在台北市能買到什麼？大概一間小套房；在香港，只能買到二個停車位。這也是為什麼很多人覺得：哇，1500萬台幣在東京可以買到透天好~便~宜~。
但這樣的比較，其實是拿蘋果和橘子比。押上雖然在東京23區內，但是在墨田區，不是東京都的中心。我們一層一層來了解墨田區的位置。
▋東京都
東京23區相當於過往的東京市的範圍，總面積約622平方公里，人口約900萬人。
臺北市包含12個區，面積為272平方公里，人口約250萬人。
▋墨田區
墨田區在明治時期開始成為工業區，近年來不少舊的大型工廠搬遷至區外，改建成住宅區，晴空塔也是在2012年建造的。墨田區居民的平均年收入在東京23區算是比較低，許多中小型工廠和傳統工藝工作坊依然存在，某些地方仍然有製造業城鎮的市容。東京這麼大，不同的地點，平均單價差別十倍都有，寫下這些，希望給大家一個墨田區比較清楚的輪廓。
如果要拿墨田區和台北以及西雅圖的某個地區比較，我覺得墨田區比較類似新北市的樹林區；或是西雅圖的Everett。
▋一戶建
Joeman買的這棟房子是一戶建，也就是美國所說的獨立屋，台灣人說的透天，是有自己專屬土地的房子。日本的一戶建和美國的獨立屋都是木造的，這一點兩個地方的房屋比較類似。台灣的透天厝大多是鋼筋混泥土蓋的，結構上不一樣。
很多人覺得鋼筋混泥土建得房子比較紮實，其實木造的房屋耐用年限很久，西雅圖市有很多一百年以上的木造房，結構都還很穩，
不同的是，美國的木造獨立屋，就算是100年以上，銀行都可以鑑價貸款，地點好的還很貴，核貸金額$500萬美元都有。日本的銀行卻不同，他們給予木造一戶建的房屋折舊年限通常是20-40年，超過這個屋齡的老透天，貸款就非常困難，只能貸到土地的價值。
能不能貸款對於房屋價值的影響很大，房子沒辦法貸款，價格就很難往上，所以日本有很多不值錢的老房子（一戶建）。到日本的房地產網站搜尋，台幣300萬元（美金10萬元）就可以在東京23區買到屋齡40年的一戶建。近年來東京甚至可以找到“空き家”，英文翻譯是Akiya，就是被丟棄許久，沒有人住的房子，這些房子的價錢更低，100萬台幣（3萬美元）也可以找到。這些Akiya不是在23區內，但也是在所謂的東京，所以大家千萬不要聽到東京就等於市區。
綜合以上，在日本買一戶建和在美國買獨立屋是完全不同，如果目的投資期待房屋增值，真的不要在日本買一戶建。如果是自住、或是像Joeman這樣打算用來當作民宿收租，那麼依照個別案例是可以考慮的。
▋房屋持有成本
日本的房屋持有成本很高，而且名目一堆，即使我擁有日本房地產已經十年，每年收到稅單以及各種費用的明細，還是要重新溫習一遍。
以我持有的日本房屋來看，每年的固定資產稅、都市計畫稅大概是房價的0.5%，管理費是房價的0.6%，修繕積立金0.5%，管理費和修繕基金是大樓的管理委員會收的，不是物業管理公司的物業管理費。我和朋友合夥，她是日本的地產經紀人和開發商，所以我們自己有管理物業的資源，一般人要再加上物業管理的費用，大概0.5%。
這樣加一加，一年的持有成本可以到達房價的2%，的確是高，但從投資的角度來看，重要的是它帶來的收益值不值這些費用。東京的租金報酬率現在大概4-6%，＂如果＂房屋會增值，其實還是可以的。
最重要的是這個＂如果＂，東京的房價會漲嗎？未來我不敢說，但是過去的事實可以當作參考。
▋失落的30年與匯率風險
日本在1991年泡沫經濟後，有著失落的三十年，國內經濟停滯，通貨緊縮，最有名的就是日本的負利率，錢存在銀行不但沒有利息，還要付錢給銀行請他們代為保管。這三十年的房價，也真的是沒什麼動，造成日本人不喜歡買自己國家的房子，即使是有錢人，可能都還是選擇租房。我唸研究所的時候，有五、六個日本同學，他們畢業後回到日本，在大商社工作，成為高階主管，跟他們聊天的時候，還是有人寧願租房，不買房子。他們的父母在這失落的30年，房屋價值折半、被拍賣，許多日本父母從小就教育小孩買日本的房子會賠錢，租房子比買房子好，這是很特別的歷史背景，和我們從小在台灣學到的觀念完全不同。
至於我十年前買的房子，因為在東京的好地點，十年來是漲了大約30%，但是十年30%的漲幅其實很少，同時期我在西雅圖買的房子漲了2.5倍，更不要說這十年來日幣對台幣貶了超過40%。之前另一篇文章有分析過購買海外房地產要注意的事情，其中一點很重要的就是匯率風險，如果現在把這間房子賣掉，換回台幣，根本就賠錢。附上十年來日幣兌台幣貶值41%的圖表。
當時會買下這間東京的房子是打算以後退休自用，收到的日幣租金直接投資日本股市，將來去日本long stay的時候當生活費，所以匯兌風險不在我的考慮範圍；如果你的投資是將來打算換回台幣的，匯率這點真的一定要考慮。
如果美元兌台幣貶值20%，台灣的外銷和電子產業就全部玩完，央行在這種事發生之前就會採取行動管理匯市；反觀日幣兌台幣，過去四年貶值25%，過去十年貶值40%，台灣央行有做什麼嗎？沒有，因為央行盯得最緊的是美元，不是日元。這十年來台幣兌美元的波動只有5%，可見央行為了出口貿易，盯美元盯得多緊。美國是現今世界上最強大的國家，許多國家最重要的貿易國都是美國，貨幣政策都參考美元發展。放眼全球百大公司，大部分都是美國公司，我們的生活被Facebook、Microsoft、Google、Apple、Amazon、Open AI這些公司深深影響，持有美國的貨幣最安全，風險比持有日元、泰銖來得低。
▋日本的打擊炒房政策
要在日本買房地產賺錢已經很難，真的賺了一點錢，日本政府還要課資本利得稅。在日本，持有房地產五年以內出售，要課30%的資本利得稅，台灣近兩年推出的打擊短期炒房政策應該有參考日本。
再提醒大家一次，如果買房子是為了投資等待增值，有太多比日本更好的選擇。
不知不覺寫了太多，大家可能都看累了。日本的房子不是不能買，只是在買之前要想清楚購買的目的，了解日本市場特有的風險。
我在東京有房子，也和合夥人一起在日本做土地開發，為了寫這篇文章，昨天特別打給東京的合夥人，向他請教一些細節，如果仍有疏漏請大家包涵。我的合夥人在日本做房產經紀人，也是土地開發商，在日本擁有超過50間房子，是一位非常傑出的專業人士，如果想要請他幫忙買東京的好房子自住，可以聯繫我。
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西雅圖東區的輕軌今年四月要開通了!
Eastside的light rail終於要在今年的四月二十七日開通，這條大家引頸期盼的輕軌，即將讓Eastside與Seattle的交通更加方便順暢。
不過，四月份通車的部分是從Redmond到Bellevue，連到Seattle的那段估計2025年才會開通。
施工速度可以快一點嗎?大家都等不及了。
說到施工速度，美國和亞洲真的無法比。Redmond到Bellevue這段看起來沒有特別大障礙的輕軌，居然足足蓋了十年，一輩子有多少個十年可以等。
有網友笑笑說，我住在Issaquah，我們這邊的輕軌估計是2044年通車，20年後，小孩長大去UW念博士班可以用到。。
但也有人表示，10年蓋輕軌在美國算不錯的，紐約的第二大地鐵，現在的Q線，第一階段花了50年，2017年完工，第二階段只有增加三站，今年開工，預計八年後，2032年完工。比上不足比下有餘，這樣看起來西雅圖的輕軌進度又好像還不錯。
不管怎樣，還要等十年以上才通車的路線都有很高的不確定性，建議大家在購房的時候忽略。像Kirkland的輕軌，要到2044年才通車，中間的20年不知道會有什麼變數，買那邊的房子，就不要考慮它的輕軌效應。事實上，Kirkland已經很旺，屬於一級戰區，有沒有輕軌線，對房價沒有什麼影響。
隨著輕軌的開通，Bellevue和Redmond這些地區的房子又更加搶手，這個星期我們在Bellevue出價的房子又是multiple offers，而且不乏現金買家，華人買家都很有實力。150萬美金以下的基本上都要競價。
這兩天新上市幾間在Bellevue的獨立屋，條件都不錯，而且難得價錢在150萬美金以下，下星期就offer reviews。有興趣的人麻煩聯繫我: elleninwa@gmail.com 我拿房子的詳細資料和影片給你參考。趁現在還有150萬以下的房子趕緊買，過兩年東西向輕軌通車後，也許都200萬起跳。
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有土斯有財？什麼樣的不動產不要買(一)
前陣子有位女士找我，問我能不能幫她和先生處理掉一筆在西雅圖的土地。
“當然沒問題，這是我的專業，請給我土地的位置，我幫您查查。”
她將當時的買賣契約寄給我，這一看，不得了，這塊土地在一個我從來沒有去過的地方。。。。
土地不是在他們以為的西雅圖，而是在華盛頓州的中部，一個叫做Grant county的地方，從西雅圖開車要開三小時才到，比到溫哥華還遠。30年前，這對夫妻的朋友跟他們說這裡要蓋一個新的機場，有難得一見的機會，而且，買了土地可以辦移民，拿到美國的身分。可以賺錢又能夠辦移民，夫妻兩人聽到有這麼好的機會，決定花錢投資下去，
”美國的地，再怎麼樣應該比台灣值錢吧？”
“土地放久一定增值。”
抱著這樣的想法，這筆地兩夫妻一放就是30年。
今年，兩夫妻年紀大了，不想再花心力管理海外的資產，找我幫他們把地賣掉。
我看了他們的買賣合約，當時他們總共買下六筆土地，一筆20公頃，六筆加起來有120公頃，的確是非常大的一塊地，放在西雅圖，現在肯定價值不斐；但是他們的這些地是在西雅圖往東開三小時的Grant County，從買地到現在過了三十年，附近的土地仍然未開發，一片荒煙蔓草；最重要的是，土地四周連水和電也沒有，要把水跟電牽過去就至少要花上萬美元。
讓人不忍的是，這對夫妻當年信任朋友，總共花了將近17萬美元買這些土地。30年前貝佐斯在Bellevue買得起家厝也才11萬美金。30年前的17萬，換算到現在至少是200萬美元。。。
雖然很難開口，我還是婉轉地向這對夫妻說明他們擁有的這些地不值錢。這位女士問到既然土地不值錢，可不可以不再繳每年的土地稅？可惜，這也行不通，在找到人接手土地之前，他們都要繼續繳土地稅給地政局。而且因為土地不值錢，但是每年都要繳稅，可能免費找人接手都找不到，還要貼一筆錢才有人願意接。說到這，我真的蠻同情他們，花了這麼大一筆錢，沒有買到資產，只得到甩不掉的負債。
雖然這個案子八成要當義工，但是因為他們兩夫妻都不會說英文，土地又在遙遠的北大荒，我決定盡力幫他們。
三十年前的事只有老江湖才知道。我問了好幾個人，終於從一位從事仲介超過35年的同事打聽到一些消息。他告訴我，三十年前，有人在Grant county用非常便宜的價錢買了上百筆的荒地，打著要蓋新機場的名義，吸引亞洲人過來”投資”，包括韓國人和台灣人都有不少人買。那個人幾乎無成本取得土地，再用高價賣出土地，荷包滿滿地人去無蹤，接下來的三十年，陸續有人打算賣地，才發現受騙了。
“這些土地有開發的機會嗎？”明明知道答案，我還是忍不住問了這個問題。
“可能看看一百年後有沒有機會吧。” 老江湖這樣回答。
有土斯有財是老一輩傳承下來的觀念，也根深蒂固地在許多華人的心裡。但是，美國這麼大，除了大都會，其他地方的土地根本不值錢，就像大陸東北的北大荒，只能放牛羊。在不了解的情況下購買土地，買到的通常不是資產，而是負債。
就算是西雅圖的土地，也要先經過謹慎評估才有可能獲利，有些土地沒有下水道，也沒有電，根本沒辦法蓋房子住人。一般人不懂這些東西，想著這地將來會有捷運、會有輕軌，如果真的是確定的消息，人家怎麼會便宜把地賣給你。海外的投資人在美國置產，一開始還是買房子最穩，不要一下子就想跨級打怪，跳到複雜的土地交易中。
兩夫妻的土地目前還沒有找到人願意接手，他們還在為三十年前聽信朋友的銷售而付出代價，繳交土地稅。把這個故事寫出來，給大家當作一個借鏡。如果要買不動產，還是委託專業的人，不要隨便聽信朋友的話就買。
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孩子在波士頓唸書，卻跑到西雅圖買房
上個星期有位媽媽Angela來找我，說小孩到美國唸書，她想在西雅圖買房子投資，得到一些美金收入。
聽到後，我很自然地以為她的孩子在西雅圖唸書，要買學校附近的房子給孩子住，沒想到她的女兒是在美國東岸的波士頓唸大學。
波士頓是我很喜歡的一個城市，生物科技重鎮，也是一個很有人文氣息的地方，我去紐約的時候都會順道去那邊旅遊。
女兒在波士頓唸書，為什麼你會來西雅圖買房呢？我問Angela。
＂一開始我是打算在波士頓買房，就在學校附近買間兩房的townhouse或是condo給小孩住，但是看了學校附近的房子，發現都不太理想。
首先，波士頓大學(Boston University)附近的小學學校評分很差。小孩已經上大學，我也不是特別在意學區的分數，想說小學有個5分就可以，結果附近小學的評分只有2分，哈佛大學和BC (Boston College) 附近的小學評分也是2分，這個評分低到讓人無法不在意。
學校附近沒什麼townhouse，都是condo，兩房的condo在$85萬美元左右，價錢算合理，但是每個月的管理費（HOA dues) 超過$600元，相當高。而且管理委員會對於屋主裝修房屋有很多規範，買下房子後，想更新浴室要和管理委員會申請，他們同意後才能裝修，過程繁瑣又耗時。
因為上面兩點，我改變在Boston University附近買房子的想法，開始找其他可以產生租金收入的方法來補貼女兒的租房費用。我的朋友去年找你在華盛頓大學附近買了一間townhouse，她對房子和租金回報都很滿意，於是介紹我到西雅圖買房子。＂
我幫Angela做了個比較分析，$85萬在華盛頓大學附近可以買到二手的三房townhouse，學校評分有7分，沒有管理費。每個月租金估計可收$3500，房屋稅加保險費平均每月$600元。Angela替女兒租的condo，一個月租金$3700，租金收入補貼後，Angela每個月支出$800元。
如果在波士頓大學附近買了$85萬的condo，每個月的管理費$600元，房屋稅加保險費平均每個月$500元。女兒住在自家的condo不用付房租，Angela每個月支出$1100元。
這是大方向的現金流分析，還沒有考慮房子未來的升值潛力。西雅圖是科技重鎮，波士頓是生技中心，兩個城市的前景都很好，算是打平。從房屋條件來說，townhouse的增值潛力比condo好，學校評分中等以上的地方增值空間比學校評分2、3分的地方好。把這些都列入考慮，就可以看出在西雅圖買townhouse，用這裡的租金收入來補貼波士頓的租金支出是一個很好的策略。
今天帶Angela 看圖中的這間房子，她很滿意。華盛頓大學附近一些地區很安全寧靜，適合留學的學子居住。
思維是致富的重要關鍵，買房子更是需要策略。策略性的做出投資決定，一年可能看不出差異，但是長期下來一定會有明顯的成果。如果您想要購買西雅圖的房子，歡迎與我聯繫: elleninwa@gmail.com
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房價漲十倍但是賠錢？如何選擇投資國際房地產
有一位朋友，十幾年前從美國到土耳其當機師，最近飛機開到這停留了幾天，約我見面喝咖啡。機師的收入不錯，這麼多年來他也在土耳其投資房產，買了幾棟房子。土耳其的房價有多瘋狂？伊斯坦堡過去十年的房價漲了超過十倍，台灣、美國、英國都遠遠追不上土耳其的漲幅。
本來以為在伊斯坦堡有好幾間房產的他，應該要準備退休了，沒想到一見面，喝了一口咖啡，他語氣沉重地問我：可不可以介紹一些西雅圖好的房子給我投資？
我心裡想，在伊斯坦堡有五間房子的他，怎麼說也應該財富自由了，為什麼愁眉不展又這麼嚴肅。
深度聊天後，我才知道，原來伊斯坦堡的房子，這十幾年來雖然漲價很多，但是這幾年來土耳其的貨幣里拉大幅貶值，換算成美金，這麼多年來居然連本金都換不回，對於想要再回美國退休的他是噩夢一場。
賺了房價賠了匯價：貨幣貶值對資產的影響有多大？
沒有經歷過，很難想像貨幣貶值對資產的影響。2010年底，美金對里拉的匯率是1:1.43，朋友用$70,000美元換了100,000里拉，買下一間伊斯坦堡的房子。經過13年，伊斯坦堡的房價漲了15倍，沒錯，超級驚人的漲幅，他的房子從10萬元里拉升值到150萬元里拉，是全世界房價漲幅排名的前幾名，聽起來超棒。但是，2023年11月的現在，美金對里拉的匯率是1:28.5，本來1.43元里拉就可以換到1塊美金，現在要28.5元里拉才能換到1塊美金。
讓我們來算算看:
2010年11月的購買成本：$70,000元美金
2023年11月的房屋市價：150萬元里拉 除以 28.5 = $52,260美元
這表示13年來，朋友沒有賺錢，還虧了$17,740美元，同樣的13年，美西的房價平均漲了三倍，他這麼多年來在土耳其存的錢根本負擔不起，難怪他絕望地說要趕快離開土耳其。
投資開發中國家房地產的風險
不只是土耳其，其實許多開發中國家都有類似的風險。前幾年台灣很流行的柬埔寨，越南，很多台灣的房屋仲介公司大力推銷這些國家的房產，結果柬埔寨的房地產爆跌，越南的房地產崩盤，光是今年上半年就有10萬家房地產公司倒閉。更不要說房價沒漲，就算房價有漲，越南盾在這十年對美金大幅貶值24%，除非生活上用的到越南盾，不然怎麼樣都要換回使用貨幣，光是匯率的損失就夠嗆。
這些新聞網路上都有，大家可以自己查查越南還有柬埔寨房地產的慘況。至於很多台灣人喜歡投資的泰國，十年前廣告大肆促銷用500萬台幣可以在曼谷捷運站附近買到一間新房子，現在還是幾百萬台幣。大費周章到國外投資，期望高報酬，結果報酬還不如台灣房地產。
我相信這些開發中國家的增長潛力，去投資生意很有潛力，但是投資房地產還是免了。我們看到很多上市公司在越南設廠賺錢，因為它們的費用是越南盾，賺的是越南盾或是台幣或是其他強勢貨幣；投資房地產剛好相反，你投資進去的成本是外幣(台幣或是美金)，收入卻是越南盾。簡單的一個問題：甚麼時候聽過有人在越南的房地產賺大錢？就連泰國，我都沒聽過在泰國投資房地產發財的。
了解一個國家的底氣
房地產看的是一個國家的底氣，選擇有實力的國家投資，即使短期因為全球經濟蕭條回檔，它也會在景氣反彈的時候優先強勢上漲。相反地，選到一些風雨飄搖的經濟體，一次全球震盪，可能幾年都回不來。這世上最強的國家是哪個？怎麼看還是美國。另外，有些國家的經濟是以出口導向，像是台灣以電子業為重點產業，電子產業的出口是台灣GDP重要的貢獻。在這樣的情況下，台灣的貨幣升值會對電子出口造成很大影響，間接地影響到台灣的GDP，因此台灣的經濟體並不具備對美元大幅升值的條件。了解這種經濟背景後，有美元需求的民眾，就要提早做好美元資產的規劃，才不會在孩子要出國留學的時候，發現無法負擔那時的美元費用。
用總體經濟的眼光分析房地產
以前念大學的時候，有一堂必修的課是總體經濟學，念一堆國家GDP以及國家與國家之間經濟的關係，當時上課真是上的痛苦萬分，想著念這些對自己生活用不到的東西有什麼好處。沒想到這些當初覺得很無趣的理論，潛移默化地影響了我的思考跟判斷，讓我在這幾十年的理財道路上避過很多雷。這裡不跟大家講解複雜的總體經濟理論，只用一些簡單的例子，讓大家在投資房地產的時候，做更多好的選擇。
依照生活選擇適合自己的市場
我們無法決定自己生在哪裡，但是可以決定投資在哪裡。一個大原則，立足台灣，或是香港，中國都好，但是放眼天下。有計畫送小孩到美國來的朋友，將來就是會用到美金，所以不要只侷限在自己居住地的房地產，將美國置產列為投資組合中才是最佳的理財方法。
房地產是理財的重要工具，而國際房地產又是長遠人生規劃不可或缺的投資組合，有國際觀的都應該考慮購買國際房地產，而選擇哪個國家的房地產，可能對將來的報酬有十幾倍的差異。如果您想找西雅圖的房子，請來信與我聯繫 elleninwa@gmail.com。
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University of Washington
US News 最新的大學學科排名出爐，華盛頓大學（University of Washington）不但進了前10名，還一舉拿下第七名，超越加州理工學院以及康乃爾大學等名校。
AI 人工智慧科系排名：#7CS 電腦科學排名：#10以大學來說，西岸的學校比較多在科技相關的科系上面很強，這和產業發展有很大的關係，灣區、西雅圖是全球最先進的科技中心，這邊對科技的投資還有栽培是其他地方找不到的。
有些人會說，第一名的卡內基美隆大學不在西雅圖呀? 外行的看熱鬧，內行的看門道，簡單地告訴大家兩個字：趨勢。
卡內基美隆在電腦科學領域排名第一有至少15年，或者更久，我申請碩士的時候就知道它們的電腦科學超強；至於華盛頓大學，20年前申請碩士的時候，我還分不清楚這間大學是在華盛頓州，還是華盛頓特區。
但是今天呢? 華盛頓大學的電腦科學和人工智慧的排名大幅躍進，從沒沒無聞到全世界第七強，這是一個很強的訊號，也是長期的上升趨勢。全世界最大的科技公司微軟 (Microsoft)、Amazon都在西雅圖，藉著地利之便，華盛頓大學成為這些科技公司最好的育才班。這些科技公司不吝於投資到華盛頓大學，蓋大樓、買設備、捐款給學校聘請最棒的教授，很快地，華大的人工智慧就這麼起來了。(這幾天Open AI的新聞大家可能都有看到，Open AI的七百名從事人工智能的工程師集體辭職，微軟和Salesforce馬上跳出來無條件接收。)
投資，自然是要有收穫。不管是小的新創公司，或是大的科技巨頭，隨時都在華大徵才，進到華大的電腦科學或是人工智慧科系，擔心的不是找不找得到工作，而是要選哪一家公司上班。
華盛頓大學（UW）擁有世界上領先的人工智能研究中心之一，對機器學習感興趣的學子們絕對不要錯過。
學校的AI項目下設於Paul G. Allen計算機科學與工程學院的計算機科學學士學位中。
學校的師資
學院有80名全職教學人員，超過半數獲得總統/NSF青年研究者獎或NSF職業獎，有50餘位在各領域十分傑出的院士，師資陣容非常驚人。
大多數本科生能參與CS和AI領域的相關研究，並在西雅圖參與一次或多次實習，這些實習的經驗是有錢也買不到的，能夠參加實習，就有很大的機會拿到正職的工作。華盛頓大學一直是Google、微軟、Amazon等頂尖高科技公司的目標院校。
AI和CS科系的主要研究領域包括機器學習、自然語言處理、概率推理、自動規劃、機器閱讀和智能用戶界面等。
申請的秘訣
Paul G. Allen學院每年招收約550名新生，有限名額讓申請競爭變得尤為激烈。主要申請途徑有以下3種：
高中生直接申請：需要將計算機科學或工程列為首選專業，有極低概率會被直接錄取到該學院
UW學生申請：被錄取學生中，有約25%-30%的學生為進入學校後發現自己對該領域感興趣後提出申請，也就是說，先進到UW就有更大的機會轉系。
轉學申請：優先考慮來自華盛頓州的社區或技術學院學生的轉學申請。第三點非常重要，如果孩子一開始沒有太大的機會直接申請上華盛頓大學的人工智慧或是電腦科學相關科系，不要緊，先到西雅圖這裡念社區大學，之後轉學錄取的機率比其他地方的學校來得高。事實上，在美國的有很多預算有限的家庭都是讓孩子走這條路，經濟實惠，認真努力最後一樣可以成功轉學並且進到大公司工作。
錄取標準
華盛頓大學非常看重申請人的文書、課外活動、個性的匹配度。建議申請AI方向的學生在高中時期攻讀數學高階課程和參加計算機相關的科研競賽，表現出在相關領域的高度興趣還有專長在申請的時候是很重要的。
未來的世界充滿人工智慧，不管將來是不是從事相關的工作，家長都希望孩子了解以及運用人工智慧讓生活更好。
選好的不要選便宜的，西雅圖是全世界人工智慧的頂尖城市，有興趣的家庭絕對不要錯過在這裡唸書、居住、還有投資置產的機會。想要為將來打算，到西雅圖的家庭歡迎與我聯繫 elleninwa@gmail.com
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西雅圖輕軌介紹 : Shoreline 輕軌站
除了紐約曼哈頓、舊金山市區，在美國要找到規劃完善的輕軌站和地鐵站，就是西雅圖的輕軌線。看看上圖的輕軌線規劃圖，是不是很棒？除了輕軌，西雅圖的公共運輸公司Sound Transit還提供多條火車以及快速巴士的路線，將整個西雅圖區密密地網羅起來。不得不說，西雅圖在公共運輸上的規劃真的是美國前三名。
目前的輕軌線可以將乘客從西雅圖機場載到西雅圖北邊的Northgate，而還在建造的Lynnwood輕軌延伸線將於 2024 年在 Northgate 和 Lynnwood 之間開通四個新的輕軌站，其中兩個站將位於 Shoreline 附近的 I-5 高速公路和 145th街 以及 I-5 和 185th街，第三個站是 Mountlake Terrace，最後一個站是 Lynnwood 市中心。
新線路預計將使乘客從 Lynnwood 到西雅圖市中心只需 28 分鐘，從 Shoreline 到西雅圖市中心只需不到 20 分鐘，真是太方便了。為迎接這些新的輕軌站，Shoreline 周邊正發生許多都市計劃上的變化。首先，145th街和185th街附近的社區在 2016 年進行了重新分區，走路可以到輕軌站的地區都變成混合住宅區，最高可以蓋七層樓高的房子。
到目前為止，145th 周圍的重新分區區域很小，只延伸到車站大約 5 個街區。145th 站是兩個站中較小的一個，145th 街站位於 I-5 的右側，大約在 NE 15th 街和 NE 147th 街之間。該地區將分兩階段進行重新分區。在分區圖中標記為“1”的區域已在 2016 年進行了重新分區。在分區圖中標記為“2”的區域將在 2033 年進行重新分區。145th 站是兩個站中較小的一個。
185th 街站位於I-5左側，大約在Shoreline Center附近。該地區將分三階段進行重新分區，在這個分區圖中標記為“1”的區域已在2015年進行了重新分區，2號分區將在2021年重新分區，3號分區將在2033年重新分區。重新分區區域從靠近高速公路的185th 街延伸到大約190th 街和向下到180th 街，它還沿著185th 街向西延伸到大約99號高速公路，向東延伸到10th Ave NE以東，在第2階段和第3階段，它將向南和向北擴展得更遠。
Shoreline輕軌站社區將有甚麼變化？
新的分區意味著在每個車站步行 10 分鐘範圍內，正在興建許多新的住房和設施。在 185th 和 145th（被重新劃分為 MUR-35 和 MUR-45 的區域）沿線，有許多新的 4、5 和 6 單元聯排別墅項目正在進行。靠近車站，正在建造帶有街頭零售的公寓，用於劃分為 MUR-70 的地塊。下圖顯示了MUR-35，MUR-45，和MUR-70的建築物類型的例子。
其實輕軌給大家帶來的並不是說住在Shoreline的人以後就可以走路到輕軌站上班，西雅圖不像台北這麼小，大部分住在Shoreline的人還是必須要開車或是坐公車才到輕軌站。輕軌站增設最主要的利益在於附近新增加的商業活動，以及城市的更新。光是蓋一個新站，周邊做了多少的建地重新分區，有多少的舊房子因為都市規劃而重建成嶄新的聯排屋，這些都有助於Shoreline的環境提升；另外，輕軌站周邊會形成新的商圈，帶來更多的商業活動，這兩點才是輕軌建設對當地帶來最大的貢獻。
經過Shoreline，看到以前老舊不平的道路，因為興建輕軌而全部重新翻新，新鋪的道路又白又平，替這裡的住戶開心。買房子最大的好處，就是免費享受到這些政府對公共設施的更新，然後因為環境變好，房價也跟著上漲；而租房子的人，看著一旁的萬丈高樓平地起，不但分不到這些公共財，反而因為都市更新，房租上漲的更多，被迫只能往更郊區跑。一樣建設兩樣情，正確的資訊分析與決定，長久下來把買房與租房的人的距離拉得更大。
如果你對Shoreline的房子有興趣，想搭上Shoreline發展的列車，歡迎來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
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房價不漲，是福是禍?
這幾年房價居高不下，讓許多人望屋興嘆。然而，房價不漲真的是一件好事嗎？
房價不漲，當然是有一些好處。購屋負擔降低
房價不漲，代表你不用花那麼多錢就能買到房子。以台北市來說，現在一間兩房的大樓平均要價3000萬元台幣，如果房價不漲，那麼明年還是3000萬元。
假設你年薪300萬元，想買一間3000萬元的房子，需要本金600萬元。如果房價不漲，你可以慢慢存頭期款，然後買下房子，不用擔心房價漲，而薪水追不上房屋漲幅。
房貸壓力減輕
房價不漲，代表房貸金額不會增加。以上述的例子來說，如果房價不漲，那麼每個月的房貸金額還是2400萬元。如果買房子的時候房價漲了10%，那麼房貸金額就會增加240萬元，每個月的本利負擔也會增加。房價不漲，每個月可以省下至少一萬元的房貸金額。這筆錢可以拿去存錢，或者做其他投資。
但是，房價不漲真的是好事嗎? 讓我們看看房價不漲有甚麼壞處
房價漲幅落後通膨
通貨膨脹是全世界時時刻刻在發生的事情，房價不漲，但是所有生活用品都在漲，等於你的房屋資產相對縮水。舉例來說，十年前我們用70元買一碗牛肉麵，現在一碗夜市的牛肉麵要140元年後，如果你把十年前的70元存下來留到今天用，那原本能夠買到一碗牛肉麵的你，現在只能買到半碗。
房價不漲，資產落後通膨的最大問題就是實質購買力縮水。以一棟3000萬台幣的房子來說，如果房價不漲，十年之後，你實質的購買力只剩1500萬，到時候賣房子的錢都不夠養老。有人說，我可以不買房子拿錢去投資股票，說的很容易，我們身邊有多少人成功靠著股票維持生活水準？大部分的人都是因為股票破產。
失去移居的選擇權網路上有人在討論美國的房價，說到德州的房子，因為高額的房屋稅，這幾年來房價不像加州、華盛頓州漲得那麼多，讓人可以負擔，他覺得蠻好的。當然，現在可以負擔會覺得很好，但是這個人忽略了一點：他買的是資產還是負債？不會漲，每年又要繳高額房屋稅(德州的房屋稅率是華盛頓州的三倍)的房子，在我眼中是負債，不是資產，不是資產的東西不是理財的好工具。今天因為負擔得起而在德州買了一間房子，三年五年日子可能過得很舒服，但是五年後，當自己有一天想要到外州，卻發現加州、華盛頓州、科羅拉多州的房價已經漲了一倍，五年前在德州買的房子50萬美金，現在60萬，別人在華盛頓州50萬美金的房子，現在已經120萬，這時候在德州置產的人還有選擇往外州移居的能力嗎？你住的地方不漲，但是世界上好地點的房地產都是至少跟著通貨膨脹上漲，幾年下來，差異巨大。有人說，那我一輩子待在德州就好啦？是沒錯，但是你的小孩也一輩子待在德州嗎？他們會不會去外州念書工作？或者甚至出國到其他州？我們都希望資產增長，讓後代過好一點的日子不是嗎。說這些的重點是提醒大家在置產還有理財的時候，把眼光國際化，自己熟悉的城市，只是世界的一個小角落，有宏觀的國際觀，才能做正確的理財，讓自己還有家人將來有更多的選擇的能力。
跟大家分享我自己的理財例子。2014年的時候，看到西雅圖的前景，我評估西雅圖未來十年的發展會比台灣好，那時候台北市的房價高，租金報酬率不到2% (現在也差不多一樣低)，於是我把一間台北市的房子賣了，拿來西雅圖買兩間房子，以房養學，用房租支付兩個小孩的教育費用。當時一間西雅圖房子的租金每個月$2000元，一年$24000，用來支付一個小孩的私立學校學費。這十年下來，租金漲到每個月超過$3000元，跟上學費的漲幅(有小孩的家庭都知道學費年年調漲的威力)，非常抗通膨，靠著這兩間西雅圖的房子幫我養小孩，不需要擔憂學費從哪裡來。更好的是，西雅圖這十年來的發展跟我的預期一致，兩間房子在過去十年漲了三倍，存房理財是中產階級最重要的投資功課，購屋者在購買房屋時，要考慮房價漲幅與通膨的關係。
我們不需要當炒房客，或是投機去賭明年的房價增幅，而是運用房地產的資產價值增加，讓房地產成為人生中最成功的理財。如果您想了解西雅圖的房地產，歡迎來信與我聯絡 elleninwa@gmail.com。
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歡迎來到西雅圖：西雅圖房地產知識總整理
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幫客戶買賣西雅圖的房子多年，這幾年開始將點點滴滴紀錄在網頁上，下面有我寫過的一些文章，希望可以幫助想在這裡置產的人。
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在台灣長大，二十多歲開始在台灣投資房產，之後慢慢將觸角伸及歐洲和美洲。房子是我最有興趣的東西，因為它代表一種風格、一種文化、更是一種生活。來到美國後，深深了解到亞洲人在外國購屋的不易，要找到一位專業、值得信任、文化背景類似自己的仲介非常困難，因此我進入地產經紀領域幫忙大家購買有價值的房子。
把對的事做到好是我的座右銘，誠信和人格是我最重視的事情。一步一腳印的耕耘，讓我的團隊連續幾年都是大西雅圖地區營業額前1%的團隊，我們專長於房產買賣，更可以幫您買到最適合與高價值的房地產。 住過Seattle和Eastside，我對大西雅圖的這兩大區塊都有深入的了解。擁有兩個小孩，身為母親的我特別注意社區安全性以及學區的資訊，在這方面可以給您一些建議。 我擁有各種資源，包括貸款經紀、驗屋師、房屋裝修師傅、維修工人、物業管理經理、會計師與稅務師等等，提供您從頭到尾一條龍的服務，滿足想要投資或是自住購屋的你。
想在西雅圖置產，歡迎與我聯繫，讓我幫助您在西雅圖置產更順利：elleninwa@gmail.com。