06_我的生活與投資哲學
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如何一步步買到自己心儀的房子
華盛頓州3月的房屋中位數銷售價格同比上升7.5%，朋友和我說：房價漲這麼快，買不起房子了，買完房子全家要喝西北風。
因為是朋友，所以我比較直接地和他說：不是買不起房子，是買不起你想要的房子。
有小孩之後，誰都想要一間西雅圖東區，小中高學校分數都高，至少有三房，格局好，屋齡新一點的房子。
問題是，這樣的房子動輒200多萬美元，而且一上市就賣掉。
小孩如果是學齡兒童，立刻有就學需求，當然要找好學區。但是朋友的小孩才兩歲，離上小學還有四年。
我：「如果先專注找小學有好學區的房子，不要管中學、高中，就只要花150萬買房子，可以省下50萬美元。」
友：那小孩中學的時候怎麼辦？我：中學是10年以後的事，在科技業上班，平均五年就會換一份工作，很大機率到時候早就換房，或是想買更大的房子了。如果真的沒換房子，現在在房價省下來的50萬美元，供兩個小孩從國中到高中唸私立名校都綽綽有餘，美國好的私立學校比公立學校有競爭力，師生比例好很多（只有1:7），可以給小孩更多的關注和因材施教的機會。我在西雅圖買第一間房子的時候還沒有小孩，那時候買房子完全沒有考慮學區，只想要選一個買得起，治安好、環境舒服安全、生活機能方便的地點，最後買下Madison Valley的一間舊房子。房子的內部就不用說了，100年的房子， 只有兩個字形容：陳舊。
不過，雖然那裡的學區差，房屋舊，但是環境好，生活機能便利，在街上散步有不同的店可以逛，有餐廳可以吃飯，街道乾淨整齊，沒有商業區的繁忙，我看好它的發展。
很少有華人注意到Madison Valley，因為它所屬的公共小學分數只有2分，對，不是7分、6分這種一般人的低標，而是2分。95%的華人一看到這個分數就直接跳過，我也因為客戶設定的買房學區條件，沒有機會介紹這一區。
大家都很自然認為學區好等於環境好，其實，這兩者並不能畫上等號。
Madison Valley這個很少華人注意到的地方，雖然公立小學分數差，卻是美國人眼中的好區，西雅圖最有名的十間私立學校，有三間就在Madison Valley附近，住在那邊的居民，很多都是把小孩送到私立學校上學。當時我對學校沒研究，只是覺得這個地方環境好，地點好，又有可以負擔得起的便宜小房子就買了。
那間房子在我賣掉的時候漲了一倍，七年後，我有了小孩，換房到其他的地區（不是因為學區，而是我有新的財務規劃）。如果當時沒有先買下這間舊房子，以房養房，幾年後一定沒辦法換到更大更好的房子。
人生很難一步到位，以小換大，先規劃短期，再考慮中期，選擇會多很多。
如果你想買西雅圖的房子，請來信與我聯絡 elleninwa@gmail.com。
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我的買房故事
我的LINE到現在還留有幾位台灣仲介的帳號，他們三不五時會傳好案子給我，有客戶我也會介紹給他們。
二十幾歲時，第一次在台灣買下自己的房子，進入不動產行業之前，我做過多次不動產買賣交易，都是幫自己置產。
在台灣的幾次買房都是秒速，看完五分鐘就下斡旋。現在回想，我很適應西雅圖這麼快速的市場，原來是果決的基因一直在我的血液裏。
為什麼要秒速買房？因為不管在哪裡，好物件不會等人，我不快就是別人快，手慢就買不到蘋果物件。
▋我的買房故事
說一個沒看房子就下斡旋的故事。
有一次買房子，屋主平日在上班不開放看房，他訂了星期六晚上九點整，統一開放房子給大家參觀。
到了晚上8:45分，房子的樓下聚集了十多組人，包括幾組投資客（台灣的投資客很好辨認，穿著樸實，身上掛著一個腰包或是斜背包，裡面有支票），大家看起來殺氣騰騰。
我和爸媽一看不妙，塊頭比不過人家，百米也跑不贏別人，這樣怎麼買得到。這時，我們想出一招：家人直接到店頭下斡旋，我留在樓下等房子開放參觀。
爸媽掉頭就走，其他仲介以為我們放棄，沒想到我們是轉到店裏下斡旋。
九點一到，所有人衝上去看房，這時候家人在店面出完斡旋，仲介店長宣布房屋停止帶看，大家看了個寂寞。
當晚我們在店頭和屋主議價的時候，店裡的電話被打爆，所有來不及下斡旋的仲介都打電話和店長抗議，等待多天的蘋果案件，居然被一位涉世未深的年輕人扮豬吃老虎（年輕人指的是我，當時我還年輕）。因為房仲公司沒有規定一定要看完房子才能下斡旋，所以其他人再怎麼氣，也只能氣。
當時我用的就是一位優秀的仲介，買房子非常需要人和，一般的仲介沒辦法幫我買到。多人競爭的結果一定是一人歡喜多人憂，我很感謝他冒著被同事罵的後果幫我搶到這間好房子。
▋各行各業都有眉角
我常置產，所以知道仲介的重要性。有些人覺得仲介沒什麼，就是出個價，或者是覺得仲介的話不可信，甚至覺得自己去找屋主談就好，有這種想法，他們就和蘋果物件絕緣。
我從來不砍仲介的服務費，有能力的仲介，我對他們很好，回台灣約出來吃飯聊聊市場，他們幫我買房子賺錢，我也讓他們賺錢，雙贏的關係才是最好的關係。即使已經離開台灣很久，他們有好案件還是會報給我，因為好的案件我會轉給要買房的朋友。
人是互相的，尊重專業，別人才會盡力幫你謀最大的福利。很多行業看起來是商品買賣，其實底層是服務業，不管是房地產經紀人、或是室內設計師，維修工人，說到底都是人的行業，這些行業有許多眉角，業外的人不會懂，善待別人，複雜的事情才會簡單。
唯一讓我有點不適應的是他們都叫我姐，這是台灣的習慣嗎？每次被稱為姐，感覺白頭髮又多了幾根。
如果你要找西雅圖的房子，歡迎與我聯絡 elleninwa@gmail.com，我在西雅圖有更多更戲劇化的買房故事，下次再跟大家分享。
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AI 教父黃仁勳帶給我的人生旋風
最近台灣最夯的話題，是Nvidia創辦人黃仁勳（Jensen Huang）到台灣大學畢業典禮演講致詞，他的話語鼓勵了許多人，也讓我想起十幾年前替他工作的經驗。
從事房地產行業前，我在外商公司上班，其中一間待過的公司就是nVidia。當時每一季會參加Jensen的Staff meeting，聆聽他的策略規劃。
我進公司的時候是2007年（開啟老人講古模式）， 那時的nVidia顯卡和現在一樣熱門，一卡難求，但是公司所在的環境卻和現在大相逕庭。nVidia的對手ATi在2006年被AMD併購，之後市場傳聞Intel虎視眈眈，想把nVidia吃下來。十幾年前的Intel比nVidia大許多，有不同的方法威脅nVidia，但是不管nVidia在怎樣危急的情況下，Jensen從來沒有想過將公司拱手讓給別人。幕僚會議中，Jensen永遠強調的是公司如何前進，如何讓自己領先，並且持續和Intel對抗。＂ 快跑是為了不要被當成食物＂，這完全是nVidia那時的情形，也是Jensen親身的經歷。以為nVidia一路以來一帆風順的人，應該是沒有看過nVidia大起大落的年輕人，在離開nVidia的時候， 我手上的股票選擇權價值是0⋯
Jensen是一位平易近人的CEO，和員工沒有階層也沒有距離，他常常說對公司的願景，對nVidia抱著百分之二百的熱情，著名的皮衣外套打扮，反映出他是一位鬥士。（而且是少數有型的矽谷CEO）
在nVidia 工作的那段期間，Jensen對我人生造成最大的改變是讓我離開nVidia做其他的事。
沒錯，就是離開。
nVidia是一間晶片設計公司，如今更是一間AI公司，不管是晶片設計或是AI，公司最重要的就是技術研發人員，Jensen在研發上面投入大量的資源和心血，保持產品技術領先的優勢。我在nVidia雖然可以不愁吃穿，悠閑過日子，但不是理工科系背景出身，怎麼樣就是後勤支援，不可能成為核心部門，#這是我想要的舞台嗎？
Jensen之所以這麼成功，把一間公司從零做到世界級的規模，靠的是他的熱誠還有願景。我對新科技有興趣，但是很久以前我就知道自己的熱誠在房地產，我對房地產相關的工作感到有動力，各種房地產的交易動態，以及這之間人與人的互動讓我很有勁，如果要花大把的時間工作， 為什麼不做自己有熱誠又開心的事情呢？
於是我選擇走自己的路， 做自己想做的，而不是走輕鬆容易的路。
看到nVidia的股價狂飆，以前還在公司的同事各個換車換房，再想想自己走上的這條路，我很高興當初選擇房地產這個行業，還是在西雅圖這個科技城市開始。不管是哪個選擇都可以讓我財富自由，但是在財富自由之外，我從幫助不同家庭置業以及奮力贏得不同案子 當中得到了無數的成就感，這是在大公司裡面做後勤支援無法得到的。
寫下這篇文章的同時，我們又贏了一個案子，是一間超級搶手的好房
，過兩天把影片放上來跟大家分享。抱持和Jensen一樣的衝勁，keep fighting!如果您想在西雅圖買房置產，歡迎與我聯絡，elleninwa@gmail.com。
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投資收租房的好處
幾年前，我在Kirkland買了間投資房，買了之後一直收租，沒有花太多心力管理它。
兩房兩衛，大約1000平方呎的房子，租給一對在學校教書的夫妻，一個月$2600。
今年六月到了續租的時候，我和他們提出漲租金到$2750，大約5%的漲幅。這個漲幅不高，比今年9%的通貨膨脹還低，原因是因為這對夫婦是很好的租客，從來不麻煩人，房子有什麼狀況也都很好商量。
但是在學校做行政業務的薪水實在不高，這對夫妻考慮之後，真的沒有辦法再用他們的薪水負擔Kirkland市區的房子，於是我們雙方同意租約到期後不再續租，和平分手。
這幾天租客開始準備搬家，我們開始約定交還鑰匙的日期，我也請物業管理經理開始幫我招租。評估了現在的租屋市場，我們放了$3600 試試看市場的反應，本來我覺得這個價位偏高，想放低一點，但是因為房子的地點非常好，最後還是聽從property manager的建議先放了$3600。
沒想到，這兩天居然有五組人有興趣來看房子，都是幾間大的科技公司的工程師有興趣。這證明了現在的租屋市場真的是非常得好，超級搶手，租金漲了快要40%居然還是有人看。
投資出租房的好處，在於不需要把房子賣掉，每年的現金流也可以增加，世界各地每年都有不同的通貨膨脹，但是不管通貨膨脹是高是滴，租金的漲幅長期平均都高過通貨膨脹率。
想起20年前我在唸書的時候，那時候租的宿舍，每個月的租金是$300美元，而且常常一漲就漲10%，那時候的我，沒有選擇，只能接受房東要求的租金。從那時候起，我就種下了想要當房東的念頭，不要把選擇權放在別人的手中。
投資不是每天想著要翻倍，或是找尋漲十倍的股票。對我而言，安穩地收租，租金跟著通貨膨脹走，不受股市上下波動的影響，這樣子輕鬆又穩健的投資就是最好的投資。
近幾年西雅圖有大批的科技人才移入，住在西雅圖的非科技業居民，生活水準對他們來說真的是越來越負擔不起，我忍不住地想，如果他們早幾年，努力買下一間小的房子，現在的生活會不會更安穩無憂呢？雖然不得不結束與他們的房東房客關係，但仍然希望他們有好的居所。如果在搬家的同時，可以重新思考一下自己的財務規劃，努力買下一間屬於自己的小房子，那這個搬遷對他們就有長期的正面影響。教職員在社會上是非常重要的，希望他們有好的生活品質，安居樂業，幫助我們教育更優秀的下一代。
財務規劃是人生很重要的一部分，如果你想開始西雅圖的房地產投資，請來信與我聯繫: elleninwa@gmail.com。
今年我在Facebook成立各一個群組，討論西雅圖房地產的事情，歡迎大家點下面的連結加入西雅圖房地產的群組：
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比聰明更重要的，是善良：西雅圖房東招租經驗
Jeff Bezos是美國Amazon亞馬遜公司的創辦人。在 2010 年普林斯頓大學學士畢業典禮上，他發表過一篇演講：《善良比聰明更難》。
演講中，他提到在 10 歲時，有一次和全家房車旅遊，祖父一邊開着車，祖母在旁一邊抽着煙。Bezos很討厭煙的味道，於是在後座開始用他聰明的頭腦計算起來，最後他得意的拍了拍祖母，自信的跟祖母說：「如果兩分鐘就吸一口煙的話，你就會少活 9 年！」
Bezos以為他的聰明會得到家人的讚許，因為裏面涉及了很多數學計算，沒想到他的自作聰明，傷害了他祖母的情感，祖母開始哭泣起來。
下車後，祖父對Bezos說：「Jeff，有一天你會明白，善良比聰明更難。」
對於天才來說，聰明與生俱來，他們可以輕易贏其他人，比別人搶得先機，有更多選擇的機會。就是因為有更多選擇的機會，在做決定時，除了頭腦的計算，更要多用一份心，才能做出最有智慧的決定。
上個月我的出租房招租，上市的第一天有超過120個人寫信來約看，在初步面談後，物業經理安排了十組人看房。其中有兩組人在看完房子後，用迅雷不及掩耳的速度把申請表跟所有的資料都寄到物業經理信箱，因為條件都很好，物業經理問我想選擇哪一組：
第一組申請人是標準的科技家庭，先生在美國的大科技公司上班，太太是家庭主婦，有兩個可愛的孩子，他們打算簽一年到兩年的長約，順利的話會一直租下去。
第二組申請人是一對夫婦，沒有小孩，有一隻狗，先生在營造公司開貨車，太太在做行銷工作，租期是六個月，之後希望每個月續租。
兩組租客的信用紀錄都接近800分。
一開始我傾向選擇第一組租客，長租的房客穩定，在大公司上班薪水福利又好，一家四口標準的小家庭，小孩上小學後，順利的話一直唸上去可能穩定住下去四、五年。但是，因為第二組租客寄件的速度也非常快，我不忍心直接拒絕他們，於是跟物業經理說：可以幫我問問他們的詳情，為什麼只打算簽六個月的約嗎？同時也再多了解一下第一組租客。
第一組租客既有的租約還有一個月到期，所以他們希望新的租約在一個月後開始；因為家中有小孩，租客希望房子全部重新粉刷後再找專業清潔公司清潔一次。聽起來是合理的時間也是合理的要求。
第二組租客剛賣了他們的房子，想要換比較大的房子，本來打算賣了再買一間，但是沒想到現在的市場比他們預期要競爭很多，根本不可能無縫接軌，賣掉房子後馬上買到新的房子，只能夠先租再買。因為這個原因，他們希望可以簽六個月的約，之後按月續租。租客自己的房子已經簽約，三個星期後要交屋，所以他們急得像熱鍋上的螞蟻，希望趕緊找到一個住所。
原本打算租給第一組租客的我，在聽到第二組租客的故事後猶豫了，第二組租客有急迫地租屋需求，雖然這是他們自己規劃不擅造成的，但是我也知道：不在房地產行業中的人，不曉得現在要買到房子是這麼困難。除了時間壓力外，第二組房客養了一隻狗，有些房子禁止房客養寵物，在這樣的情況下，第二組租客的選擇變得更少。相比起來，第一組租客有完美的條件，完美的成員，幾乎是所有房東的第一選擇，他們也有充足的時間可以找到下一間房子。
在一番掙扎下，牙一咬，決定把房子租給第二組租客，準備最糟的情況：半年後重新找租客。
第一組租客聽到申請沒有被接受後當然很失望，不過，他們隔天立刻申請我們物業經理招租的另外一間房子，馬上就被房東接受了。
第二組租客知道申請通過後超級驚喜，說他們願意馬上開始租房子，即使房子還沒有完全準備好也沒關係，於是租約在簽約的三天後就起租。
這間投資房是我上個月競標搶到的，是一間三年沒有人住的房子，前屋主沒有好好照顧房子，房子有一半以上的牆壁有畫畫的筆痕，地毯上有幾十個硬幣大小的黑色污漬，房子的燈泡幾乎都壞了，後院的平台幾年沒清洗，庭院雜草叢生，好好一間2010年建造的房子，看起來比1980年的房子還慘。
趕在房客搬入前把地毯換成木地板，其他真的來不及做。
租客搬進去後，我有點擔心房子的屋況，雖然他們願意直接出租，但總覺得房子這樣交給人家不太好，於是在他們搬進去的第一天我跟他們聯繫，問問他們是不是還需要我做什麼。
房客說：”房子的牆壁我覺得還是需要漆一下比較好，我去Home Depot配一樣的顏色然後把有筆痕的地方全都補好，油漆的材料大概$300元，你覺得這樣ok嗎?”
前面提到房子的牆面有一半都有畫痕，之前工人估價$2000元可以全部補完，結果房客現在說$300材料費幫我做到好？我有點不敢置信。
隔天，房客又傳簡訊跟我說：”今天我們去Home Depot把燈泡買齊，房子的燈泡已經全部換完了。”
接下來的幾天，房客陸續寄來更多訊息：
”Hi Ellen，我正在清理後院，院子長了很多有刺的草叢，差不多快被我拔乾淨了。”
”Hi Ellen，前院車道清洗乾淨了。”
”Hi Ellen，後院平台用強力水柱沖完後我幫它補漆了。這些都做完後，房子就差不多完美了。謝謝你選擇我們當你的租客，不管住多久，我們會把房子當成自己的一樣，好好照顧它的。”
戴著厚手套，正在把有刺樹叢通通拔掉的房客：認真的男人最帥氣。 我感動地想哭。
擁有房產的房東是幸運的人，比別人有更多的資源可以運用，抱持著這個想法，在選擇房客的時候，除了客觀條件，我也多加了一層人性化的考量，決定將房屋租給可能面臨到沒有房子住的合格房客，解決他們的燃眉之急，沒想到最後得到最多的人是我。心懷善念，就有機會形成無價的善緣。
聰明是一種天賦，善良是一種選擇，善良不一定比聰明帶給我們更多的報酬，但是，善良一定可以幫我們帶來更心靈富足的人生。
如果您想買西雅圖的房子，歡迎與我聯絡：elleninwa@gmail.com。