04_房屋投資分析
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如何一步步買到自己心儀的房子
華盛頓州3月的房屋中位數銷售價格同比上升7.5%，朋友和我說：房價漲這麼快，買不起房子了，買完房子全家要喝西北風。
因為是朋友，所以我比較直接地和他說：不是買不起房子，是買不起你想要的房子。
有小孩之後，誰都想要一間西雅圖東區，小中高學校分數都高，至少有三房，格局好，屋齡新一點的房子。
問題是，這樣的房子動輒200多萬美元，而且一上市就賣掉。
小孩如果是學齡兒童，立刻有就學需求，當然要找好學區。但是朋友的小孩才兩歲，離上小學還有四年。
我：「如果先專注找小學有好學區的房子，不要管中學、高中，就只要花150萬買房子，可以省下50萬美元。」
友：那小孩中學的時候怎麼辦？我：中學是10年以後的事，在科技業上班，平均五年就會換一份工作，很大機率到時候早就換房，或是想買更大的房子了。如果真的沒換房子，現在在房價省下來的50萬美元，供兩個小孩從國中到高中唸私立名校都綽綽有餘，美國好的私立學校比公立學校有競爭力，師生比例好很多（只有1:7），可以給小孩更多的關注和因材施教的機會。我在西雅圖買第一間房子的時候還沒有小孩，那時候買房子完全沒有考慮學區，只想要選一個買得起，治安好、環境舒服安全、生活機能方便的地點，最後買下Madison Valley的一間舊房子。房子的內部就不用說了，100年的房子， 只有兩個字形容：陳舊。
不過，雖然那裡的學區差，房屋舊，但是環境好，生活機能便利，在街上散步有不同的店可以逛，有餐廳可以吃飯，街道乾淨整齊，沒有商業區的繁忙，我看好它的發展。
很少有華人注意到Madison Valley，因為它所屬的公共小學分數只有2分，對，不是7分、6分這種一般人的低標，而是2分。95%的華人一看到這個分數就直接跳過，我也因為客戶設定的買房學區條件，沒有機會介紹這一區。
大家都很自然認為學區好等於環境好，其實，這兩者並不能畫上等號。
Madison Valley這個很少華人注意到的地方，雖然公立小學分數差，卻是美國人眼中的好區，西雅圖最有名的十間私立學校，有三間就在Madison Valley附近，住在那邊的居民，很多都是把小孩送到私立學校上學。當時我對學校沒研究，只是覺得這個地方環境好，地點好，又有可以負擔得起的便宜小房子就買了。
那間房子在我賣掉的時候漲了一倍，七年後，我有了小孩，換房到其他的地區（不是因為學區，而是我有新的財務規劃）。如果當時沒有先買下這間舊房子，以房養房，幾年後一定沒辦法換到更大更好的房子。
人生很難一步到位，以小換大，先規劃短期，再考慮中期，選擇會多很多。
如果你想買西雅圖的房子，請來信與我聯絡 elleninwa@gmail.com。
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南加州爾灣(Irvine)的地區介紹和買房攻略
爾灣哪個區好? 要移民到爾灣住在哪裡好?
早在2019年，有客戶問我能不能幫她買在南加州爾灣的房子，當時我介紹她給我認識的爾灣仲介。之後每隔一陣子，就有人和我提起爾灣，不是從爾灣搬到西雅圖，就是從西雅圖到爾灣，不然就是從爾灣過來西雅圖買投資房，或者是爾灣的房子有某些狀況，和客戶談起爾灣的頻率雖然沒有矽谷灣區高，但也是前三名。
為了讓大家更了解爾灣，還有不用每隔一陣子就講重複的話，我決定寫一篇關於爾灣的介紹，希望提供一些資訊，讓大家能夠更好的選擇爾灣的房子。
▋地理位置
爾灣位於加州，在洛杉磯的南邊，屬於橘縣。位於南加州， 氣候當然舒適宜人，夏天大約30度，冬天也有10幾度，加州的陽光不用說，曬曬太陽什麼煩惱都沒了。爾灣雖然不臨海，但是距離海邊很近，開車15分鐘就可以到Newport beach和Laguna beach，我和朋友都直接把它當作爾灣的海灘。
▋城市發展歷史背景
爾灣在60年代是個牧場，一直到1972年才建市，整個爾灣在開發的時候，所有的地都是屬於一家叫做Irvine company的公司，由他們全面規劃整個城市，整齊的市容，電纜地下化，公園配置都設計得很完善，這一點爾灣跟新加坡很像。
▋人口與交通
爾灣的面積不大，只有大約170平方公里，但是人口很多，高達三十幾萬人。從2010年開始，爾灣的人口就快速增加，特別是華人。根據最新的人口統計，爾灣的亞裔人口比例高達45%，比白人的37%還多，拉丁裔的人口佔了10%。
為什麼這麼多的華人喜歡到爾灣這個城市？除了它是新規劃的重劃區，城市很乾淨整齊以外，爾灣有好幾個優點，包括了非常安全（這點也和新加坡很像）、學區好，公園綠地多，華人之間口耳相傳，慢慢地這裡的華人就倍數成長。每次我和爾灣的朋友講古，都對這種變化感到不可思議。
爾灣的大眾運輸工具不發達，在這裡主要還是以開車為主，有兩條高速公路：i5和405貫穿城市。想要移居到爾灣的朋友，不會英文沒關係，可以在爾灣活得很好，但是不會開車就會影響生活、行動受限，建議大家移民過來之前先在國內學會開車。
▋爾灣的各個地區和華人喜歡的好學區
爾灣的各區可以簡單用405和5號公路來區分。405號以南的Turtle Rock和它東南邊的山區是富豪區，山上的豪宅動輒千萬美元。這些豪宅不是全新，大多是十幾年前蓋的，房屋面積和土地佔地都很大，是白人富豪的最愛。（https://redf.in/RAzhEV）這裡是白人區，華人比例不高。
▋405和5號公路中間的Woodbridge，和Woodbridge西邊的West Park是華人比較常提起的。這一區早開發，房屋屋齡比較舊，以197X到199X年的房子居多。
會特別提到屋齡，是因為加州某些地區有一種稅叫做Mello roos，是針對新房子課徵的地區開發稅，舊房子通常沒有mello roos，或者是已經繳完了，新房子的屋主就要繳這項稅。Mello roos根據每個建案不同，繳交年限在20-30年之間。
Mello roos的金額很高，可以佔房屋總價的0.4-0.8%，是一筆很大的養房費用，購買爾灣房屋的時候一定要注意它的mello roos。
▋接著在5號公路北邊，有幾個很受華人歡迎的地區，分別是Northwood，Stonegate，和Eastwood，或是直接記住郵遞區號92620。Eastwood又以Woodbury社區最有名，所以直接以Woodbury說明。整個爾灣的亞裔人口佔45%，如果分區看，92620這個郵遞區號內的亞裔應該超過60%。這區也是最多補習班的地區，數學、中文、科學不用說，鋼琴、書法、晝畫、運動各種興趣班也應有盡有。
華人喜歡住在92620是因為學區好。雖然爾灣整體來說沒有什麼學區不好的地方，但是好還要更好，強還有更強，92620的小、中、高中有全加州有名的學校，又有資優班，深得華人還有韓國人、印度人的喜愛。
Northwood與Woodbury、Stonegate在房屋上不同的地方是Northwood的房子舊些，因此大都沒有mello roos，房地稅率低，大約是房價的1.1%；Woodbury和Stonegate的房子大多是2000年以後才蓋的。Mello Roos還沒繳完，整體房地稅包含mello roos平均約1.4%。
這間是Northwood的獨立屋，1979年建，$222萬美元。房屋面積2980平方呎，土地有7300平方呎，這在爾灣算是挺大的土地。這間房子沒有mello roos要繳，也沒有HOA管理費。
https://redf.in/aiddK9
下面這間是Stonegate的獨立屋，2015年建，屋齡新很多，房屋面積一樣是2500平方呎，價格高一些，$235萬美元，爾灣新蓋的房子土地幾乎都很小，像這間的土地只有3990平方呎。
Stonegate這間屋齡九年的房子就有mello roos要繳，而且有每個月$147美元的HOA管理費。
https://redf.in/J9IrpR這間房子的買方是位華人，買下房子後，今天馬上放上網招租，一個月$6300元。算一算，名目租金報酬率只有3.2%，再扣掉1.5%的房地稅，和每個月的HOA管理費，每年的淨租金報酬率不到1.5%，比台灣還低。買這戶的人肯定不缺錢也不再乎現金流。
這間是Woodbury的獨立屋，2006年建造，房屋面積接近3500平方呎，土地面積5000平方呎，價格$238萬美元，有mello roos，外加每個月$185元的HOA管理費。
https://redf.in/ljFHRF
從圖中可以看出，像Northwood這樣的舊房子，土地大，才有後院可以放空乘涼，Stonegate和Woodbury這樣的新房，土地很小，沒有什麼後院可以利用。這是爾灣的常態，因此不會影響房價。
買房子有一個簡單的原則：不要買當地特立獨行的房子，儘量買當地市場的主流產品，這樣的房子最容易保值和交易。
這些是熱門的華人區所以多介紹一點，附上實際房源讓大家容易比較。
▋92620的東邊：92618，是另一一個受到華人歡迎的地區，這邊最主要是Great Park大公園和Portola Springs兩個地方。
Great Park，一個字，新。這裡一半以上的獨立屋都是2018年以後建的，這麼新的地區，讓Great Park和其他社區有兩個明顯的不同：
第一，這裡的Mello roos很高，全新房的房屋稅加上Mello roos稅，可以佔到房屋總價的1.8-2%，一分錢一分貨，付這麼高的稅，享受到的公共設施也比較好。這一區的各項建設，除了有容納得下5,000人的體育場，還有6個足球場、6個曲棍球場、 25個網球場、5個沙灘排球場、4個籃球場，水上樂園The Pools。這些運動場地的密集度，很難找到其他地方相比，就看你是不是願意多花這筆錢住在這些設施的附近。
第二，這裡有很高比例的獨棟公寓：detached condo。所謂的獨棟公寓，看起來和獨立屋沒有什麼區別，也是一棟透天。它和獨立屋最大的不同就是沒有自己的停車道(見下圖)，還有HOA管理費比較高。
因為這些差異，獨棟公寓的價錢比獨立屋好很多，像這間在great park的獨棟公寓，房屋面積有2892平方呎，價格才$135萬美元，不過它每個月的管理費要$526元。
https://redf.in/8mIZEE
在這棟獨立公寓旁邊，我找了下面這間獨立屋，類似大小，2942平方呎，價格要183萬美元，它有專屬的土地4429平方呎，有自己的停車道，每個月的管理費是235美元。
https://redf.in/XNDa6u
如果問我，有錢肯定是選獨立屋，不過當然也要考慮到預算，畢竟兩種房型有40%的價差。
除了Great park，92618還有一區是Portola springs。這裡也是有些比較新的房屋，不過要注意，Portola springs靠山，屬於山火的高風險區，很多房屋保險公司都不保這邊的房子，願意保的那一兩家，給的保險費用也很高，想買這一區房子的人購買之前要先考慮這點。在Northwood東北的Orchard hills也是高山火風險區，雖然住在山坡上居高臨下的景色好，但是近幾年加州夏天幾乎年年有野火，要特別留意。
▋最後還有一區是爾灣的西南邊，加州爾灣大學UC Urvine就在這區，這裡還有一個小的國內機場。這個區域是爾灣最早開始開發的地區，#房屋屋齡比較久，#而且房屋面積比較小，很多小於2000平方尺的獨立屋，相比爾灣其他地區的房子平均面積有2500平方尺小蠻多的，有些舊的獨立屋甚至不到1000平方呎，這邊的華人比例比北爾灣少。
這是爾灣地區的介紹以及幾個重點地區的房屋特性，希望對於想買爾灣房子，但是不知道從何開始的朋友有幫助。還有很多資訊，包括爾灣的公司，學校，購物商場、還有詳細的房屋比較，哪種是爾灣比較好的房屋投資等等，今天來不及寫，急需買爾灣房子的朋友有問題可以寫信給我elleninwa@gmail.com；不急的話，等有時間我再寫另外一篇跟大家分享。（這句話好像常常說，目前嚴重拖稿⋯）文章開頭的爾灣地圖，圖上的A+、A、A-，B是學校評分機構Niche 對於爾灣各間公立學校的評分。
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Joeman在日本買房，日本的房子真的很便宜？
這兩天新聞一直報導台灣網紅Joeman用台幣1500萬在東京買透天，我也來談談東京和西雅圖買房的一點經驗，以及日本房地產和美國房地產的不同。
我在東京有房子。
大約十年前，我把當時在台北的一間房子賣掉，2013年，台北市蛋黃區的房子相對來說真的很貴，當時我賣房得到的房款，居然夠我同時買下西雅圖和東京的房子。
我買的不是Joeman的那種透天別墅（日文叫做一戶建），而是鋼筋混凝土蓋的大樓，原因等等再說明。
先說說Joeman花了1500萬台幣，大約50萬美元，買的那間位於墨田區押上的房子。1500萬台幣在台北市能買到什麼？大概一間小套房；在香港，只能買到二個停車位。這也是為什麼很多人覺得：哇，1500萬台幣在東京可以買到透天好~便~宜~。
但這樣的比較，其實是拿蘋果和橘子比。押上雖然在東京23區內，但是在墨田區，不是東京都的中心。我們一層一層來了解墨田區的位置。
▋東京都
東京23區相當於過往的東京市的範圍，總面積約622平方公里，人口約900萬人。
臺北市包含12個區，面積為272平方公里，人口約250萬人。
▋墨田區
墨田區在明治時期開始成為工業區，近年來不少舊的大型工廠搬遷至區外，改建成住宅區，晴空塔也是在2012年建造的。墨田區居民的平均年收入在東京23區算是比較低，許多中小型工廠和傳統工藝工作坊依然存在，某些地方仍然有製造業城鎮的市容。東京這麼大，不同的地點，平均單價差別十倍都有，寫下這些，希望給大家一個墨田區比較清楚的輪廓。
如果要拿墨田區和台北以及西雅圖的某個地區比較，我覺得墨田區比較類似新北市的樹林區；或是西雅圖的Everett。
▋一戶建
Joeman買的這棟房子是一戶建，也就是美國所說的獨立屋，台灣人說的透天，是有自己專屬土地的房子。日本的一戶建和美國的獨立屋都是木造的，這一點兩個地方的房屋比較類似。台灣的透天厝大多是鋼筋混泥土蓋的，結構上不一樣。
很多人覺得鋼筋混泥土建得房子比較紮實，其實木造的房屋耐用年限很久，西雅圖市有很多一百年以上的木造房，結構都還很穩，
不同的是，美國的木造獨立屋，就算是100年以上，銀行都可以鑑價貸款，地點好的還很貴，核貸金額$500萬美元都有。日本的銀行卻不同，他們給予木造一戶建的房屋折舊年限通常是20-40年，超過這個屋齡的老透天，貸款就非常困難，只能貸到土地的價值。
能不能貸款對於房屋價值的影響很大，房子沒辦法貸款，價格就很難往上，所以日本有很多不值錢的老房子（一戶建）。到日本的房地產網站搜尋，台幣300萬元（美金10萬元）就可以在東京23區買到屋齡40年的一戶建。近年來東京甚至可以找到“空き家”，英文翻譯是Akiya，就是被丟棄許久，沒有人住的房子，這些房子的價錢更低，100萬台幣（3萬美元）也可以找到。這些Akiya不是在23區內，但也是在所謂的東京，所以大家千萬不要聽到東京就等於市區。
綜合以上，在日本買一戶建和在美國買獨立屋是完全不同，如果目的投資期待房屋增值，真的不要在日本買一戶建。如果是自住、或是像Joeman這樣打算用來當作民宿收租，那麼依照個別案例是可以考慮的。
▋房屋持有成本
日本的房屋持有成本很高，而且名目一堆，即使我擁有日本房地產已經十年，每年收到稅單以及各種費用的明細，還是要重新溫習一遍。
以我持有的日本房屋來看，每年的固定資產稅、都市計畫稅大概是房價的0.5%，管理費是房價的0.6%，修繕積立金0.5%，管理費和修繕基金是大樓的管理委員會收的，不是物業管理公司的物業管理費。我和朋友合夥，她是日本的地產經紀人和開發商，所以我們自己有管理物業的資源，一般人要再加上物業管理的費用，大概0.5%。
這樣加一加，一年的持有成本可以到達房價的2%，的確是高，但從投資的角度來看，重要的是它帶來的收益值不值這些費用。東京的租金報酬率現在大概4-6%，＂如果＂房屋會增值，其實還是可以的。
最重要的是這個＂如果＂，東京的房價會漲嗎？未來我不敢說，但是過去的事實可以當作參考。
▋失落的30年與匯率風險
日本在1991年泡沫經濟後，有著失落的三十年，國內經濟停滯，通貨緊縮，最有名的就是日本的負利率，錢存在銀行不但沒有利息，還要付錢給銀行請他們代為保管。這三十年的房價，也真的是沒什麼動，造成日本人不喜歡買自己國家的房子，即使是有錢人，可能都還是選擇租房。我唸研究所的時候，有五、六個日本同學，他們畢業後回到日本，在大商社工作，成為高階主管，跟他們聊天的時候，還是有人寧願租房，不買房子。他們的父母在這失落的30年，房屋價值折半、被拍賣，許多日本父母從小就教育小孩買日本的房子會賠錢，租房子比買房子好，這是很特別的歷史背景，和我們從小在台灣學到的觀念完全不同。
至於我十年前買的房子，因為在東京的好地點，十年來是漲了大約30%，但是十年30%的漲幅其實很少，同時期我在西雅圖買的房子漲了2.5倍，更不要說這十年來日幣對台幣貶了超過40%。之前另一篇文章有分析過購買海外房地產要注意的事情，其中一點很重要的就是匯率風險，如果現在把這間房子賣掉，換回台幣，根本就賠錢。附上十年來日幣兌台幣貶值41%的圖表。
當時會買下這間東京的房子是打算以後退休自用，收到的日幣租金直接投資日本股市，將來去日本long stay的時候當生活費，所以匯兌風險不在我的考慮範圍；如果你的投資是將來打算換回台幣的，匯率這點真的一定要考慮。
如果美元兌台幣貶值20%，台灣的外銷和電子產業就全部玩完，央行在這種事發生之前就會採取行動管理匯市；反觀日幣兌台幣，過去四年貶值25%，過去十年貶值40%，台灣央行有做什麼嗎？沒有，因為央行盯得最緊的是美元，不是日元。這十年來台幣兌美元的波動只有5%，可見央行為了出口貿易，盯美元盯得多緊。美國是現今世界上最強大的國家，許多國家最重要的貿易國都是美國，貨幣政策都參考美元發展。放眼全球百大公司，大部分都是美國公司，我們的生活被Facebook、Microsoft、Google、Apple、Amazon、Open AI這些公司深深影響，持有美國的貨幣最安全，風險比持有日元、泰銖來得低。
▋日本的打擊炒房政策
要在日本買房地產賺錢已經很難，真的賺了一點錢，日本政府還要課資本利得稅。在日本，持有房地產五年以內出售，要課30%的資本利得稅，台灣近兩年推出的打擊短期炒房政策應該有參考日本。
再提醒大家一次，如果買房子是為了投資等待增值，有太多比日本更好的選擇。
不知不覺寫了太多，大家可能都看累了。日本的房子不是不能買，只是在買之前要想清楚購買的目的，了解日本市場特有的風險。
我在東京有房子，也和合夥人一起在日本做土地開發，為了寫這篇文章，昨天特別打給東京的合夥人，向他請教一些細節，如果仍有疏漏請大家包涵。我的合夥人在日本做房產經紀人，也是土地開發商，在日本擁有超過50間房子，是一位非常傑出的專業人士，如果想要請他幫忙買東京的好房子自住，可以聯繫我。
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有土斯有財？什麼樣的不動產不要買(一)
前陣子有位女士找我，問我能不能幫她和先生處理掉一筆在西雅圖的土地。
“當然沒問題，這是我的專業，請給我土地的位置，我幫您查查。”
她將當時的買賣契約寄給我，這一看，不得了，這塊土地在一個我從來沒有去過的地方。。。。
土地不是在他們以為的西雅圖，而是在華盛頓州的中部，一個叫做Grant county的地方，從西雅圖開車要開三小時才到，比到溫哥華還遠。30年前，這對夫妻的朋友跟他們說這裡要蓋一個新的機場，有難得一見的機會，而且，買了土地可以辦移民，拿到美國的身分。可以賺錢又能夠辦移民，夫妻兩人聽到有這麼好的機會，決定花錢投資下去，
”美國的地，再怎麼樣應該比台灣值錢吧？”
“土地放久一定增值。”
抱著這樣的想法，這筆地兩夫妻一放就是30年。
今年，兩夫妻年紀大了，不想再花心力管理海外的資產，找我幫他們把地賣掉。
我看了他們的買賣合約，當時他們總共買下六筆土地，一筆20公頃，六筆加起來有120公頃，的確是非常大的一塊地，放在西雅圖，現在肯定價值不斐；但是他們的這些地是在西雅圖往東開三小時的Grant County，從買地到現在過了三十年，附近的土地仍然未開發，一片荒煙蔓草；最重要的是，土地四周連水和電也沒有，要把水跟電牽過去就至少要花上萬美元。
讓人不忍的是，這對夫妻當年信任朋友，總共花了將近17萬美元買這些土地。30年前貝佐斯在Bellevue買得起家厝也才11萬美金。30年前的17萬，換算到現在至少是200萬美元。。。
雖然很難開口，我還是婉轉地向這對夫妻說明他們擁有的這些地不值錢。這位女士問到既然土地不值錢，可不可以不再繳每年的土地稅？可惜，這也行不通，在找到人接手土地之前，他們都要繼續繳土地稅給地政局。而且因為土地不值錢，但是每年都要繳稅，可能免費找人接手都找不到，還要貼一筆錢才有人願意接。說到這，我真的蠻同情他們，花了這麼大一筆錢，沒有買到資產，只得到甩不掉的負債。
雖然這個案子八成要當義工，但是因為他們兩夫妻都不會說英文，土地又在遙遠的北大荒，我決定盡力幫他們。
三十年前的事只有老江湖才知道。我問了好幾個人，終於從一位從事仲介超過35年的同事打聽到一些消息。他告訴我，三十年前，有人在Grant county用非常便宜的價錢買了上百筆的荒地，打著要蓋新機場的名義，吸引亞洲人過來”投資”，包括韓國人和台灣人都有不少人買。那個人幾乎無成本取得土地，再用高價賣出土地，荷包滿滿地人去無蹤，接下來的三十年，陸續有人打算賣地，才發現受騙了。
“這些土地有開發的機會嗎？”明明知道答案，我還是忍不住問了這個問題。
“可能看看一百年後有沒有機會吧。” 老江湖這樣回答。
有土斯有財是老一輩傳承下來的觀念，也根深蒂固地在許多華人的心裡。但是，美國這麼大，除了大都會，其他地方的土地根本不值錢，就像大陸東北的北大荒，只能放牛羊。在不了解的情況下購買土地，買到的通常不是資產，而是負債。
就算是西雅圖的土地，也要先經過謹慎評估才有可能獲利，有些土地沒有下水道，也沒有電，根本沒辦法蓋房子住人。一般人不懂這些東西，想著這地將來會有捷運、會有輕軌，如果真的是確定的消息，人家怎麼會便宜把地賣給你。海外的投資人在美國置產，一開始還是買房子最穩，不要一下子就想跨級打怪，跳到複雜的土地交易中。
兩夫妻的土地目前還沒有找到人願意接手，他們還在為三十年前聽信朋友的銷售而付出代價，繳交土地稅。把這個故事寫出來，給大家當作一個借鏡。如果要買不動產，還是委託專業的人，不要隨便聽信朋友的話就買。
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孩子在波士頓唸書，卻跑到西雅圖買房
上個星期有位媽媽Angela來找我，說小孩到美國唸書，她想在西雅圖買房子投資，得到一些美金收入。
聽到後，我很自然地以為她的孩子在西雅圖唸書，要買學校附近的房子給孩子住，沒想到她的女兒是在美國東岸的波士頓唸大學。
波士頓是我很喜歡的一個城市，生物科技重鎮，也是一個很有人文氣息的地方，我去紐約的時候都會順道去那邊旅遊。
女兒在波士頓唸書，為什麼你會來西雅圖買房呢？我問Angela。
＂一開始我是打算在波士頓買房，就在學校附近買間兩房的townhouse或是condo給小孩住，但是看了學校附近的房子，發現都不太理想。
首先，波士頓大學(Boston University)附近的小學學校評分很差。小孩已經上大學，我也不是特別在意學區的分數，想說小學有個5分就可以，結果附近小學的評分只有2分，哈佛大學和BC (Boston College) 附近的小學評分也是2分，這個評分低到讓人無法不在意。
學校附近沒什麼townhouse，都是condo，兩房的condo在$85萬美元左右，價錢算合理，但是每個月的管理費（HOA dues) 超過$600元，相當高。而且管理委員會對於屋主裝修房屋有很多規範，買下房子後，想更新浴室要和管理委員會申請，他們同意後才能裝修，過程繁瑣又耗時。
因為上面兩點，我改變在Boston University附近買房子的想法，開始找其他可以產生租金收入的方法來補貼女兒的租房費用。我的朋友去年找你在華盛頓大學附近買了一間townhouse，她對房子和租金回報都很滿意，於是介紹我到西雅圖買房子。＂
我幫Angela做了個比較分析，$85萬在華盛頓大學附近可以買到二手的三房townhouse，學校評分有7分，沒有管理費。每個月租金估計可收$3500，房屋稅加保險費平均每月$600元。Angela替女兒租的condo，一個月租金$3700，租金收入補貼後，Angela每個月支出$800元。
如果在波士頓大學附近買了$85萬的condo，每個月的管理費$600元，房屋稅加保險費平均每個月$500元。女兒住在自家的condo不用付房租，Angela每個月支出$1100元。
這是大方向的現金流分析，還沒有考慮房子未來的升值潛力。西雅圖是科技重鎮，波士頓是生技中心，兩個城市的前景都很好，算是打平。從房屋條件來說，townhouse的增值潛力比condo好，學校評分中等以上的地方增值空間比學校評分2、3分的地方好。把這些都列入考慮，就可以看出在西雅圖買townhouse，用這裡的租金收入來補貼波士頓的租金支出是一個很好的策略。
今天帶Angela 看圖中的這間房子，她很滿意。華盛頓大學附近一些地區很安全寧靜，適合留學的學子居住。
思維是致富的重要關鍵，買房子更是需要策略。策略性的做出投資決定，一年可能看不出差異，但是長期下來一定會有明顯的成果。如果您想要購買西雅圖的房子，歡迎與我聯繫: elleninwa@gmail.com
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房價漲十倍但是賠錢？如何選擇投資國際房地產
有一位朋友，十幾年前從美國到土耳其當機師，最近飛機開到這停留了幾天，約我見面喝咖啡。機師的收入不錯，這麼多年來他也在土耳其投資房產，買了幾棟房子。土耳其的房價有多瘋狂？伊斯坦堡過去十年的房價漲了超過十倍，台灣、美國、英國都遠遠追不上土耳其的漲幅。
本來以為在伊斯坦堡有好幾間房產的他，應該要準備退休了，沒想到一見面，喝了一口咖啡，他語氣沉重地問我：可不可以介紹一些西雅圖好的房子給我投資？
我心裡想，在伊斯坦堡有五間房子的他，怎麼說也應該財富自由了，為什麼愁眉不展又這麼嚴肅。
深度聊天後，我才知道，原來伊斯坦堡的房子，這十幾年來雖然漲價很多，但是這幾年來土耳其的貨幣里拉大幅貶值，換算成美金，這麼多年來居然連本金都換不回，對於想要再回美國退休的他是噩夢一場。
賺了房價賠了匯價：貨幣貶值對資產的影響有多大？
沒有經歷過，很難想像貨幣貶值對資產的影響。2010年底，美金對里拉的匯率是1:1.43，朋友用$70,000美元換了100,000里拉，買下一間伊斯坦堡的房子。經過13年，伊斯坦堡的房價漲了15倍，沒錯，超級驚人的漲幅，他的房子從10萬元里拉升值到150萬元里拉，是全世界房價漲幅排名的前幾名，聽起來超棒。但是，2023年11月的現在，美金對里拉的匯率是1:28.5，本來1.43元里拉就可以換到1塊美金，現在要28.5元里拉才能換到1塊美金。
讓我們來算算看:
2010年11月的購買成本：$70,000元美金
2023年11月的房屋市價：150萬元里拉 除以 28.5 = $52,260美元
這表示13年來，朋友沒有賺錢，還虧了$17,740美元，同樣的13年，美西的房價平均漲了三倍，他這麼多年來在土耳其存的錢根本負擔不起，難怪他絕望地說要趕快離開土耳其。
投資開發中國家房地產的風險
不只是土耳其，其實許多開發中國家都有類似的風險。前幾年台灣很流行的柬埔寨，越南，很多台灣的房屋仲介公司大力推銷這些國家的房產，結果柬埔寨的房地產爆跌，越南的房地產崩盤，光是今年上半年就有10萬家房地產公司倒閉。更不要說房價沒漲，就算房價有漲，越南盾在這十年對美金大幅貶值24%，除非生活上用的到越南盾，不然怎麼樣都要換回使用貨幣，光是匯率的損失就夠嗆。
這些新聞網路上都有，大家可以自己查查越南還有柬埔寨房地產的慘況。至於很多台灣人喜歡投資的泰國，十年前廣告大肆促銷用500萬台幣可以在曼谷捷運站附近買到一間新房子，現在還是幾百萬台幣。大費周章到國外投資，期望高報酬，結果報酬還不如台灣房地產。
我相信這些開發中國家的增長潛力，去投資生意很有潛力，但是投資房地產還是免了。我們看到很多上市公司在越南設廠賺錢，因為它們的費用是越南盾，賺的是越南盾或是台幣或是其他強勢貨幣；投資房地產剛好相反，你投資進去的成本是外幣(台幣或是美金)，收入卻是越南盾。簡單的一個問題：甚麼時候聽過有人在越南的房地產賺大錢？就連泰國，我都沒聽過在泰國投資房地產發財的。
了解一個國家的底氣
房地產看的是一個國家的底氣，選擇有實力的國家投資，即使短期因為全球經濟蕭條回檔，它也會在景氣反彈的時候優先強勢上漲。相反地，選到一些風雨飄搖的經濟體，一次全球震盪，可能幾年都回不來。這世上最強的國家是哪個？怎麼看還是美國。另外，有些國家的經濟是以出口導向，像是台灣以電子業為重點產業，電子產業的出口是台灣GDP重要的貢獻。在這樣的情況下，台灣的貨幣升值會對電子出口造成很大影響，間接地影響到台灣的GDP，因此台灣的經濟體並不具備對美元大幅升值的條件。了解這種經濟背景後，有美元需求的民眾，就要提早做好美元資產的規劃，才不會在孩子要出國留學的時候，發現無法負擔那時的美元費用。
用總體經濟的眼光分析房地產
以前念大學的時候，有一堂必修的課是總體經濟學，念一堆國家GDP以及國家與國家之間經濟的關係，當時上課真是上的痛苦萬分，想著念這些對自己生活用不到的東西有什麼好處。沒想到這些當初覺得很無趣的理論，潛移默化地影響了我的思考跟判斷，讓我在這幾十年的理財道路上避過很多雷。這裡不跟大家講解複雜的總體經濟理論，只用一些簡單的例子，讓大家在投資房地產的時候，做更多好的選擇。
依照生活選擇適合自己的市場
我們無法決定自己生在哪裡，但是可以決定投資在哪裡。一個大原則，立足台灣，或是香港，中國都好，但是放眼天下。有計畫送小孩到美國來的朋友，將來就是會用到美金，所以不要只侷限在自己居住地的房地產，將美國置產列為投資組合中才是最佳的理財方法。
房地產是理財的重要工具，而國際房地產又是長遠人生規劃不可或缺的投資組合，有國際觀的都應該考慮購買國際房地產，而選擇哪個國家的房地產，可能對將來的報酬有十幾倍的差異。如果您想找西雅圖的房子，請來信與我聯繫 elleninwa@gmail.com。
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房價不漲，是福是禍?
這幾年房價居高不下，讓許多人望屋興嘆。然而，房價不漲真的是一件好事嗎？
房價不漲，當然是有一些好處。購屋負擔降低
房價不漲，代表你不用花那麼多錢就能買到房子。以台北市來說，現在一間兩房的大樓平均要價3000萬元台幣，如果房價不漲，那麼明年還是3000萬元。
假設你年薪300萬元，想買一間3000萬元的房子，需要本金600萬元。如果房價不漲，你可以慢慢存頭期款，然後買下房子，不用擔心房價漲，而薪水追不上房屋漲幅。
房貸壓力減輕
房價不漲，代表房貸金額不會增加。以上述的例子來說，如果房價不漲，那麼每個月的房貸金額還是2400萬元。如果買房子的時候房價漲了10%，那麼房貸金額就會增加240萬元，每個月的本利負擔也會增加。房價不漲，每個月可以省下至少一萬元的房貸金額。這筆錢可以拿去存錢，或者做其他投資。
但是，房價不漲真的是好事嗎? 讓我們看看房價不漲有甚麼壞處
房價漲幅落後通膨
通貨膨脹是全世界時時刻刻在發生的事情，房價不漲，但是所有生活用品都在漲，等於你的房屋資產相對縮水。舉例來說，十年前我們用70元買一碗牛肉麵，現在一碗夜市的牛肉麵要140元年後，如果你把十年前的70元存下來留到今天用，那原本能夠買到一碗牛肉麵的你，現在只能買到半碗。
房價不漲，資產落後通膨的最大問題就是實質購買力縮水。以一棟3000萬台幣的房子來說，如果房價不漲，十年之後，你實質的購買力只剩1500萬，到時候賣房子的錢都不夠養老。有人說，我可以不買房子拿錢去投資股票，說的很容易，我們身邊有多少人成功靠著股票維持生活水準？大部分的人都是因為股票破產。
失去移居的選擇權網路上有人在討論美國的房價，說到德州的房子，因為高額的房屋稅，這幾年來房價不像加州、華盛頓州漲得那麼多，讓人可以負擔，他覺得蠻好的。當然，現在可以負擔會覺得很好，但是這個人忽略了一點：他買的是資產還是負債？不會漲，每年又要繳高額房屋稅(德州的房屋稅率是華盛頓州的三倍)的房子，在我眼中是負債，不是資產，不是資產的東西不是理財的好工具。今天因為負擔得起而在德州買了一間房子，三年五年日子可能過得很舒服，但是五年後，當自己有一天想要到外州，卻發現加州、華盛頓州、科羅拉多州的房價已經漲了一倍，五年前在德州買的房子50萬美金，現在60萬，別人在華盛頓州50萬美金的房子，現在已經120萬，這時候在德州置產的人還有選擇往外州移居的能力嗎？你住的地方不漲，但是世界上好地點的房地產都是至少跟著通貨膨脹上漲，幾年下來，差異巨大。有人說，那我一輩子待在德州就好啦？是沒錯，但是你的小孩也一輩子待在德州嗎？他們會不會去外州念書工作？或者甚至出國到其他州？我們都希望資產增長，讓後代過好一點的日子不是嗎。說這些的重點是提醒大家在置產還有理財的時候，把眼光國際化，自己熟悉的城市，只是世界的一個小角落，有宏觀的國際觀，才能做正確的理財，讓自己還有家人將來有更多的選擇的能力。
跟大家分享我自己的理財例子。2014年的時候，看到西雅圖的前景，我評估西雅圖未來十年的發展會比台灣好，那時候台北市的房價高，租金報酬率不到2% (現在也差不多一樣低)，於是我把一間台北市的房子賣了，拿來西雅圖買兩間房子，以房養學，用房租支付兩個小孩的教育費用。當時一間西雅圖房子的租金每個月$2000元，一年$24000，用來支付一個小孩的私立學校學費。這十年下來，租金漲到每個月超過$3000元，跟上學費的漲幅(有小孩的家庭都知道學費年年調漲的威力)，非常抗通膨，靠著這兩間西雅圖的房子幫我養小孩，不需要擔憂學費從哪裡來。更好的是，西雅圖這十年來的發展跟我的預期一致，兩間房子在過去十年漲了三倍，存房理財是中產階級最重要的投資功課，購屋者在購買房屋時，要考慮房價漲幅與通膨的關係。
我們不需要當炒房客，或是投機去賭明年的房價增幅，而是運用房地產的資產價值增加，讓房地產成為人生中最成功的理財。如果您想了解西雅圖的房地產，歡迎來信與我聯絡 elleninwa@gmail.com。
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西雅圖、聖地牙哥、洛杉磯的比較
有網友在臉書問大家要不要從南加州搬到華州，他們的親戚住在西雅圖，可以一起照顧小孩，因此全家本來已經決定要搬上來，沒想到就在找到出租的房子，準備要加價簽租約（西雅圖的租房市場目前很瘋狂）的前一天，親戚告訴他們有可能會搬到德州，讓他們一下子亂了陣腳，不知道該怎麼辦。
移民到別州在美國是很常見的事，開個車，或者是坐國內的飛機就可以從東岸到西岸，比起移民到其他國家，相對容易許多，因此三不五時就會看到有人討論哪一個州或是哪一個城市好。
每個城市都有自己的擁護者，會選擇住在某個城市的人，當然就是覺得自己住的地方好，所以問這個問題永遠都會得到不同的答案。撇開個人的喜好（天氣，綠樹），在西雅圖生活有幾個好處：
零州所得稅：華州的一大特點，就是沒有州所得稅，而加州的州所得稅是全美國最高，達到13.3%。這表示薪水不變的狀況下，從加州移民到華州，實質收入馬上增加13.3%，以年收入$20萬美元計算，一年就多了$15000美元。
天災相對少：全球暖化是這幾年世界最大的問題，許多地方，特別是加州，連續幾年在夏天出現野火。西雅圖也因為全球暖化的關係，這兩年夏天有些時候也很熱，但是至少還是在緯度比較高的地方，情況比加州來的好許多。
西雅圖的房地產市場比南加州更具競爭力：根據 Zillow 的預測，華盛頓州的多個都會區在未來一年將會看到房價上漲，而加州的多個都會區則可能會看到房價下跌，例如洛杉磯、聖地牙哥、爾灣等，當然Zillow的預測不一定準，所以這個參考就好。我想說的是：西雅圖的房地產市場比加州更具吸引力，因為 #它有更低的房價、更快的銷售速度、以及 #更高的競爭力。
最後附上一張西雅圖的美景，這是前兩天社群的網友在西雅圖南邊拍到的景色，綠樹、粉紅色的天空、冉冉上升緩慢移動的熱氣球，反映這裡的生活寫照。
歡迎大家聯繫我 elleninwa@gmail.com，了解更多西雅圖好的房地產投資標的。
#洛杉磯vs聖地牙哥vs爾灣vs西雅圖
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學區房完整說明：如何選擇與投資學區房
關於學區房，你不可不知道的事情
什麼是學區房
說到學區房，相信很多人都不陌生，在我們的觀念裡，教育是最重要的事情之一，學校裡的教學和師資，是教育最基本的環節。所謂的學區房，指的是一個地區的房子所分配到的學校，在學校評比機構的評價中，具有一定的分數以上。通常評比的分數是從1分到10分， 1分最低， 10分最高。在西雅圖，學校評鑑分數最高的地方是在Sammamish，Bellevue的Somerset也是著名好學區的地方，另外當然還有很多其他的地區，像Kirkland、Redmond的學校評分普遍也是高的。這些地區因為地理位置還有學區的關係，受到許多買方的追捧，房價在過去幾年快速往上攀升。
為什麼要買學區房
買學區房最主要的原因當然是為了小孩子的學校教育，在美國，只要在著名校區內的房子，就有權利可以上附近分配到的學校。美國的公立學校學費便宜，教學多元，很多人買下的學區房，就等於買下了無盡的希望，小孩子不管幾個，都可以送過去接受良好的教育，因此學區房的受歡迎程度從來沒有減少過。
有些人沒有小孩，或者是小孩已經上大學，還是喜歡買學區房，這樣的決策主要是源於不少人覺得學區房相對保值。大家普遍認為學校評分好的地方，環境不會差，而買房子最重要的就是買地點，環境好的地方表示是好的地點，所以房子買在學區好的地方不會錯。
學區房會變嗎?
學區好的地方保值這個想法是沒錯的，但是其中有幾個問題值得我們思考：
學區好的地區永遠不會變嗎？評分機構給的分數高就表示是好學區嗎？如果這兩個問題的答案都是肯定的，事情就簡單得多，但是很可惜，這兩個問題的答案都是否定的。
學區的好壞，和當地人口組成還有人口的變化有關，今天非常興盛的大城市， 20年後如果沒落衰退，它的學區也會相對的變差。密西根就是一個最好的例子，這座曾經輝煌的汽車城市，六十年前曾經是美國製造業的驕傲；全世界的第一條柏油路、美國的第一家戲院，都從底特律開始。曾經，這裡也有非常好的學校還有學區。隨著美國汽車產業沒落，底特律從一九五○年代的多達兩百萬人，至今剩下七十萬人，就業人口的出走，造成2013年底特律政府宣布破產，這裡變成全美國犯罪率最高的地方，不用說，好學校早已是昨日黃花。
至於評比機構給全美各大學校的分數，有非常多不同的評分條件，有的時候學校非常好，但是因為學生組成的種族不平均，或者是各個種族之間的學生成績差異太大，學校的分數就往下掉了好幾分。在Sammamish 有個很有名的社區Khlahanie，前幾年的學校評比分數都是9分以上，但是從去年開始，他的學校評比分數突然變成6分，事實上，當地學校的師資還有教育和以前都沒有什麼太大的差別，有些人卻因為他的分數變成6分就把這個社區屏除在外，非常可惜。一個學校會因為學生組成的種族不平均就不是好學校了嗎？這是值得深入探討思考的問題。
在選擇好學區的時候，建議大家不要注重在評比機構給的分數上面，而多看看家長給學校留下的評語，評語往往比分數來得更重要，更有代表性。
如何選擇未來的學區房
如果事情都在改變的話，要怎麼樣可以選到未來的好學區房呢？
其實要選到將來好的學區房，最主要是看人口往哪移，有人口移入、收入變高的地方，學校的分數自然會上來。
並不是學校的分數決定學生，而是學生決定學校的分數。
一個地區有發展建設，有好的工作，自然會有教育程度比較高的人口移入，而教育程度比較高的人通常比較注重子女的教育，自然而然，他們的子女在學校的學習就會比較好，連帶的將整個學校的教育水準往上提升，久而久之，學校的數值就提高了，這個地方就變成了好的學區。
最好的例子就是Lynnwood。五年前當我推薦這個地方的時候，這裡的學校分數是3-4分，當時大概40萬美元可以買到一間三房兩廳的獨立屋；時至今日，Lynnwood屋況好三房兩廳的獨立屋已經要將近100萬，而學校的分數也從3、4分變成7、8分。當初我和非常多的客戶說，這個地區有輕軌的建設，新社區的開發，之後會有很多的人口移入，這裡的學校分數一定會改善，只是時間的問題，現在回頭看，所有的預言都成真。房地產只要抓住大方向，往那個方向走就錯不了。
簡單地說，要尋找未來的學區房，最重要的就是要看那個地區的整體規劃還有建設，有規劃、有建設、有工作的地方，長期下來，一定是有學區潛力的地方。
你想找和Lynnwood一樣的下一個學區潛力區嗎？歡迎私訊我：elleninwa@gmail.com，詢問更多的介紹。
今年我在Facebook成立了一個群組，討論一些和西雅圖房地產的相關事情，歡迎大家點下面的連結加入西雅圖房地產的群組：
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西雅圖房市分析：現在應該買房嗎?
房價終於要跌了嗎？現在應該買房嗎？
今年三月開始，FED升息升得又快又猛，本來準備要買房子的人，因為每個月的貸款負擔變重，有些變得買不起房子，房市很快地降溫，也讓大家問了多年的問題又浮現在心中：房價終於要跌了嗎？
房市趨緩是不爭的事實，市場上出售的房子，有設offer review date的越來越少，大多數是收到offer就review；房子賣掉的時間，也比以往來得久一些。有些還沒跟上最新動態的屋主，高價將房子上市，等了一二個星期，發現狀況不對，才將出售的價格調低，於是市場上降價出售的房子也變多了。
但是，這表示房價要下跌，或是崩盤了嗎？
就我的觀察並沒有，我認為這一波房市的趨緩，和升息升得太快有關係，同時也和其他幾個財經狀況相關：
#股市下跌。今年年初到現在，以科技股為主的NASDAQ指數慘跌27%，在科技公司上班的員工，這幾年光是靠股票上漲都賺得盤滿缽滿，很多人賣掉幾張股票就有房屋的自備款，這個也是過去幾年西雅圖房市瘋狂搶購的原因之一。房市最誇張的時候，六十幾個人搶一間房子，比申請到好的大學還難，而這六十幾個人之中，最多的就是科技公司的員工。但是如今股價下跌三成，原本準備好的自備款沒了，一下之間，科技公司員工的購買力就下降，市場少了許多競爭。這些買房大戶，因為股票價值縮水，短期在房市沈寂，但他們的工作仍在，不用多久的時間，資金又可以到位。
#貸款審批嚴格。利率上升，買房的人減少，照理來說銀行應該急著做生意，儘量放貸給上門的客戶，這正是2008年金融風暴前發生的事。但是現在，銀行不但沒有浮爛放貸，反而把貸款條件收緊，設了一連串非常嚴格的條件。這個星期客戶的一間房子交屋，他買下一間收租房投資，辦理貸款時，銀行規定他一定要有至少25%的自備款。不只如此，這25%的自備款必須是自己的錢，來自父母、甚至是另一半的贈與都不行。在這麼嚴格的規定下，能辦到貸款買投資房的都是有實力的人，大大減少繳不出房貸，房子被法拍的機率，不像2008年的時候，一堆人沒有自備款也能買房。
#租房市場火熱，租金瘋狂上漲。許多人的買房計劃被突然上升的利率打亂，一時間只有先租房，市場上的租房房源又少，造成有房子上市，馬上收到一堆人詢問。租屋市場搶房搶得非常厲害，租金上漲20%，還是許多人趨之若鶩，非常多人想租房子租不到。六月美國的CPI增長9.1%，通貨膨脹持續創新高，一般生活用品漲20-30%，急遽上升的物價，收租的業主可以用水漲船高的租金支撐房貸，抵消每個月的房貸支出。
#超低的失業率。新出爐的數據顯示，美國6月份新增就業人數超過預期，雖然有一些企業裁員的消息，但是全國失業率保持在五年低點附近。6月份失業率維持在3.6%不變，平均時薪則是增長5.1%，就業再度穩健成長，進一步凸顯出勞動力市場的韌性。
基於上面這些原因，我認為 #目前的市場是趨緩，但沒有2008年崩盤的跡象。
目前的狀況是，之前瘋狂的賣方市場暫時告一段落，不需要再加價50%還要放棄所有的conyingencies；現在的買方可以仔細看、用心選，遇到心急的屋主，還可能買到物美超值的房子。
市場上漲的時候搶不到，平緩的時候不動作，下跌的時候又害怕，這是80%的人在買房時犯的錯誤，錯失選貨的好時機。
不管什麼時候，市場上都有好的投資物件，前提是要不停關注市場，時時注意房源，閉上眼睛不看，多年之後，會發現付出一堆租金，什麼都不剩。
股市變化多端，過去幾十年的經驗，在股市報酬率多少，在房市的報酬率多少，大家心裏有一盤帳。如果你是專業股市操盤手，那麼祝您操作順利，一般大眾，把股市的資金撤出，放在有展望地區的房子上，是我的策略，不動產的長期報酬豐厚、穩定、且可期。
但這不是叫大家閉著眼睛買，現在的市場，懂得選貨非常重要，選到好的，三五年後不愁吃穿，隨便買的，就很可能套牢。
如果想要在現在的買方市場入市，買到一個好價位的房子，歡迎與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
今年我在Facebook成立了一個群組，討論一些和西雅圖房地產的相關事情，歡迎大家點下面的連結加入西雅圖房地產的群組：