西雅圖買房子：十個不可不知的知識

大西雅圖的各個地區就像是自家後花園一樣，因為喜歡，哪裡有根草、哪裡有朵花我都很清楚，但這也不是一天兩天練就出來的。想到十年前剛過來西雅圖的時候，人生地不熟，想要找人問關於房屋的在地知識卻苦於找不到真誠專業的人諮詢，自己摸索好一陣子，繞了不少遠路花了不少代價才熟悉其中的門道。

因為自己走過崎嶇的路，我希望分享一路以來累積的經驗，寫在這個網站上，幫助西雅圖的新移民在這裡找到所有關於西雅圖房地產的知識，少走冤汪路，用最簡單的方式了解西雅圖，在這裡挑選好房子。在西雅圖買房子有幾個一定要知道下面十點：

西雅圖是美國最強勢的賣方市場，過去十年，除了金融海嘯期間，西雅圖的房市都是穩健上漲，所有在過來之前或是一過來就買房子的新移民，每個人都很慶幸；相反地，先租在買的客戶，大多都很後悔沒有早點買房子。
西雅圖是房子賣掉速度最快的市場，以目前來看，平均房屋上市四天就offer review，每十間有五間以上在上市第一天已經有人出價要買，因為步調太快，很多人從房子上市到賣出，連約看都約不到。2021年一月Sammamish新出的一個預售案，在上市的五分鐘內，就收到100個約看，兩天內總共收到了500組以上的客戶預約看房，建商光是排看就要排幾個月才看得完。佛系看屋的朋友在這裡注定是緣起緣滅，與購屋置產擦身而過。
西雅圖是美國第二大科技城市，矽谷人出走的第一選擇，這幾年從加州移出的居民愈來愈多，他們的第一選擇就是華盛頓州的西雅圖。西雅圖著名的科技公司有Amazon、Microsoft、F5 Networks、Tableau、Smartsheet、Redfin、Zillow、T-Mobile，其他的國際性大公司還有Starbucks、Costco、Boeing、REI；另外，這幾年Facebook跟Google都在西雅圖大肆擴張，人數從一開始的幾百人，到現在已經有數千人之多，西雅圖的房價，隨著加州公司和人才的流入也呈現直線型上升。
西雅圖的房屋沒有白蟻問題。每次只要有人問我這間房子有沒有白蟻問題，我就知道這個人一定是從加州來的。西雅圖的氣溫沒有加州這麼高，白蟻在這裡無法生存，房子不會有白蟻的問題。
你的樹不是你的樹。樹在西雅圖是珍寶，這裡有長青之城的封號就是因為處處是綠意，大樹小樹綿延不絕。即使這棵樹長在你擁有的土地上，你也不一定能動它，當它到了一定的大小，它就受到縣府的保護，想要砍樹修樹都要先拿到縣府的許可才能動。
西雅圖70%的房子都有地下室。因為地勢高高低低的關係，整個大西雅圖地區有幾十個大大小小的湖，有湖的地方就有山，地勢就有高低，順勢造成這裡的房子很多都有順應地勢建造的地下室。這些地下室雖然名為”地下”，但是常常有整扇門，從地下室走出去又是地上，這種地下室的英文名稱叫做daylight basement，下面的圖是最常見的daylight basement設計。
西雅圖排名最好的學校並不是在Bellevue。大多數的華人來到西雅圖，第一個首選一定是Bellevue的房子，原因無他，因為Bellevue是著名的好學區。雖然我不否認這點，但是，大西雅圖地區排名最好的學校並不是在Bellevue，很跌破大家眼鏡吧。在Redfin跟Zillow上，只有Greatschool這家機構的學校評分，但是評分只有1到10分，看不出排名，真正要看學校排名要上一個叫做schooldigger的網站，上去看了就會發現Bellevue其實並不在榜首。不過對於學小排名，我是有些自己的觀感，既然到了美國，就是追求一個全人的教育，學校評分、學校排名可以參考，但是別過於執著在排名上，我鼓勵大家全方面的了解一間學校，分數或是排名不是評定好壞學校的唯一標準。
貸款買西雅圖房子的朋友要先做好貸款預批(preapproval)。在美國，貸款買房子需要有preapproval letter才能買，西雅圖的房子通常上市後四天offer review，如果看到喜歡的房子時才想著做preapproval會來不及，所以想要在這裡買房子，preapproval要先做好。
驗屋最好在事前做。買二手房有一道程序是驗屋，在西雅圖，大多數的驗屋是在出價前做好事前驗屋(pre-inspection)，要求在出價後才做驗屋的出價通常都不會被接受。如果是沒有在美國買過房子的屋主，第一次看到驗屋報告99%都會被報告裡密密麻麻的紅字嚇到，但是不要緊張，很多項目像是GFCI沒有接地、或是沒有一氧化碳偵測器、crawl space有囓齒動物居住的痕跡這些都是二手屋很普遍的項目，真正重要的是房屋的結構還有是否有漏水問題。驗屋師的工作就是找出房子的問題，大大小小的事項他們一定得要寫上去才算是盡責，因此大家不要被一項項的紅字嚇到了。我有位客戶在2018年的時候出價買到一間房子，後來因為驗屋報告上的紅字退縮了，那間房子當時他們用$65萬美金可以買到，現在的市價已經超過$100萬。驗屋報告很重要，但是要知道如何看也是一門學問，下次專文寫一篇跟大家分享。
房屋經紀人是買到好房子的關鍵。我剛來西雅圖的時候，找了一位華人仲介，想說同鄉有親切感又容易溝通，人不親土親。結果第一次諮詢，她就推薦我買100萬美元以上的房屋投資收租，十年前的100萬美元相當於現在市價$250萬美元的房子，這種房子通常用來自住，收租的報酬率低。當時我在台灣已經有豐富的房產投資經驗，感覺不對勁，趕緊走人換一個；第二次我找了一位美國人諮詢，想說在地人有在地人的優勢，她的經驗豐富，也介紹了幾間不錯的房子，唯一的問題是，她在晚上六點過後找不到人，讓我感到焦慮。我理解大家都需要私人時間，所以還是都趕在六點之前找她。最後沒有用她的原因是因為房市不等人，有一個周末，我自己去open house參觀後想要對一間房子出價，跟她聯繫時，她說當天要看球賽不工作，offer review就在周末，所以只好請其他人出價。因為這些經驗，我完全了解那種急於得到房屋資訊的心情，當房屋經紀人後，除了提供多種管道給客戶聯繫，我也安排足夠的人手輪班，一天二十四小時，很少有找不到我們的時候，效率與專業，缺一不可。

上面十點是我的血淚史，給想要買房子的人參考。如果您想要買西雅圖的房子，歡迎與我聯繫 elleninwa@gmail.com，我全力幫你找到高價值與性價比的好房子。