如何在美國買房子：美國買房子的流程完整說明
我研究過不少國家的買房流程，比較起來，美國幾乎是全世界買房最簡單的地方，除了看房子，幾乎所有的手續都可以在線上作業，人在海外也可以輕鬆完成所有購屋程序。美國的線上電子簽名非常普及，著名的電子文件簽署科技公司Docusign是美國上市公司，不用出門，在家點一點手指就可以做完整個購屋手續。
整個美國的買房流程，分成下面幾個階段
▋確定想買的城市
美國是全世界面積第三大的國家，幅員遼闊，東南西北有各自的特色，每個州的房屋建造風格和房市都不同。像西雅圖的房市上漲快速，有些地區五年漲了一倍，競爭激烈；有些城市這10年來的房價則沒有太大波動，差異非常的大。我的同學20年前在紐澤西買了一戶房子，租金報酬率很好，超過7%，但是20年來房價漲幅只有20%。
如果是自住，就要從居住需求來確定要買的城市。之前寫過我選擇西雅圖的原因，每個人注重的條件不同，有些人喜歡寧靜的小鎮，有些人喜歡住在高樓大廈聚集的大都會，有些人怕熱，有些人受不了太冷的天氣，有小孩的家庭要想到小孩的教育，這些都要全盤考慮後才能夠決定住哪裡。
▋確定預算
購屋預算和選擇哪一個城市幾乎要同時考慮，比方說灣區，不是想去就去，那裡的好區隨便一間老破小的獨立屋就要200萬美元，如果預算只有100萬，又想要住在好區的獨立屋，選擇灣區就不實際，要不就是選擇其他的城市住，要不就是降低對房屋的要求。
有一位客戶從2018年開始申請EB-5，辦理投資移民，等了三年終於等到美國政府批准，但西岸的房價也已經漲得一塌糊塗。她的預算是70萬，買不到西雅圖東區的獨立屋，最後他決定調整對房子的條件，買一間小的townhouse。
如果一定想要住在某個城市，心中理想房子的房價又超出預算，先求有再求好是一個辦法。
要是已經確定會移民美國，最好是在過來之前就把房子買到，避免之後要過來的時候房價變動，買不到原本預期的房子。
▋決定資金來源
買房子不是用現金就是貸款，現金買房很直接，錢準備好就行，如果是貸款買房，這時候要開始跟銀行聯繫，辦理房屋貸款預批(preapproval)。美國銀行核准房屋貸款的，有以下幾個條件：
社會安全號碼
信用分數
美國國內的固定收入
外國人要在美國銀行貸款很困難，在當地沒有收入，銀行不會願意放貸。西雅圖有一兩家中資銀行，願意為外國華人做房屋貸款，貸款的利率比當地人的房屋貸款利率高一個點，承做的貸款成數是房屋鑒價的六成，如果需要，可以找這一兩家銀行。但是這樣做的資金成本很高，比較多人的做法是從台灣或是香港的資產轉增貸，利率只要2%，然後在美國用全現金買房。
▋尋找喜歡的房子
找房子是買房過程中最有趣的步驟，也可能是最花時間的步驟。幸好，美國的房屋資訊非常透明，節省了很多找房的時間。
線上網站Redfin和Zillow統合了所有上市出售房屋的資料，想要找房子的人，只要上其中一個網站看，就可以看到所有上市出售的房子，不用像台灣或是香港需要一一上不同的仲介公司網站找房。
找到好房子有兩個訣竅，一個是多看，另外一個是積極參與。有時候心中想像理想的房子，實際上找到的時候會有不一樣的感覺。比方說，原本覺得房子的土地越大越好，等到真的出現一間佔地一公畝的房子，才發現要照顧這片土地超過自己的負擔。
雖然說房子要多看，但是不要沒有目標地到處看，這樣只會讓自己更加混亂。
想像在台灣買房子，如果台北，桃園，新竹，台中，台南，嘉義，高雄，花蓮，基隆的房子都看，不但不會更清楚自己想要什麼，反而會更沒有頭緒。美國的城市比台灣大，所以在看房子的時候更要有計劃地看。
以西雅圖為例，喜歡東區的，就密集專注地把東區的房子看個夠，想買華盛頓大學附近的，就在那個區域看個10幾20間，希望找未來輕軌經過有區域發展潛力的，就專注在Lynnwood或Shoreline找房，然後再將這些房子互相比較，這樣子才容易找到適合的房子，也不會錯過好物件。
最近有位客戶對於房子的條件就非常明確，要全新的房子，新規劃的重劃區，好的住宅環境，學區不重要。有了明確的條件，很快就可以找出符合條件的幾個地點，然後把這幾個地點的新建案全部看過一遍，非常有效地找到喜歡的房子。
▋出價簽約
找到喜歡的房子，接下來就是出價。美國每個地方的競爭程度不一樣，在西雅圖的一些地區，買房子是要競爭的，這個時候出價策略就非常重要。
對賣方來說，當然是價高者得，但價錢不是唯一，美國的合約書上有許多的附加條款，有很多的變化可以做，有些時候，價錢出得高，但是整體的出價策略也沒有做好，一樣買不到房子。
前天我們出價的那間房子，客戶是貸款買房，不是全現金，但是經過各種的準備和策略規劃，最後我們從10幾個offers中脫穎而出，得到賣方的青睞。
打算用貸款買房的人不需要灰心，覺得自己買不到房子，貸款買房在某些區域的確沒有優勢，但還是有贏的機會。
▋簽約之後的流程
買到房子很開心，心情定了下來，接下來還有幾件事情要做，就可以順利地擁有房子。
第一件要做的事是驗屋，如果房子沒有其他人競爭，通常我們可以把驗屋條款放在合約裡，那麼在房子簽約後的三到五天內，就可以請驗屋師對房子進行全面的檢驗，然後根據驗屋報告的結果和賣方做不同的協商。
要特別說明的是，在多個offer的情況下，是沒有機會放上驗屋條款的，只要有放上驗屋條款的offer，即使價錢是眾多出價裡面最高的，通常也會被賣房第一個排除。
在這種情況下，買方可以選擇在出價前請驗屋師對房子做pre-inspection，看完報告後再出價，這樣子就可以在出價書上安心地去除驗屋條款，增加買到房子的機會。
第二點要做的事是匯簽約金(earnest money)。簽完合約的兩個工作天內要把簽約金匯到履約保證公司，這是有時效性的，所以在簽約的隔天，買方要主動和履約保證公司聯繫，向他們拿匯款指示。
為了避免弊案發生，美國的房屋經紀人嚴禁經手金錢的事宜，金錢交易一律匯到履約保證公司，以保障買賣雙方的交易安全。履約保證公司只會把匯款資料提供給買方，不會提供給房屋經紀人。
之前有網友從台灣找到我，跟我說有台灣的仲介幫他找西雅圖的房子，簽約金直接匯給台灣仲介，再由他們匯到美國。這是不正當的做法，而且風險很大，萬一這位仲介收了錢，人消失了怎麼辦？
在這邊提醒大家，所有買美國房子產生的金錢交易，一定要匯到履約保證公司，對自己才有保障。
▋辦理貸款
上面兩件事情都做完，用現金買房的買房就輕鬆了，等著履約保證公司把尾款算出來，匯款後確定與賣方把房屋清空就可以交屋。
用貸款買房的人會多一個程序，就是辦理貸款。貸款不只是看利率還有貸款條件，處理貸款的承辦人員能不能順利地在合約上訂好的交屋日期之前順利完成貸款才是最重要的。
在尋找銀行貸款的時候，不要隨意找一間大銀行辦理貸款，在我的經驗裡，美國有一些著名的大銀行辦理貸款的能力並不好。這個只能點到為止，就不說是哪幾間銀行，只能建議大家選擇有口碑的貸款人員辦理房屋貸款。
▋其他零零總總
買房子中間還可能發生各種各式各樣的事，像昨天簽約後，客戶因為稅務上的考量，決定更改房屋持有人，合約要重簽；另外一位客戶也因為出國的行程，需要更多時間匯款，合約也要更改；第三位客戶的是打算交屋後馬上裝修房子，所以我開始提供裝修上的資源和建議。這些都是大家不知道的幕後花絮，要繼續處理。
在美國買房子的流程，大致上就是這樣。美國的房屋資訊透明，買房子的系統先進，只要找對人（房屋經紀人、貸款承辦人員、房屋裝修人員），一切的過程就會簡單順利。
如果你想找西雅圖或是加州爾灣的房子，請與我聯絡，elleninwa@gmail.com，我可以幫助您在西雅圖和爾灣買到好的房子。