如何規劃房地產投資：一屋換多屋的策略
最近賣了一間自己的投資房，準備收了錢再投資另外的房產，同事看到，好奇地問：既然覺得房市會再漲，賣了又打算再買，為什麼不乾脆留著現在這間房子就好，而要花功夫一賣一買呢？
這個問題讓我發現，原來即使是不動產經紀人，不懂投資的還是很多，許多人可以做好仲介的角色，但是投資與財務規劃，完全是另外一門學問。
從大學開始，我的主修就是財務，不管是財務分析、金融商品、貨幣商品、投資分析、資產規劃，只要跟財務相關的，我全部都修；到了MBA，更是把併購與延伸性金融商品也給一併給學了，還考了風險規劃管理師(FRM)與財務金融分析師(CFA)，這些相關知識對我一生的理財有很大的幫助。
在投資不動產的開始，我就有很清晰的目標，要讓不動產投資的資產最大化，不只是單看房價增值或是所謂的現金流，設定這個目標後，我開始仔細規劃，然後有紀律地執行，一但房價增值跟現金流不平衡，我就會做調整，維持資產增長最大化。十幾年做下來，投資智商(investment quotient)愈來愈精進，我也成為一個善於投資的房產經紀人，這種財務規劃的能力變成我和其他經紀人最大的不同處，我不是仲介一個交易，而是透過房產交易，幫客戶透過不動產做完整的財務規劃。
房產的財務規劃其中一個很重要的就是投資組合規劃，應該有多少不動產、哪幾種不動產、多少錢的不動產，都是大哉問，投資組合沒有最佳化還是可以賺錢，只是賺錢的速度比較慢。這篇文章要和大家談的是怎麼樣的不動產應該當作房產投資組合中的主要資產，以及我汰弱留強的不動產投資思路。
我的計畫是這樣，一月賣掉這棟$140萬美元的房子，然後拿著這$140萬去買兩間$70萬美元的獨立屋。會賣掉這棟房子主要是幾個原因：
1. 高價的房產租金報酬率比較低：一般140萬美金，東區四房三衛的獨立屋租金大約$3700；70萬四房三衛，南區的獨立屋租金大約$2800-3000。我這間房子的租金是$4000元，在大西雅圖地區算是中高價的租金，已經幾乎拉到上限。幾年前用$70萬買這間房子的時候，當時的租金是$3500，租金回報率有6%；這幾年房價以年化成長率12%的速度強勁成長，但是租金沒有可能每年這樣漲，到了$4000以上開始鈍化，因此變成$140萬的機會成本只有3.4%的租金回報；如果現在找一間$70萬的四房三衛獨立屋，租金可以租到$2900元，$140萬買兩間$70萬的房子，總租金就有$5800，現金流會比現在的$4000好很多。
2. 中價位的房屋易租易買：社會上80%都是一般大眾，一般大眾找的房子不是豪宅，而是一般的房子，所以房屋買在中價位最容易出租和轉手。買高價的豪宅，有特定的人會有興趣，但是流動性不會像中價位的房產這麼快；買低價位的房子，環境或是屋況不佳，後續的麻煩多，所以也不理想，最好的房產投資就是購買當地中價位的房產。
3. 資產規劃：擁有兩個投資房產的彈性比只擁有一個高。兩間$70萬的房產的流動性比一間$140萬的房產來得高，需要資金的時候，賣掉一棟還有另外一棟收租，要是只有一棟，需要錢的時候只能一次賣掉，沒辦法選擇賣一半。
4. 銷售稅在$150萬美金以上稅率急遽增加：這點是非常多人忽略的一點。西雅圖地區的銷售稅，在$150萬以下是1.78%，一旦房屋售價超過$150萬，銷售稅會從1.78%跳升到3.25%，某種程度來說，政府就是要課富人稅，在這種情況下，把一間房子留著讓它漲到$200萬或是$300萬就要多繳很多銷售稅，相反地，如果把一間$140萬的房子換成兩間$70萬，等這兩間以後漲到$150萬，每間的銷售稅率還是維持在1.78%。
5. 汰弱換強：我的房產是一間百年老屋，買的時候就是祖母級，經過這幾年已經變成人瑞，房屋建造的再好，年紀大了都會有些問題，維護成本增加，拿來出租維修率更高。現在是強勢的賣方市場，也是最好的汰弱換強的時機，把這些百年老屋賣出，拿去買兩間四十歲的中年青壯屋，價值比留著一間老屋高。另外，當年購買老屋的原因是因為它接近Amazon總部，地點在西雅圖市中心的精華區，經過這幾年的社會變化，尤其是疫情開始後，大家在家上班，市中心已經不如以往那麼受人追捧，反而是郊區的一些有院子的中年房屋愈來愈受到青睞，趨勢跟著變，投資也要跟著調整，這樣的換房不但強化了房屋的體質，也強化了未來的房屋增值潛力。
思路清晰之後，開始計畫如何進行。首先來了解賣房子的成本。以我這間房子為例，賣房成本有仲介的佣金6%，銷售稅1.78%，房屋裝飾維修大約$10000元，履約保證與行政費用$1500，總共的賣屋成本大約是11.3萬。
把賣房成本寫清楚，是希望大家不要忽略了這點，就是因為賣房有成本，所以一直以來我都不建議大家把房子當成短期投資，賺個20%就賣掉。賣房與換房的合理時機，最好是在房產增值有至少30%以上才考慮，而且要有策略，不是瞎賣，如果賣房所得沒有其他用處，把現金放在銀行就根本不划算，還不如繼續留著房子。我的賣房決策是有【改善現金流】與【汰弱扶強】這兩個強大的策略支撐，房價也比當時的購賣價漲了快一倍，用這一次的交易成本追求長期更大的利潤完全合理才做的決定。
等等，那麼資本利得稅呢？在美國賣房子賺到的錢，不是還要繳資本利得稅？為什麼我沒有把這項費用算進去？美國是個萬萬稅的國家，賣房子有獲利，當然免不了要繳資本利得稅，一般來說，資本利得稅是淨利的15%(請注意：不是賣價的15%)，繳起來是蠻心痛的。幸好，美國有一個很好的鼓勵投資條款，叫做1031交換(1031 exchange)，這個條款可以讓我不用在賣房的時候繳納資本利得稅，節稅也是財務規劃裡非常重要的一環。
1031交換條款，簡單地說，就是如果你賣了一間$140萬的投資房，拿著這筆錢，又買了另外$150萬的投資房，那賣掉的這間房子的資本利得稅就可以遞延到將來賣$150萬那間房子的時候再繳，這樣遞延的好處是什麼呢？就是利用金錢的時間價值 (time value of money)節稅。在沒有用1031交換的情況下，賣掉房子的時候，我必須繳$8萬元的資本利得稅，用了1031交換後，我可以先不用繳這$8萬元，等到將來，也許是五年後，把買來的這間$150萬的房子再賣掉的時候才需要繳。大家都知道錢在變小，今日的$8萬元和五年後的$8萬元不是同樣的價值，能後把$8萬元的稅延後五年在繳，實際上就等於繳的稅變少了；更好的是，1031交換可以不斷地用下去，也就是說，如果五年後我把$150萬的那間房子賣掉時，我又做了1031交換，再買其他的投資房，那$8萬元的房子又可以先不用繳，繼續遞延下去，最後一直換一直換，等到百年身後，那筆$8萬元也許只是一碗麵的錢。。。
不得不說美國政府想出來的這個1031交換是個很好的條款，對於投資人來說，省下所付出的稅的價值，對於政府來說，又鼓勵源源不絕的投資，是一項雙贏的條款，美國房地產的投資人應該多多運用。
當然，1031交換條款是有一些限制的，簡單地說
- 必須是同樣的資產類別，例如不動產只能交換不動產
- 必須是投資或貿易或營業，不能是自用用途
- 必須持有一年以上的不動產
- 必須在不動產賣掉的45天內找到要交換的不動產，在不動產賣掉的180天內完成到要交換的不動產購買
- 交換的不動產價格如大於或等於賣出的不動產價格，賣出不動產的全部資本利得稅均可遞延；如果購買的金額比賣出的不動產金額小，能夠遞延的稅款以金額小的計算
聽起來時間緊湊，但只要有紀律，執行起來並不難，目前我經手的1031交換投資，成功率是100%。
房地產投資做得好，勝過大部分的人辛苦工作一輩子，或是在股海裡浮沉，絕對值得大家花心思好好規劃，把我的投資經驗與策略寫出來，希望可以給大家一些思考。如果想長期投資西雅圖的房地產，請與我聯絡：elleninwa@gmail.com，我做的不只是一間房子的買賣，而是完整的長期房產投資策略與房產投資組合規劃。