我們在愚人節拿到offer啦！

從爾灣搬來西雅圖的客戶

一直在東區BRK尋找自己喜歡的房子

結果每看上一間，隔天就pending

新上市另一間，隔天又賣掉

上星期那幾間Kirkland一天內被秒殺的房子

都是他們想看的

結果只剩下照片留念

即使從競爭的加州上來

客戶仍然對華州的速度感到不可思議⋯

▋

終於又出現一間好房

這間是客戶看過的房子裡

最喜歡的

第一次看完房子

客戶有＂就是它了＂的感覺

之後兩天的open house

他們回到現場注意動靜

我們也不敢懈怠

定期和賣方仲介聯繫

確定不會被人攔胡

▋

幾天下來

看過房子的人大概有200組

客戶問我怎麼辦

看房子的很多是華人

現金滿滿

我們需要貸款

怎麼和現金競爭

我幫客戶打氣

「當年追女朋友的時候也很競爭，結果也追到了不是嗎」

事在人為

我們放手一搏

▋

客戶的預算有限

這間房子差不多到他們貸款金額的上限

我們在其他所有能夠加強的地方加強

配合賣方的需求

開奬了，我們雖然盡力出到最高

還是差了一點

有另外一個offer

價錢比我們高

各項條件也好

看得出來幫他的仲介也是一位有經驗的仲介

對方的購買力我不知道

但我知道我的客戶沒辦法再來一輪

我們的出價已經緊繃

沒有空間做第二輪的競爭

只要賣方call for second round

我們就輸了

▋

硬實力是這樣

接下來比的是軟實力

大家常常以為offer review就是比價錢、比條件

忽略了軟實力的重要

這也是我們的優勢

在今天的offer review

靠著軟實力

最後我們真的說服賣方選擇我們這個第二高價的offer

讓客戶成功買到這間房子

賣方附上competing offer

看到對手的出價

客戶都覺得可以買到這間房子相當不可思議

▋

每次的offer review

第二名代表的就是失敗

就像登上月球

大家只會記得阿姆斯壯

不會記得踏上第二腳的是誰

奧運比賽

大家記得金牌得主

不會記得銀牌選手

因為這樣

每一次出offer

我都是傾盡全力

把握贏的機會

這個星期我生病

發燒感冒失聲

但是我沒放棄

用氣音和客戶討論房子、討論出價

謝謝客戶包容我像鴨子一樣的嗓音（平常真的不是這種聲音）

也謝謝自己的認真努力

紀錄一下這個短暫讓我自豪的片刻

所有的用心

也許不一定馬上有成果

但是一定會有成果

如果你也想在西雅圖買房，歡迎與我聯絡 elleninwa@gmail.com，我一定幫您買到好的房子。

我研究過不少國家的買房流程，比較起來，美國幾乎是全世界買房最簡單的地方，除了看房子，幾乎所有的手續都可以在線上作業，人在海外也可以輕鬆完成所有購屋程序。美國的線上電子簽名非常普及，著名的電子文件簽署科技公司Docusign是美國上市公司，不用出門，在家點一點手指就可以做完整個購屋手續。

整個美國的買房流程，分成下面幾個階段

▋確定想買的城市

美國是全世界面積第三大的國家，幅員遼闊，東南西北有各自的特色，每個州的房屋建造風格和房市都不同。像西雅圖的房市上漲快速，有些地區五年漲了一倍，競爭激烈；有些城市這10年來的房價則沒有太大波動，差異非常的大。我的同學20年前在紐澤西買了一戶房子，租金報酬率很好，超過7%，但是20年來房價漲幅只有20%。

如果是自住，就要從居住需求來確定要買的城市。之前寫過我選擇西雅圖的原因，每個人注重的條件不同，有些人喜歡寧靜的小鎮，有些人喜歡住在高樓大廈聚集的大都會，有些人怕熱，有些人受不了太冷的天氣，有小孩的家庭要想到小孩的教育，這些都要全盤考慮後才能夠決定住哪裡。

▋確定預算

購屋預算和選擇哪一個城市幾乎要同時考慮，比方說灣區，不是想去就去，那裡的好區隨便一間老破小的獨立屋就要200萬美元，如果預算只有100萬，又想要住在好區的獨立屋，選擇灣區就不實際，要不就是選擇其他的城市住，要不就是降低對房屋的要求。

有一位客戶從2018年開始申請EB-5，辦理投資移民，等了三年終於等到美國政府批准，但西岸的房價也已經漲得一塌糊塗。她的預算是70萬，買不到西雅圖東區的獨立屋，最後他決定調整對房子的條件，買一間小的townhouse。

如果一定想要住在某個城市，心中理想房子的房價又超出預算，先求有再求好是一個辦法。

要是已經確定會移民美國，最好是在過來之前就把房子買到，避免之後要過來的時候房價變動，買不到原本預期的房子。

▋決定資金來源

買房子不是用現金就是貸款，現金買房很直接，錢準備好就行，如果是貸款買房，這時候要開始跟銀行聯繫，辦理房屋貸款預批(preapproval)。美國銀行核准房屋貸款的，有以下幾個條件：

社會安全號碼

信用分數

美國國內的固定收入

外國人要在美國銀行貸款很困難，在當地沒有收入，銀行不會願意放貸。西雅圖有一兩家中資銀行，願意為外國華人做房屋貸款，貸款的利率比當地人的房屋貸款利率高一個點，承做的貸款成數是房屋鑒價的六成，如果需要，可以找這一兩家銀行。但是這樣做的資金成本很高，比較多人的做法是從台灣或是香港的資產轉增貸，利率只要2%，然後在美國用全現金買房。

▋尋找喜歡的房子

找房子是買房過程中最有趣的步驟，也可能是最花時間的步驟。幸好，美國的房屋資訊非常透明，節省了很多找房的時間。

線上網站Redfin和Zillow統合了所有上市出售房屋的資料，想要找房子的人，只要上其中一個網站看，就可以看到所有上市出售的房子，不用像台灣或是香港需要一一上不同的仲介公司網站找房。

找到好房子有兩個訣竅，一個是多看，另外一個是積極參與。有時候心中想像理想的房子，實際上找到的時候會有不一樣的感覺。比方說，原本覺得房子的土地越大越好，等到真的出現一間佔地一公畝的房子，才發現要照顧這片土地超過自己的負擔。

雖然說房子要多看，但是不要沒有目標地到處看，這樣只會讓自己更加混亂。

想像在台灣買房子，如果台北，桃園，新竹，台中，台南，嘉義，高雄，花蓮，基隆的房子都看，不但不會更清楚自己想要什麼，反而會更沒有頭緒。美國的城市比台灣大，所以在看房子的時候更要有計劃地看。

以西雅圖為例，喜歡東區的，就密集專注地把東區的房子看個夠，想買華盛頓大學附近的，就在那個區域看個10幾20間，希望找未來輕軌經過有區域發展潛力的，就專注在Lynnwood或Shoreline找房，然後再將這些房子互相比較，這樣子才容易找到適合的房子，也不會錯過好物件。

最近有位客戶對於房子的條件就非常明確，要全新的房子，新規劃的重劃區，好的住宅環境，學區不重要。有了明確的條件，很快就可以找出符合條件的幾個地點，然後把這幾個地點的新建案全部看過一遍，非常有效地找到喜歡的房子。

▋出價簽約

找到喜歡的房子，接下來就是出價。美國每個地方的競爭程度不一樣，在西雅圖的一些地區，買房子是要競爭的，這個時候出價策略就非常重要。

對賣方來說，當然是價高者得，但價錢不是唯一，美國的合約書上有許多的附加條款，有很多的變化可以做，有些時候，價錢出得高，但是整體的出價策略也沒有做好，一樣買不到房子。

前天我們出價的那間房子，客戶是貸款買房，不是全現金，但是經過各種的準備和策略規劃，最後我們從10幾個offers中脫穎而出，得到賣方的青睞。

打算用貸款買房的人不需要灰心，覺得自己買不到房子，貸款買房在某些區域的確沒有優勢，但還是有贏的機會。

▋簽約之後的流程

買到房子很開心，心情定了下來，接下來還有幾件事情要做，就可以順利地擁有房子。

第一件要做的事是驗屋，如果房子沒有其他人競爭，通常我們可以把驗屋條款放在合約裡，那麼在房子簽約後的三到五天內，就可以請驗屋師對房子進行全面的檢驗，然後根據驗屋報告的結果和賣方做不同的協商。

要特別說明的是，在多個offer的情況下，是沒有機會放上驗屋條款的，只要有放上驗屋條款的offer，即使價錢是眾多出價裡面最高的，通常也會被賣房第一個排除。

在這種情況下，買方可以選擇在出價前請驗屋師對房子做pre-inspection，看完報告後再出價，這樣子就可以在出價書上安心地去除驗屋條款，增加買到房子的機會。

第二點要做的事是匯簽約金(earnest money)。簽完合約的兩個工作天內要把簽約金匯到履約保證公司，這是有時效性的，所以在簽約的隔天，買方要主動和履約保證公司聯繫，向他們拿匯款指示。

為了避免弊案發生，美國的房屋經紀人嚴禁經手金錢的事宜，金錢交易一律匯到履約保證公司，以保障買賣雙方的交易安全。履約保證公司只會把匯款資料提供給買方，不會提供給房屋經紀人。

之前有網友從台灣找到我，跟我說有台灣的仲介幫他找西雅圖的房子，簽約金直接匯給台灣仲介，再由他們匯到美國。這是不正當的做法，而且風險很大，萬一這位仲介收了錢，人消失了怎麼辦？

在這邊提醒大家，所有買美國房子產生的金錢交易，一定要匯到履約保證公司，對自己才有保障。

▋辦理貸款

上面兩件事情都做完，用現金買房的買房就輕鬆了，等著履約保證公司把尾款算出來，匯款後確定與賣方把房屋清空就可以交屋。

用貸款買房的人會多一個程序，就是辦理貸款。貸款不只是看利率還有貸款條件，處理貸款的承辦人員能不能順利地在合約上訂好的交屋日期之前順利完成貸款才是最重要的。

在尋找銀行貸款的時候，不要隨意找一間大銀行辦理貸款，在我的經驗裡，美國有一些著名的大銀行辦理貸款的能力並不好。這個只能點到為止，就不說是哪幾間銀行，只能建議大家選擇有口碑的貸款人員辦理房屋貸款。

▋其他零零總總

買房子中間還可能發生各種各式各樣的事，像昨天簽約後，客戶因為稅務上的考量，決定更改房屋持有人，合約要重簽；另外一位客戶也因為出國的行程，需要更多時間匯款，合約也要更改；第三位客戶的是打算交屋後馬上裝修房子，所以我開始提供裝修上的資源和建議。這些都是大家不知道的幕後花絮，要繼續處理。

在美國買房子的流程，大致上就是這樣。美國的房屋資訊透明，買房子的系統先進，只要找對人（房屋經紀人、貸款承辦人員、房屋裝修人員），一切的過程就會簡單順利。

如果你想找西雅圖或是加州爾灣的房子，請與我聯絡，elleninwa@gmail.com，我可以幫助您在西雅圖和爾灣買到好的房子。

歡迎來到這裡

幫客戶買賣西雅圖的房子多年，這幾年開始將點點滴滴紀錄在網頁上，下面有我寫過的一些文章，希望可以幫助想在這裡置產的人。

美國買房流程、地區介紹：美國購屋步驟及詳細教戰手冊

西雅圖買房子：Seattle投資自住好區簡介

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在台灣長大，二十多歲開始在台灣投資房產，之後慢慢將觸角伸及歐洲和美洲。房子是我最有興趣的東西，因為它代表一種風格、一種文化、更是一種生活。來到美國後，深深了解到亞洲人在外國購屋的不易，要找到一位專業、值得信任、文化背景類似自己的仲介非常困難，因此我進入地產經紀領域幫忙大家購買有價值的房子。

把對的事做到好是我的座右銘，誠信和人格是我最重視的事情。一步一腳印的耕耘，讓我的團隊連續幾年都是大西雅圖地區營業額前1%的團隊，我們專長於房產買賣，更可以幫您買到最適合與高價值的房地產。 住過Seattle和Eastside，我對大西雅圖的這兩大區塊都有深入的了解。擁有兩個小孩，身為母親的我特別注意社區安全性以及學區的資訊，在這方面可以給您一些建議。 我擁有各種資源，包括貸款經紀、驗屋師、房屋裝修師傅、維修工人、物業管理經理、會計師與稅務師等等，提供您從頭到尾一條龍的服務，滿足想要投資或是自住購屋的你。

想在西雅圖置產，歡迎與我聯繫，讓我幫助您在西雅圖置產更順利：elleninwa@gmail.com。

Q：外國人可以在美國買房子嗎?

A：可以，外國人可以在美國買房子，而且美國鼓勵外國人投資，外國人買房和美國人買房一樣，並沒有像香港或是溫哥華課徵額外的外國人銷售稅。

Q：外國人可以用貸款購買美國的房子嗎？

A：大部分的銀行都不提供外國人貸款，唯一有提供外國人房貸的只有華美銀行和國泰銀行，能夠貸款的成數為房價六成，貸款利率很高，以2022年8月來說，這兩間銀行提供給外國人的貸款利率超過6%。大部分的亞洲外國客戶會選擇將自己在亞洲的房屋向亞洲的銀行增貸，然後將增貸出的金額，全現金在美國買房。

Q：在美國買房子需要本人到現場嗎？

A：不用，我有90%以上的海外買家或是外州買家都是選擇遠距買房，不會親自過來現場，美國的電子簽名系統非常先進，所有的買房法律文件都可以在線上完成，不需要為了簽約跑過來。

另外，美國的線上房屋資訊相當完善，除了照片、大小、格局、年分、地點、價錢可以在房屋網站上看到，對於海外的買家，我們都會去現場拍攝房屋影片，包括房屋前方的道路，四周的環境，還有房子的裡外都會拍攝的一清二楚。另外，房屋所有的書面資料包括房屋屋況說明書、產權報告等等文件也會以pdf檔案方式分享給買方，讓海外買家獲得的資訊與美國買家相同。這麼多年來，我有超過三百位海外買家在西雅圖買房，大多數都是遠距完成購屋計畫。

Q：不是美國公民，也沒有美國綠卡，在美國只有工作簽證可以貸款買房嗎？

A：可以，只要有工作簽證，有固定收入還有在美國報稅就可以在美國貸款買房子，而且利率跟美國公民一樣，並沒有不同。

Q：我可以貸到多少款？

A：每個人可以貸款的金額不同，取決於你的固定收入有多少，固定支出有多少，需要跟房屋貸款人員詳談之後，貸款人員才能夠計算出你能貸款的金額。

Q：買房子的準備工作，第一步要做甚麼？

A：買房子的第一步，是要了解自己的購買力，知道自己能夠買到多少錢的房子後，再根據這個金額開始尋找房子。因此，買房子的第一步就是跟房屋貸款人員接觸，了解自己的購買力，拿到貸款預批信，然後開始看房。如果是全現金買房的客戶，就可以直接開始尋找房子。

Q：買房子有哪些成本？

A：在美國，買方不需要支付仲介費用，因此買房子的一次性成本最主要的是給第三方履約保證公司的費用，大約$1300美元，另外還有一些給地政單位的過戶雜費，零零總總差不多$200美元。只有這些一次性費用，沒有甚麼其他的。

Q：買房子每年有哪些固定費用？

A：最主要的費用是房屋稅，每年大約在房價的0.8%左右；另外還有房屋保險，不是強制，但是大多數的人會買房屋險，每年幾百到上千美元不等，要看房屋的重建成本。

Q：賣房子有哪些成本？

A：賣房子需要付仲介費用，通常是5-6%，看房屋金額而定，超過$300萬美元以上的房子比較多收取5%，$300萬元以下的通常是5.5%-6%。除了仲介費用，一樣要支付大約$1300美元給第三方履約保證公司，還有產權保險費用，大約一兩千美元；另外，房子賣出的淨利需要繳稅給美國政府，通常是淨利的10-15%，繳交的金額需要經過會計師計算後才知道。

Q：在美國買房可以移民嗎？

A：買房子是投資，跟移民美有關係，在美國買房並不能夠獲得美國身分。

Q：在美國買房後，小孩可以在附近的中小學唸書？

A：可以的，美國和台灣一樣有學區，小孩可以在房子分配到的學區念書。

Q：我還沒有小孩，學區房對我來說重要嗎？

A：不重要。如果現在還沒有小孩，等要有要上小學的小孩至少是七年以後的事情，七年間的學區變化非常大，現在買了一間學區10分的房子，七年後學區也許變成6分，為了七年後都不一定會需要的東西花錢並不值得。對於沒有及時有學區需求的買方來說，最重要的是看房子的環境，環境和學區不是一定高度相關，把重點放在環境上最重要。如果是投資房，學區一樣不重要，重要的是那個地點租客的素質，還有將來房價上漲的潛力。需多新開發地區的學區都不好，但是房價上漲的力道非常強勁，這些才是投資房的首選。如果硬要學區好當然也行，但是會因為學區而付出更多的成本，投資報酬率不一定最高。只有在現在，或者是未來兩年內有就學需求的家庭才需要特別去買學區房。從房價的長期漲幅來看，學區房相對比較保值，但是上漲幅度並沒有比一些有潛力但是學區普通的房子來的高。

Q：我打算移民到西雅圖，應該先搬過去租房一陣子，還是先買好房子再搬過去？

A：根據過去許多從海外移民到西雅圖的家庭的經驗，先買好房子再搬過來最安心。在美國租房子並不像在台灣這麼容易，有錢就可以租得到。在美國，租房子需要提供身分證件，信用報告，收入報告給房東看，大多數的房東對於租客的信用分數都有基本的要求，而新移民是沒有信用分數的，所以在第一關申請租房的時候就會被刷下；另外，對於有就學小孩的家庭來說，移民過來馬上就有就學的需要，如果先租房，小孩就被會在租房地點分配到的學校就讀，之後在買房，會因為不想將小孩轉學而被限制在那個區域。如果先將房子買好，在買房之前就可以針對自己想要念的學校的學區選擇房子，而不會在移民過來後手忙腳亂。另外，移民有非常多的家具需要從海外運送到美國，先買好房子，在移民過來前，就可以將家裡所有物品寄送到美國的新家，等到達美國後就可以很快安置好，開始新生活。

這些都是華人在美國買房時最常見的問題，在西雅圖買房子非常容易，長期下來又有非常好的報酬，如果您打算在西雅圖置產，歡迎來信與我聯絡，我可以給您最好的推薦：elleninwa@gmail.com。

想要在西雅圖買房子的人很多，在美國，買房流程和亞洲可是大大不同，這裡寫下一篇詳細的說明，希望對大家有幫助。我的facebook專頁上也有很多即時的新知：西雅圖房地產

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Step1 了解置產目的
買房是用來自住還是投資？自住的話是想要找多大多新的房子？以小孩念書學區好的地點為首要條件，還是以自己上班方便為優先考量？如果是投資的話，目標是以穩定的租金報酬為主還是以房屋未來增值的潛力為主？了解買房的目的最主要是幫助自己做出取捨，人生沒有樣樣完美，一支全新又限量的勞力士，人家賣你一萬元，那只有一種情況：假的，能夠做出取捨，針對自己最在意的條件來置產才能夠在不動產市場無往不利。買房目的不同，挑選房產的標準就不同。自住的置產者，需要考察房產的現有狀況，包括所處社區、周圍環境、學區、配套設施等問題；如果是投資，考慮的是未來升值，通常地點方便最重要，儘量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產，其他條件可以適度妥協。

Step 2 鎖定購買區域

美國城市化程度較高，尤其在西雅圖，很多區域都自成一個生活機能完整的社區，買房並不一定是離市中心越近越好，而是要看房產所在的社區情況。同一片區域也會有不同的社區，可能只有一條街的間隔，房價卻相差幾十萬美元的情況。在購房前，如果對於當地社區不熟悉，可以要求房產經紀人推薦一些比較好的社區，可以避免自己無意間選到一個不是那麼保值的地區。

大西雅圖地區可以簡單分成兩塊：西雅圖西邊(Seattle side)和西雅圖東邊(Eastside)，如果不知道各個小區，先選定西邊或東邊就可以。

Step 3 選擇房產經紀人

在美國，買方和賣方經紀人的佣金都是由賣方支付的，買方無須支付佣金。由於美國的房源系統是共通的，經紀人可以在系統中查看所有房源信息，每個經紀人得到的房源消息是相同的，所以選擇經紀人的時候不用看誰能夠提供獨一無二的房源，反而是要看這個經紀人的效率。經紀人的選擇很重要，一個好的經紀人不只是有專業知識，最重要的是讓人信任，能夠有效的溝通並且明瞭你的需求，還要有辦法在競爭激烈的市場中快速提供策略性的建議，以及擁有不同的資源能夠整合不同的相關人士幫助買方順利的完成交易，這才是經紀人的價值所在。西雅圖的房子通常是一屋多人搶，每一次出價，都是和其他經紀人的競爭，每一次競爭，都需要許多的策略思考。在每一次的競爭中，我見過一些房產經紀人錯失原本能夠贏到的offer，或者是將賣方的房產賤賣，其中有部分的原因是因為經紀人雖然專業知識足夠，但是沒有策略性思考。在最近的一個月內，我們幫八位買家出價，有七間房產都是多人出價競爭，最後我們成功贏到七個offer。除了運氣好，我在每一個交易上面都全力以赴，每一次的出價，都確保團隊和賣方有良好的溝通、能夠很快擬定策略並且寫好offer、還有排除所有可能的障礙。美國的專業分工很細，經紀人的角色很清楚就是買賣房子，但是對於亞洲的買家來說，往往還需要其他像是維修或是物業管理的服務。有鑑於此，我也有提供客戶從買屋、貸款、裝修、出租等等各式各樣的資源，從事房產顧問的原因除了我對房子的熱愛之外，是希望可以藉由自己的能力，幫助客戶做出正確的決定，讓客戶因為一個房產交易得到更好的生活。

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Step 4 拿到貸款預批信 (Pre-approval letter)
在美國買房可以申請貸款，如果是美國的永久居民，申請貸款不難，但是對外國人來說，在美國申請貸款的難度就高，外國人的貸款利率高，相對來說也不划算，如果是外國人資金不夠，最好就是在自己的國家把既有的房子抵押貸款，而不要到美國來貸款。

對於美國永久居民來說，貸款的流程是，買家會先向貸款機構申請貸款預批信（pre-approval letter），確定自己能夠貸到的金額之後，才開始挑選房子，因為在美國必須要有preapproval letter才能夠出價，這和台灣先簽約才開始辦貸款的程序是相反的。目前，大多數在美國買房的亞洲買方都是選擇現金全款支付房款，這也是一個購房的優勢，因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。

Step 5 簽署購房合同並且審閱屋況報告
經過一段時間的選房、看房之後，當你遇到心儀的房子，房產經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨後，經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書（offer）。如果價格達成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家要支付一筆簽約金，通常是總房款的3-5% ，這筆資金會存入第三方監管帳戶(Escrow)中。

美國房地產法很保護買方利益，賣方需要提供很多關於房子的報告。前期屋主 ( 產權 ) 報告，賣主所知道的房屋任何問題的報告包括白蟻報告，地區自然災害報告，含鉛塗料報告，周圍污染物報告等等，賣方都要如實填寫，如有不實，交易後買方很有可能告訴要求賠償。這些報告的費用一般由賣方提供。西雅圖因為氣候的關係，沒有什麼白蟻的問題，這方面很省心。

Step 6 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之後，建議請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修，或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。買賣雙方協議如果有維修項目的話，等賣方維修之後，買方會做簽字前房屋的最後的檢查 Final Inspection，由經紀陪同對房屋內外作最後檢查，確認維修項目如約完成。在目前房屋庫存不足，需求大增的狀況之下，很多的買家會將這個房屋檢查的步驟放到出offer之前，這個叫做pre-inspection預先房屋檢查。房子如果已經做過預先房屋檢查，在出offer的時候就可以將房屋檢查的這一個項目刪減掉，這會大大增加自己offer被屋主接受的機率，畢竟沒有賣主希望房子在簽了約之後又因為某些原因而取消合同。對於買方來說，先做了預先房屋檢查也有好處，明確的了解房屋有什麼問題，可以對房子做更精準的出價。不論是預先房屋檢查，或者是offer被接受後的房屋檢查，通常都是聘請專業的第三方驗屋師來做，大約$450-$500美金，費用由買方出。

Step 7 產權過戶調查
在簽署購房合同大約兩周後，美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查，主要調查賣方的產權是否清晰，確認沒有問題之後會出具產權過戶文件。因為有專業機構把關，在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。

Step 8 申請貸款

如果需要貸款，整體購屋交易的時間從進入過戶交易算起，大約需要30天。買方向貸款機構提出貸款申請後，第三方評估機構會對房屋進行估價。評估報告由第三方評估機構提供。如果評估價格比成交價格低，有三種選擇：第一是和賣方協商降低房價，第二是直接取消合同，第三是選擇用現金不足貸款額度的不足。如果房款是用現金買斷的話，只要資金是在外匯自由的國家，通常15 天以內，最快可一個星期完成所有手續。由於目前中國對於外匯的管制愈來愈高，如果資金在中國，記得在出offer前先將錢匯到香港、台灣、或者是美國的帳戶，確保購屋款項可以如期匯出。目前西雅圖的offer大約有60%是全現金付款，需要貸款的話會減低出價的競爭力，但是需要貸款的買方也不用氣餒，還是可以從offer的其他地方補強，這些在討論出價的時候，我都會一一討論細節擬定策略。

Step 9 購買房屋保險
在美國購買房產，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。主要是火險和責任險。50萬的房子在每年$350美金左右。除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險，例如美國南部地如佛羅里達要加保颶風險，德州某些地方要保水災險，加州要加保地震險等。西雅圖沒有什麼頻密的天然災害，所以房屋保險的費用比德州低一半到２／３。

Step 10 產權過戶
如果有貸款，在過戶之前需要把貸款文件簽署完成，在拿到產權過戶文件後，買方會將尾款付齊到第三方監管帳戶中，之後進行產權過戶，交收鑰匙，通知水電氣公司變更屋主資料，您就正式成為新的主人。大概幾周的時間，買方就可以拿到地契。西雅圖的兩大地方政府King County和Snohomish County網站更新速度很快，交易完成之後隔天就可以在政府網站上查到自己的PDF版地契，購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。這點讓遠在外州或是海外的買方放心很多。

過去十年，我幫上百位客戶買到心儀的房子，如果想要了解更多關於美國房子還有西雅圖的房屋買賣資訊，歡迎寫信到elleninwa@gmail.com，或是訂閱我的粉絲專頁獲取新知 https://www.facebook.com/USProperties/。:-)