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西雅圖輕軌介紹 : Shoreline 輕軌站
除了紐約曼哈頓、舊金山市區，在美國要找到規劃完善的輕軌站和地鐵站，就是西雅圖的輕軌線。看看上圖的輕軌線規劃圖，是不是很棒？除了輕軌，西雅圖的公共運輸公司Sound Transit還提供多條火車以及快速巴士的路線，將整個西雅圖區密密地網羅起來。不得不說，西雅圖在公共運輸上的規劃真的是美國前三名。
目前的輕軌線可以將乘客從西雅圖機場載到西雅圖北邊的Northgate，而還在建造的Lynnwood輕軌延伸線將於 2024 年在 Northgate 和 Lynnwood 之間開通四個新的輕軌站，其中兩個站將位於 Shoreline 附近的 I-5 高速公路和 145th街 以及 I-5 和 185th街，第三個站是 Mountlake Terrace，最後一個站是 Lynnwood 市中心。
新線路預計將使乘客從 Lynnwood 到西雅圖市中心只需 28 分鐘，從 Shoreline 到西雅圖市中心只需不到 20 分鐘，真是太方便了。為迎接這些新的輕軌站，Shoreline 周邊正發生許多都市計劃上的變化。首先，145th街和185th街附近的社區在 2016 年進行了重新分區，走路可以到輕軌站的地區都變成混合住宅區，最高可以蓋七層樓高的房子。
到目前為止，145th 周圍的重新分區區域很小，只延伸到車站大約 5 個街區。145th 站是兩個站中較小的一個，145th 街站位於 I-5 的右側，大約在 NE 15th 街和 NE 147th 街之間。該地區將分兩階段進行重新分區。在分區圖中標記為“1”的區域已在 2016 年進行了重新分區。在分區圖中標記為“2”的區域將在 2033 年進行重新分區。145th 站是兩個站中較小的一個。
185th 街站位於I-5左側，大約在Shoreline Center附近。該地區將分三階段進行重新分區，在這個分區圖中標記為“1”的區域已在2015年進行了重新分區，2號分區將在2021年重新分區，3號分區將在2033年重新分區。重新分區區域從靠近高速公路的185th 街延伸到大約190th 街和向下到180th 街，它還沿著185th 街向西延伸到大約99號高速公路，向東延伸到10th Ave NE以東，在第2階段和第3階段，它將向南和向北擴展得更遠。
Shoreline輕軌站社區將有甚麼變化？
新的分區意味著在每個車站步行 10 分鐘範圍內，正在興建許多新的住房和設施。在 185th 和 145th（被重新劃分為 MUR-35 和 MUR-45 的區域）沿線，有許多新的 4、5 和 6 單元聯排別墅項目正在進行。靠近車站，正在建造帶有街頭零售的公寓，用於劃分為 MUR-70 的地塊。下圖顯示了MUR-35，MUR-45，和MUR-70的建築物類型的例子。
其實輕軌給大家帶來的並不是說住在Shoreline的人以後就可以走路到輕軌站上班，西雅圖不像台北這麼小，大部分住在Shoreline的人還是必須要開車或是坐公車才到輕軌站。輕軌站增設最主要的利益在於附近新增加的商業活動，以及城市的更新。光是蓋一個新站，周邊做了多少的建地重新分區，有多少的舊房子因為都市規劃而重建成嶄新的聯排屋，這些都有助於Shoreline的環境提升；另外，輕軌站周邊會形成新的商圈，帶來更多的商業活動，這兩點才是輕軌建設對當地帶來最大的貢獻。
經過Shoreline，看到以前老舊不平的道路，因為興建輕軌而全部重新翻新，新鋪的道路又白又平，替這裡的住戶開心。買房子最大的好處，就是免費享受到這些政府對公共設施的更新，然後因為環境變好，房價也跟著上漲；而租房子的人，看著一旁的萬丈高樓平地起，不但分不到這些公共財，反而因為都市更新，房租上漲的更多，被迫只能往更郊區跑。一樣建設兩樣情，正確的資訊分析與決定，長久下來把買房與租房的人的距離拉得更大。
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歡迎來到西雅圖：西雅圖房地產知識總整理
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幫客戶買賣西雅圖的房子多年，這幾年開始將點點滴滴紀錄在網頁上，下面有我寫過的一些文章，希望可以幫助想在這裡置產的人。
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在台灣長大，二十多歲開始在台灣投資房產，之後慢慢將觸角伸及歐洲和美洲。房子是我最有興趣的東西，因為它代表一種風格、一種文化、更是一種生活。來到美國後，深深了解到亞洲人在外國購屋的不易，要找到一位專業、值得信任、文化背景類似自己的仲介非常困難，因此我進入地產經紀領域幫忙大家購買有價值的房子。
把對的事做到好是我的座右銘，誠信和人格是我最重視的事情。一步一腳印的耕耘，讓我的團隊連續幾年都是大西雅圖地區營業額前1%的團隊，我們專長於房產買賣，更可以幫您買到最適合與高價值的房地產。 住過Seattle和Eastside，我對大西雅圖的這兩大區塊都有深入的了解。擁有兩個小孩，身為母親的我特別注意社區安全性以及學區的資訊，在這方面可以給您一些建議。 我擁有各種資源，包括貸款經紀、驗屋師、房屋裝修師傅、維修工人、物業管理經理、會計師與稅務師等等，提供您從頭到尾一條龍的服務，滿足想要投資或是自住購屋的你。
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美國工作故事分享： 如何從一位沒有身分的國際學生成為科技業搶手的行銷專家？
這兩天的舊金山見面會成功結束，和許多的新客戶老客戶分享投資經驗，也暢談人生經歷。
追求夢想
其中印象最深刻的是Michelle的故事。Michelle是一位在台灣長大的女孩，和許多人一樣，唸完大學工作幾年之後，開始思考自己想要什麼樣的人生。希望擁有更寬廣視野的Michelle，在紐約唸完MBA，主修行銷後，開始積極找工作留下來。
2009年代，金融風暴剛過，美國的經濟狀況並不好，公司都是優先聘請有綠卡或是公民身分的人。拿著H1-B的Michelle，通常在填完工作申請表，勾選需要公司申辦工作簽證後，就不會再收到招聘公司的消息。
大部分的同學試了幾個月，就陸續放棄，無奈離開美國回到自己的國家。但是Michelle有著比別人更強的決心，她在LinkedIn、Job websites、networking sessions不斷地尋找機會，搜尋有興趣的公司，然後主動出擊。
鴨子划水：外人看不到的努力
Michelle的做法是：找出自己有興趣的企業，然後針對那家企業，從LinkedIn找出至少30位在該企業工作的中高階主管，約他們出來喝咖啡，讓他們認識自己，並且請他們提供一些建議。這種行為稱為cold call。
Cold call的中獎機率非常低，有時候寄了幾十封郵件，也收不到一個願意見面的回應。但是Michelle很有毅力，她不停地找，不停地寄，在一年內， 她寄了超過9000封的郵件給各家企業的陌生人。
和陌生人喝咖啡不是這麼簡單的事，沒有好好準備很容易變成相看兩無言的冷場情形。對於有興趣的企業，Michelle會花時間研究這間公司，然後幫這間公司製作一份行銷企劃，在與企業主管見面時，分享自己的想法，並且附上報告。這麼做必須花費更多的時間，但是這樣一來，見面的討論變得很充實，企業主管對於Michelle的印象也大大提升。
在2009年經濟狀況不佳的情況下，即使企業主管對Michelle有深刻印象，迫於公司必須優先考慮有身分的求職者的規定，他們大多數樂於提供建議，扮演mentor的角色，但無法給Michelle一份工作。Michelle只能耐心地與他們保持聯繫。
就這樣過了半年。有一天，其中一位Michelle的mentor打給她，很興奮地告訴她，他認識的一位chief marketing officer在招人，請Michelle趕快去試試。
經過一陣的等待後，Michelle拿到了美國公司行銷的工作，成為一位行銷顧問，幫FAAMG(Facebook，Amazon、Apple、Microsoft、Google)其中一間公司做行銷規劃。
提升自己的競爭力
在職場上，除了努力工作，更要懂得聰明做事。Michelle發現FAAMG這些公司的行銷事宜幾乎都是工程師在聯繫，工程師的編程能力很強，但是當他們要和專業的行銷公司討論行銷專案，就有些小代溝。了解到這一點後，Michelle又給自己另一個挑戰：她要學coding。她自己花錢請工程師教她coding，每天花三個小時學習，一直到學校會為止。在勤𡚒地學習下，Michelle把coding和行銷兩種能力結合起來，從此她變成行銷公司和工程部的橋樑，擁有難以取代的能力優勢。
多做一步獲得意想不到的收穫
在FAAMG的顧問專案是有期限的，這一天，顧問工作到了尾聲，Michelle整理了自己做好的分析，拿給FAAMG的主管，她說：這些是我另外做的分析，對你們應該有幫助，就交給你了。這位主管看看她，問道：Would you like to work for our company? 在大企業工作是Michelle的期望，這一刻，她心裡莫名地激動，六年的輾轉尋覓，多方嘗試，終於讓她進入全球知名的企業工作。
投資和工作同樣重要
如今的Michelle，穩穩地做著專業行銷的工作，忙碌但是充實，下一步她想做的是安排自己的投資規劃。舊金山的房價太高，近年又有許多人出走到西雅圖，多方評估後，Michelle決定把第一間房產投資放在西雅圖，我很榮幸地幫她在西雅圖做了第一個成功的房地產投資。
接下來，我們會繼續討論不同的房產規劃，讓她在工作之外，也有足夠的投資收益，更快達到自己想要的 財務自由人生。
文字寫起來簡單，實際的人生，是不斷的期待、失落、嘗試、再期待。我想到威爾史密斯的電影＂當機會來敲門＂，沒有背景的人，要爭取到自己想過的人生是多麼不容易，但是只要目標明確、鍥而不捨，總有一天會有機會出現。
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西雅圖房市分析：現在應該買房嗎?
房價終於要跌了嗎？現在應該買房嗎？
今年三月開始，FED升息升得又快又猛，本來準備要買房子的人，因為每個月的貸款負擔變重，有些變得買不起房子，房市很快地降溫，也讓大家問了多年的問題又浮現在心中：房價終於要跌了嗎？
房市趨緩是不爭的事實，市場上出售的房子，有設offer review date的越來越少，大多數是收到offer就review；房子賣掉的時間，也比以往來得久一些。有些還沒跟上最新動態的屋主，高價將房子上市，等了一二個星期，發現狀況不對，才將出售的價格調低，於是市場上降價出售的房子也變多了。
但是，這表示房價要下跌，或是崩盤了嗎？
就我的觀察並沒有，我認為這一波房市的趨緩，和升息升得太快有關係，同時也和其他幾個財經狀況相關：
#股市下跌。今年年初到現在，以科技股為主的NASDAQ指數慘跌27%，在科技公司上班的員工，這幾年光是靠股票上漲都賺得盤滿缽滿，很多人賣掉幾張股票就有房屋的自備款，這個也是過去幾年西雅圖房市瘋狂搶購的原因之一。房市最誇張的時候，六十幾個人搶一間房子，比申請到好的大學還難，而這六十幾個人之中，最多的就是科技公司的員工。但是如今股價下跌三成，原本準備好的自備款沒了，一下之間，科技公司員工的購買力就下降，市場少了許多競爭。這些買房大戶，因為股票價值縮水，短期在房市沈寂，但他們的工作仍在，不用多久的時間，資金又可以到位。
#貸款審批嚴格。利率上升，買房的人減少，照理來說銀行應該急著做生意，儘量放貸給上門的客戶，這正是2008年金融風暴前發生的事。但是現在，銀行不但沒有浮爛放貸，反而把貸款條件收緊，設了一連串非常嚴格的條件。這個星期客戶的一間房子交屋，他買下一間收租房投資，辦理貸款時，銀行規定他一定要有至少25%的自備款。不只如此，這25%的自備款必須是自己的錢，來自父母、甚至是另一半的贈與都不行。在這麼嚴格的規定下，能辦到貸款買投資房的都是有實力的人，大大減少繳不出房貸，房子被法拍的機率，不像2008年的時候，一堆人沒有自備款也能買房。
#租房市場火熱，租金瘋狂上漲。許多人的買房計劃被突然上升的利率打亂，一時間只有先租房，市場上的租房房源又少，造成有房子上市，馬上收到一堆人詢問。租屋市場搶房搶得非常厲害，租金上漲20%，還是許多人趨之若鶩，非常多人想租房子租不到。六月美國的CPI增長9.1%，通貨膨脹持續創新高，一般生活用品漲20-30%，急遽上升的物價，收租的業主可以用水漲船高的租金支撐房貸，抵消每個月的房貸支出。
#超低的失業率。新出爐的數據顯示，美國6月份新增就業人數超過預期，雖然有一些企業裁員的消息，但是全國失業率保持在五年低點附近。6月份失業率維持在3.6%不變，平均時薪則是增長5.1%，就業再度穩健成長，進一步凸顯出勞動力市場的韌性。
基於上面這些原因，我認為 #目前的市場是趨緩，但沒有2008年崩盤的跡象。
目前的狀況是，之前瘋狂的賣方市場暫時告一段落，不需要再加價50%還要放棄所有的conyingencies；現在的買方可以仔細看、用心選，遇到心急的屋主，還可能買到物美超值的房子。
市場上漲的時候搶不到，平緩的時候不動作，下跌的時候又害怕，這是80%的人在買房時犯的錯誤，錯失選貨的好時機。
不管什麼時候，市場上都有好的投資物件，前提是要不停關注市場，時時注意房源，閉上眼睛不看，多年之後，會發現付出一堆租金，什麼都不剩。
股市變化多端，過去幾十年的經驗，在股市報酬率多少，在房市的報酬率多少，大家心裏有一盤帳。如果你是專業股市操盤手，那麼祝您操作順利，一般大眾，把股市的資金撤出，放在有展望地區的房子上，是我的策略，不動產的長期報酬豐厚、穩定、且可期。
但這不是叫大家閉著眼睛買，現在的市場，懂得選貨非常重要，選到好的，三五年後不愁吃穿，隨便買的，就很可能套牢。
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比聰明更重要的，是善良：西雅圖房東招租經驗
Jeff Bezos是美國Amazon亞馬遜公司的創辦人。在 2010 年普林斯頓大學學士畢業典禮上，他發表過一篇演講：《善良比聰明更難》。
演講中，他提到在 10 歲時，有一次和全家房車旅遊，祖父一邊開着車，祖母在旁一邊抽着煙。Bezos很討厭煙的味道，於是在後座開始用他聰明的頭腦計算起來，最後他得意的拍了拍祖母，自信的跟祖母說：「如果兩分鐘就吸一口煙的話，你就會少活 9 年！」
Bezos以為他的聰明會得到家人的讚許，因為裏面涉及了很多數學計算，沒想到他的自作聰明，傷害了他祖母的情感，祖母開始哭泣起來。
下車後，祖父對Bezos說：「Jeff，有一天你會明白，善良比聰明更難。」
對於天才來說，聰明與生俱來，他們可以輕易贏其他人，比別人搶得先機，有更多選擇的機會。就是因為有更多選擇的機會，在做決定時，除了頭腦的計算，更要多用一份心，才能做出最有智慧的決定。
上個月我的出租房招租，上市的第一天有超過120個人寫信來約看，在初步面談後，物業經理安排了十組人看房。其中有兩組人在看完房子後，用迅雷不及掩耳的速度把申請表跟所有的資料都寄到物業經理信箱，因為條件都很好，物業經理問我想選擇哪一組：
第一組申請人是標準的科技家庭，先生在美國的大科技公司上班，太太是家庭主婦，有兩個可愛的孩子，他們打算簽一年到兩年的長約，順利的話會一直租下去。
第二組申請人是一對夫婦，沒有小孩，有一隻狗，先生在營造公司開貨車，太太在做行銷工作，租期是六個月，之後希望每個月續租。
兩組租客的信用紀錄都接近800分。
一開始我傾向選擇第一組租客，長租的房客穩定，在大公司上班薪水福利又好，一家四口標準的小家庭，小孩上小學後，順利的話一直唸上去可能穩定住下去四、五年。但是，因為第二組租客寄件的速度也非常快，我不忍心直接拒絕他們，於是跟物業經理說：可以幫我問問他們的詳情，為什麼只打算簽六個月的約嗎？同時也再多了解一下第一組租客。
第一組租客既有的租約還有一個月到期，所以他們希望新的租約在一個月後開始；因為家中有小孩，租客希望房子全部重新粉刷後再找專業清潔公司清潔一次。聽起來是合理的時間也是合理的要求。
第二組租客剛賣了他們的房子，想要換比較大的房子，本來打算賣了再買一間，但是沒想到現在的市場比他們預期要競爭很多，根本不可能無縫接軌，賣掉房子後馬上買到新的房子，只能夠先租再買。因為這個原因，他們希望可以簽六個月的約，之後按月續租。租客自己的房子已經簽約，三個星期後要交屋，所以他們急得像熱鍋上的螞蟻，希望趕緊找到一個住所。
原本打算租給第一組租客的我，在聽到第二組租客的故事後猶豫了，第二組租客有急迫地租屋需求，雖然這是他們自己規劃不擅造成的，但是我也知道：不在房地產行業中的人，不曉得現在要買到房子是這麼困難。除了時間壓力外，第二組房客養了一隻狗，有些房子禁止房客養寵物，在這樣的情況下，第二組租客的選擇變得更少。相比起來，第一組租客有完美的條件，完美的成員，幾乎是所有房東的第一選擇，他們也有充足的時間可以找到下一間房子。
在一番掙扎下，牙一咬，決定把房子租給第二組租客，準備最糟的情況：半年後重新找租客。
第一組租客聽到申請沒有被接受後當然很失望，不過，他們隔天立刻申請我們物業經理招租的另外一間房子，馬上就被房東接受了。
第二組租客知道申請通過後超級驚喜，說他們願意馬上開始租房子，即使房子還沒有完全準備好也沒關係，於是租約在簽約的三天後就起租。
這間投資房是我上個月競標搶到的，是一間三年沒有人住的房子，前屋主沒有好好照顧房子，房子有一半以上的牆壁有畫畫的筆痕，地毯上有幾十個硬幣大小的黑色污漬，房子的燈泡幾乎都壞了，後院的平台幾年沒清洗，庭院雜草叢生，好好一間2010年建造的房子，看起來比1980年的房子還慘。
趕在房客搬入前把地毯換成木地板，其他真的來不及做。
租客搬進去後，我有點擔心房子的屋況，雖然他們願意直接出租，但總覺得房子這樣交給人家不太好，於是在他們搬進去的第一天我跟他們聯繫，問問他們是不是還需要我做什麼。
房客說：”房子的牆壁我覺得還是需要漆一下比較好，我去Home Depot配一樣的顏色然後把有筆痕的地方全都補好，油漆的材料大概$300元，你覺得這樣ok嗎?”
前面提到房子的牆面有一半都有畫痕，之前工人估價$2000元可以全部補完，結果房客現在說$300材料費幫我做到好？我有點不敢置信。
隔天，房客又傳簡訊跟我說：”今天我們去Home Depot把燈泡買齊，房子的燈泡已經全部換完了。”
接下來的幾天，房客陸續寄來更多訊息：
”Hi Ellen，我正在清理後院，院子長了很多有刺的草叢，差不多快被我拔乾淨了。”
”Hi Ellen，前院車道清洗乾淨了。”
”Hi Ellen，後院平台用強力水柱沖完後我幫它補漆了。這些都做完後，房子就差不多完美了。謝謝你選擇我們當你的租客，不管住多久，我們會把房子當成自己的一樣，好好照顧它的。”
戴著厚手套，正在把有刺樹叢通通拔掉的房客：認真的男人最帥氣。 我感動地想哭。
擁有房產的房東是幸運的人，比別人有更多的資源可以運用，抱持著這個想法，在選擇房客的時候，除了客觀條件，我也多加了一層人性化的考量，決定將房屋租給可能面臨到沒有房子住的合格房客，解決他們的燃眉之急，沒想到最後得到最多的人是我。心懷善念，就有機會形成無價的善緣。
聰明是一種天賦，善良是一種選擇，善良不一定比聰明帶給我們更多的報酬，但是，善良一定可以幫我們帶來更心靈富足的人生。
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