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別讓便宜偷走你的財富
Screenshot 「Ellen，這間在Bellevue 三房的獨立屋只要120萬美元，妳幫我看看租金多少？」
我看了這裡的社區，默默回訊：「這會花錢買壓力。」
Bellevue 是大西雅圖地區最精華熱門的地區，三房獨立屋，地板價是160萬。
120萬的獨立屋，看起來便宜四十萬美金，但實際買到的，是完全不同的生活、不同的租客、不同的增值空間。
這是買房的陷阱，對市場不熟悉的人，可能看了表面的數字被誤導。
讓我比較一下這幾十萬差在哪裡：
#環境差異
• 120萬那種：房子是老破小，雖然是 Bellevue 的門牌，但是名不符實，景觀一點都不美麗 ( Bellevue 的意思是美麗的街道 )，附近住戶不太在意住家的庭院整潔，有些圍籬殘破不堪。
• 160萬以上：街道乾淨，鄰居多是科技業員工，有社區共識，鄰居守望相助，不明車牌的車子開進社區，大家馬上互相通知；每戶的院子都修剪得整整齊齊，定期換籬笆清理車道。
#租客差異
• 120萬：租金頂多$2,800，如果找到願意付$3000租金的，可能是信用分數不好租不到房子的租客。能接受那環境的租客，工作不穩定，遲繳、報修、糾紛是日常。一年修繕＋空置成本輕鬆吃掉你2萬美金。
• 160萬+：輕鬆租$3,500-4,000，租客多是Amazon、Microsoft、Google工程師，繳租用auto-pay，房子保持得比你自己住還乾淨。
#增值差異
• 120萬類型：五年後大概還是120萬，甚至因為周邊環境持續老舊而掉價。這間老破小的土地可能有很大的改建價值，問題是你沒有改建房子的能力。想要賣給建商？建商從來不會用高價買房，他們出的一定是市場最低價。
• 160+萬好區：同樣五年，普遍漲到200萬以上，不但土地保值，也有改建的潛力。現房不改建也值錢，租給好租客收租金，輕鬆等待房價增值。我手上就有好幾組客戶已經默默在這幾年賺了40萬美金。
投資金律：一定選擇當地均價以上的房子。
竹科的一間老華廈現在要5000萬台幣 (166萬美金)，
西雅圖 Bellevue 這種全球頂尖科技城市，Amazon, Microsoft, Google等全世界科技巨頭都進駐的地方，
160萬美金（約4800萬台幣）已經是地板價。
我自己今年買的物件，每一個都是這個金額起跳。
經驗告訴我：
真正貴的不是買價，而是後續的壓力、空置、折舊與後續的不保值。
從哪裡省都可以，買房的錢一定要擠出來，買真正安全、環境好、能穩定收租又會持續增值的房子。
如果你認同買房是買生活、買租客、買未來，
歡迎來信給我(elleninwa@gmail.com)，我們一起找那種：
• 租客搶著要
• 五年後回頭看會偷笑
• 晚上睡覺完全沒壓力的好房子
讓我們一起把錢花在對的地方。
#Ellen_只做讓人安心的西雅圖置產
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買房子，其實是給自己買自由
很多人覺得，買房子是被房貸綁住。
但其實，真正被綁住的，往往是那些長期租房的人。
他們看似自由、靈活，實際上卻把生活交給了別人的決定。租房的「自由」，其實是一種假象
我們常聽人說：「我不想被房貸壓得喘不過氣，租房比較自由。」
但現實是，房東一句：我要賣房，你就得立刻找新地方。
每年房東漲租，你沒有選擇，只能接受或搬家。
孩子好不容易適應新學校，交了朋友，又得重新開始。今年我遇過一對台灣剛搬到西雅圖的家庭，
他們原本以為租房先安頓下來是最靈活的選擇。
沒想到房東忽然決定出售房子，他們被迫在下個學期搬家。
孩子哭著說捨不得新學校的朋友，那一刻，媽媽才說：
「我們以為租房比較自由，其實一點都不自由。」這樣的故事，在我十幾年的房地產經驗裡，屢見不鮮。
很多人以為自己逃離了房貸壓力，
但他們逃不掉不確定的生活。買房帶來的，是安定的自由
當你擁有自己的房子，
生活的主導權，就重新回到你手裡。房貸再長，每一筆支出都在替自己累積資產。
在通膨和租金上漲的時代，房貸反而是固定的開銷。
若利率下降，還能重新貸款，減輕負擔。更重要的是，你不用再害怕哪一天被趕走。
孩子可以在同一個社區長大、交朋友、參加活動。
家人有了穩定的社群，人與人的關係才會長出根。房子不只是資產，而是一種選擇權。
要不要改裝廚房？要不要多留一間給父母？
這些決定，不用再問別人，你說了算。買房不是把自己綁住，而是把自己解放。
因為當你有了一個屬於自己的家，
你不再被迫遷就，你可以選擇如何生活。安定，是最大的底氣
我的許多客戶，剛開始都害怕買房。
他們擔心負擔太重、害怕未來不確定。
但真正開始擁有之後，他們反而變得更勇敢。因為他們知道，無論外面的世界多變，
至少有一個地方，是他們可以完全掌握的。在海外居住是一件不容易的事，有一個屬於自己的家，是讓心裡安定的第一步。
有一位客戶對我說：「Ellen，我終於知道什麼叫安全感了。」
那不是銀行帳戶的數字，而是每天回家打開門時的感覺。有了家，你可以自由決定要不要換家具、換顏色、換生活。
哪怕哪天真的負擔太重，也可以賣掉、換小的、搬遠一點。
這份彈性，本身就是自由的一種。擁有房子，讓你活得更踏實
我從不認為房地產只是投資。
它更是一種長期穩定的生活策略。我買的每一間房，都是為了讓自己的人生更靈活。
需要換學區時，我換房；
想升級生活品質，我賣掉舊房、換新房；
人生不同階段，房子都能隨著需求調整。
這才是我理想中的自由：能隨時為自己做決定。自由，是擁有選擇
有些人逃避房貸，以為這樣更輕鬆。
但真正的自由，不是逃避責任，而是擁有選擇的能力。買房，不只是買一個屋頂，而是買下一份安定、尊嚴與主導權。
這個世界太多事情你控制不了，但至少家是你能控制的。
當你能決定自己的去留、自己的生活方式，
那一刻，你就有底氣邁出更大的一步。如果您想在西雅圖找一個安穩的好屋，請與我聯繫：elleninwa@gmail.com，我會用十幾年的經驗，幫您選到適合您，又是美國當地人喜歡的房子。
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歡迎來到西雅圖：西雅圖房地產知識總整理
歡迎來到這裡
幫客戶買賣西雅圖的房子多年，這幾年開始將點點滴滴紀錄在網頁上，下面有我寫過的一些文章，希望可以幫助想在這裡置產的人。
美國買房流程、地區介紹：美國購屋步驟及詳細教戰手冊
西雅圖買房子：Seattle投資自住好區簡介
美國買房指南：關於美國買房子的問與答
美國西岸大城市的比較：聖地牙哥，西雅圖和洛杉磯，住在哪裡好?
美國移民故事分享：一位沒有簽證的國際學生變成Google行銷專才的故事，家中有小孩的您，一定要看的勵志故事
帶孩子移民西雅圖：關於美國的教育
關於學區：如何選擇學區房?
如何規劃房地產投資：一屋換多屋的實戰經驗分享
投資理財愈早開始愈好： 22歲大學畢業生買房的故事
帶孩子移民西雅圖：關於美國的教育
買房投資收租：投資收租房的好處
西雅圖的交通建設：西雅圖的輕軌地圖與規劃
在台灣長大，二十多歲開始在台灣投資房產，之後慢慢將觸角伸及歐洲和美洲。房子是我最有興趣的東西，因為它代表一種風格、一種文化、更是一種生活。來到美國後，深深了解到亞洲人在外國購屋的不易，要找到一位專業、值得信任、文化背景類似自己的仲介非常困難，因此我進入地產經紀領域幫忙大家購買有價值的房子。
把對的事做到好是我的座右銘，誠信和人格是我最重視的事情。一步一腳印的耕耘，讓我的團隊連續幾年都是大西雅圖地區營業額前1%的團隊，我們專長於房產買賣，更可以幫您買到最適合與高價值的房地產。 住過Seattle和Eastside，我對大西雅圖的這兩大區塊都有深入的了解。擁有兩個小孩，身為母親的我特別注意社區安全性以及學區的資訊，在這方面可以給您一些建議。 我擁有各種資源，包括貸款經紀、驗屋師、房屋裝修師傅、維修工人、物業管理經理、會計師與稅務師等等，提供您從頭到尾一條龍的服務，滿足想要投資或是自住購屋的你。
想在西雅圖置產，歡迎與我聯繫，讓我幫助您在西雅圖置產更順利：elleninwa@gmail.com。
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美國也有房屋權狀嗎? 西雅圖買房如何拿到房產證明？
西雅圖的房屋產權
在台灣買房子都有一張地政事務所頒發的房屋所有權狀，拿著那張紙，就表示你是房屋的屋主。在西雅圖買房子，很多客戶也會問是不是有房屋權狀，房產證這種東西？
非常了解大家想要拿到房屋證書的心情，不過，如果您期待和台灣一樣，買了房子可以從地政單位拿到一張影印精美的權狀，那麼可能要失望了。
美國的各個縣府規定不同，有些縣府會寄紙本的房屋權狀，不過印刷的品質，比我們自己去影印店複印的還糟，有些縣府則是根本不寄紙本的權狀。
那要怎麼確認房屋已經過戶到買方的名下呢？這就來跟大家分享查詢房屋產權的方法，非常簡單喔!
首先，以大西雅圖地區的金縣(King County)為例，位於King County之內的房子都可以先上這個網頁：
https://kingcounty.gov/depts/records-licensing/recorders-office/records-search.aspx
進入網頁後，會看到有個 Start Search的選項，這個就是查詢各種縣府登記文件的資料庫，直接點進去這個選項。
點進去後，會看到不同的搜尋方法，通常大家直覺地會用自己的名字來搜尋權狀資料，但這裡我建議大家不要用名字，因為英文拼音的中文名字有時候中間有一橫 dash，有時候有空格，要拚得跟資料庫登記的一模一樣不容易，會找不到資料，建議大家統一用Tax parcel ID來搜尋自己的房屋權狀，就是圖中圈選的地方。
甚麼是Tax parcel ID? Tax parcel ID是每一個房屋建物的號碼，就像每個人的身分證字號或是社會安全號 (SSN)，是獨一無二不會重複的，用這個號碼就可以搜尋到房產證。
在那裡可以找到房子的Tax parcel ID？很簡單，拿出房屋仲介當初幫您準備的買賣合約書 (offer)，在和約書的第一頁 purchase and sale agreement 就能看到 Tax parcel no，附上範本給大家參考。
在下圖圈起來的地方輸入 Tax parcel ID後，按下搜尋，網頁最下方就會跑出這筆房產的資料，點進去下方搜尋結果有 tax parcel ID的地方就可以看到房屋產權轉換的日期還有買方和賣方的名字，也可以在線上看到產權的PDF檔案，這樣就確認房子已經過戶完畢。
我喜歡西雅圖的一個原因就是這裡的科技化，不管是房屋權狀或是房屋稅，都轉成數位化，讓大家直接上網就可以查詢或是繳稅，再也不用膽戰心驚地收著紙本的房產證，是不是很好呢？
希望這篇文章解答了大家對於西雅圖房屋權狀的疑問，如果您想要買西雅圖的房子，歡迎來信與我聯絡： elleninwa@gmail.com，我幫您尋找高價值與高增值潛力的房子。
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美國買房：最完整的買房指南和問與答
Q：外國人可以在美國買房子嗎?
A：可以，外國人可以在美國買房子，而且美國鼓勵外國人投資，外國人買房和美國人買房一樣，並沒有像香港或是溫哥華課徵額外的外國人銷售稅。
Q：外國人可以用貸款購買美國的房子嗎？
A：大部分的銀行都不提供外國人貸款，唯一有提供外國人房貸的只有華美銀行和國泰銀行，能夠貸款的成數為房價六成，貸款利率很高，以2022年8月來說，這兩間銀行提供給外國人的貸款利率超過6%。大部分的亞洲外國客戶會選擇將自己在亞洲的房屋向亞洲的銀行增貸，然後將增貸出的金額，全現金在美國買房。
Q：在美國買房子需要本人到現場嗎？
A：不用，我有90%以上的海外買家或是外州買家都是選擇遠距買房，不會親自過來現場，美國的電子簽名系統非常先進，所有的買房法律文件都可以在線上完成，不需要為了簽約跑過來。
另外，美國的線上房屋資訊相當完善，除了照片、大小、格局、年分、地點、價錢可以在房屋網站上看到，對於海外的買家，我們都會去現場拍攝房屋影片，包括房屋前方的道路，四周的環境，還有房子的裡外都會拍攝的一清二楚。另外，房屋所有的書面資料包括房屋屋況說明書、產權報告等等文件也會以pdf檔案方式分享給買方，讓海外買家獲得的資訊與美國買家相同。這麼多年來，我有超過三百位海外買家在西雅圖買房，大多數都是遠距完成購屋計畫。
Q：不是美國公民，也沒有美國綠卡，在美國只有工作簽證可以貸款買房嗎？
A：可以，只要有工作簽證，有固定收入還有在美國報稅就可以在美國貸款買房子，而且利率跟美國公民一樣，並沒有不同。
Q：我可以貸到多少款？
A：每個人可以貸款的金額不同，取決於你的固定收入有多少，固定支出有多少，需要跟房屋貸款人員詳談之後，貸款人員才能夠計算出你能貸款的金額。
Q：買房子的準備工作，第一步要做甚麼？
A：買房子的第一步，是要了解自己的購買力，知道自己能夠買到多少錢的房子後，再根據這個金額開始尋找房子。因此，買房子的第一步就是跟房屋貸款人員接觸，了解自己的購買力，拿到貸款預批信，然後開始看房。如果是全現金買房的客戶，就可以直接開始尋找房子。
Q：買房子有哪些成本？
A：在美國，買方不需要支付仲介費用，因此買房子的一次性成本最主要的是給第三方履約保證公司的費用，大約$1300美元，另外還有一些給地政單位的過戶雜費，零零總總差不多$200美元。只有這些一次性費用，沒有甚麼其他的。
Q：買房子每年有哪些固定費用？
A：最主要的費用是房屋稅，每年大約在房價的0.8%左右；另外還有房屋保險，不是強制，但是大多數的人會買房屋險，每年大約一千多美元，要看房屋的重建成本而定。如果房屋有管理費HOA dues的話，管理費也是每年房屋的持有成本。
Q：賣房子有哪些成本？
A：賣房子需要付仲介費用，通常是5-6%，看房屋金額而定，超過$300萬美元以上的房子比較多收取5%，$300萬元以下的通常是5.5%-6%。除了仲介費用，一樣要支付大約$1600美元給第三方履約保證公司，還有產權保險費用，大約一兩千美元；另外，房子賣出的淨利需要繳稅給美國政府，通常是淨利的10-15%，繳交的金額需要經過會計師計算後才知道。
Q：在美國買房可以移民嗎？
A：買房子是投資，跟移民美有關係，在美國買房並不能夠獲得美國身分。
Q：在美國買房後，小孩可以在附近的中小學唸書？
A：可以的，美國和台灣一樣有學區，小孩可以在房子分配到的學區念書。
Q：我還沒有小孩，學區房對我來說重要嗎？
A：不重要。如果現在還沒有小孩，等要有要上小學的小孩至少是七年以後的事情，七年間的學區變化非常大，現在買了一間學區10分的房子，七年後學區也許變成6分，為了七年後都不一定會需要的東西花錢並不值得。對於沒有及時有學區需求的買方來說，最重要的是看房子的環境，環境和學區不是一定高度相關，把重點放在環境上最重要。如果是投資房，學區一樣不重要，重要的是那個地點租客的素質，還有將來房價上漲的潛力。需多新開發地區的學區都不好，但是房價上漲的力道非常強勁，這些才是投資房的首選。如果硬要學區好當然也行，但是會因為學區而付出更多的成本，投資報酬率不一定最高。只有在現在，或者是未來兩年內有就學需求的家庭才需要特別去買學區房。從房價的長期漲幅來看，學區房相對比較保值，但是上漲幅度並沒有比一些有潛力但是學區普通的房子來的高。
Q：我打算移民到西雅圖，應該先搬過去租房一陣子，還是先買好房子再搬過去？
A：根據過去許多從海外移民到西雅圖的家庭的經驗，先買好房子再搬過來最安心。在美國租房子並不像在台灣這麼容易，有錢就可以租得到。在美國，租房子需要提供身分證件，信用報告，收入報告給房東看，大多數的房東對於租客的信用分數都有基本的要求，而新移民是沒有信用分數的，所以在第一關申請租房的時候就會被刷下；另外，對於有就學小孩的家庭來說，移民過來馬上就有就學的需要，如果先租房，小孩就被會在租房地點分配到的學校就讀，之後在買房，會因為不想將小孩轉學而被限制在那個區域。如果先將房子買好，在買房之前就可以針對自己想要念的學校的學區選擇房子，而不會在移民過來後手忙腳亂。另外，移民有非常多的家具需要從海外運送到美國，先買好房子，在移民過來前，就可以將家裡所有物品寄送到美國的新家，等到達美國後就可以很快安置好，開始新生活。
這些都是華人在美國買房時最常見的問題，在西雅圖買房子非常容易，長期下來又有非常好的報酬，如果您打算在西雅圖置產，歡迎來信與我聯絡，我可以給您最好的推薦：elleninwa@gmail.com。