-
移民德州? 先想想是不是可以接受德州的天氣
一些申請EB-5投資移民的客戶跟我諮詢房產時，會提到達拉斯和休斯頓很吸引人，原因是因為”那邊的房價便宜”。其實移民去哪一州是很個人的選擇，我沒有意見，但是考慮去德州的朋友，在決定前一定要先了解德州的氣候跟天災，不然移民過去會遇到很大的挑戰。
▋新聞報導
德州在過去幾天，遭遇龍捲風襲擊，至少吹毀30棟房屋；隨後又因為同一個天氣系統帶來暴雨，導致河川氾濫，休士頓淹水災情頻傳，達拉斯西邊也有龍捲風吹過，有淹水危機。
德州居民：「那很可怕，真的很可怕，那很大聲，我們看著龍捲風就在我們的房子後面觸地。」
龍捲風肆虐的同時，也帶來棒球大小的冰雹，造成至少30棟房屋嚴重損毀。
根據美國國家氣象局表示，今年4月已經發生超過270個龍捲風，是從1950年有記錄以來第二多，總體來說發生龍捲風的天數減少，但是發生大量龍捲風的天數增加，這對農業人口多的「密西西比州」和「阿拉巴馬州」等地造成嚴重農業災損。
不僅如此，同一個氣象系統，也使得德州東南部到路易斯安那州中部，700萬人進入洪水警戒。
CNN記者Rosa Flores：「這畫面讓人感受到水位上漲得多快，第一個路標淹了三分之一；第二個路標已經淹了二分之一。」
龍捲風過後暴雨侵襲，河水暴漲淹沒德州東南部，學校與高速公路被迫關閉。
CNN氣象主播Chad Myers：「過去五天有些地區已經出現10到15英吋(250-380毫米)降雨量。在世界上還有很多地區，恐怕整年降雨量都沒有這麼多。」
水位上漲快速，民眾駕車涉水撤離，有些地方道路甚至完全淹沒只能依靠船隻移動。
德州居民：「大概在1.5個小時內，水位就上漲超過了30公分。」
這波惡劣天氣還沒結束，預估到當地時間周六，都還會出現大量暴雨和雷擊。
▋德州的天氣
德州的天氣讓人感到驚心動魄，達拉斯、休斯頓地區不僅經歷龍捲風、暴雨和冰雹，還承受了巨大的損失、停電、房屋損壞和人員傷亡。龍捲風、暴雨和淹水不是偶發事件，幾乎年年在德州上演，只是嚴重程度不同。我的朋友住在達拉斯四年，已經連續四年都遇到暴雨和停電，問他為什麼不搬走，她說工作在那裡走不了。「但是比起休斯敦，達拉斯算是好了，」聽了都覺得辛酸。
龍捲風的影響旋風狂舞，摧毀整個住宅區，讓居民無法置信，感到無助。這種破壞性的自然災害不僅摧毀了家園，還讓人們心力交瘁，不知如何復原。
暴雨也是德州的常客。這些暴雨不僅造成了居民住宅的倒塌和毀損，通常還會導致大規模的停電。人們在黑暗中無助地等待著電力的恢復，而屋頂漏水的房屋則讓人感到絕望。
冰雹的威力同樣令人恐懼。德州曾經降下了如棒球般大小的冰雹，砸碎汽車擋風玻璃、商店櫥窗，甚至摧毀許多民宅。當時的損失高達5億美元。
▋災後重建
受災戶急需的，除了臨時的住所，就是房屋的重建。但是，根據全國保險公司(Nationwide Insurance Co.)指出，三分之二的屋主保險額度不足，昂貴的保費讓很多人認為少繳一點保費是省錢，結果需要的時候發現保險公司的賠償金額嚴重不足，這幾年的建材和工人的成本又增加，導致重建房屋的費用大幅上升，災民的財務情況令人憂心。
各種天災造成的損害是房屋保險會賠償的，但是天災造成的洪水損壞是住屋保險不賠的，屋主如果要保洪水險，必須特別向保險公司購買洪水險。現在正是龍捲風(tornado)的高峰季節，接著就是為期好幾個月的颶風(hurricane)季節，德州的屋主應該在洪水季節來臨之前買好洪水險。
由於德州天氣暴烈，房屋保險費居全國第二貴，每年平均保費是3600元，是華盛頓州的三倍，這還不包括另外要加買的洪水險，天然災害無法改變，所以高昂的保費還會持續上漲。
在台灣長大的我們，對於地震和颱風很熟悉，但是對於龍捲風、淹沒房子的水災、暴風雨冰雹、野火等等天災卻很陌生，在選擇移民或者是置產之前，這些都要好好研究，房價便宜一定有原因，移民美國為的是過更好的生活，不是為了去便宜的地方，選擇一個讓自己跟家人過得更快樂的城市才是移民的目的。
-
歡迎來到西雅圖：西雅圖房地產知識總整理
歡迎來到這裡
幫客戶買賣西雅圖的房子多年，這幾年開始將點點滴滴紀錄在網頁上，下面有我寫過的一些文章，希望可以幫助想在這裡置產的人。
美國買房流程、地區介紹：美國購屋步驟及詳細教戰手冊
西雅圖買房子：Seattle投資自住好區簡介
美國買房指南：關於美國買房子的問與答
美國西岸大城市的比較：聖地牙哥，西雅圖和洛杉磯，住在哪裡好?
美國移民故事分享：一位沒有簽證的國際學生變成Google行銷專才的故事，家中有小孩的您，一定要看的勵志故事
帶孩子移民西雅圖：關於美國的教育
關於學區：如何選擇學區房?
如何規劃房地產投資：一屋換多屋的實戰經驗分享
投資理財愈早開始愈好： 22歲大學畢業生買房的故事
帶孩子移民西雅圖：關於美國的教育
買房投資收租：投資收租房的好處
西雅圖的交通建設：西雅圖的輕軌地圖與規劃
在台灣長大，二十多歲開始在台灣投資房產，之後慢慢將觸角伸及歐洲和美洲。房子是我最有興趣的東西，因為它代表一種風格、一種文化、更是一種生活。來到美國後，深深了解到亞洲人在外國購屋的不易，要找到一位專業、值得信任、文化背景類似自己的仲介非常困難，因此我進入地產經紀領域幫忙大家購買有價值的房子。
把對的事做到好是我的座右銘，誠信和人格是我最重視的事情。一步一腳印的耕耘，讓我的團隊連續幾年都是大西雅圖地區營業額前1%的團隊，我們專長於房產買賣，更可以幫您買到最適合與高價值的房地產。 住過Seattle和Eastside，我對大西雅圖的這兩大區塊都有深入的了解。擁有兩個小孩，身為母親的我特別注意社區安全性以及學區的資訊，在這方面可以給您一些建議。 我擁有各種資源，包括貸款經紀、驗屋師、房屋裝修師傅、維修工人、物業管理經理、會計師與稅務師等等，提供您從頭到尾一條龍的服務，滿足想要投資或是自住購屋的你。
想在西雅圖置產，歡迎與我聯繫，讓我幫助您在西雅圖置產更順利：elleninwa@gmail.com。
-
美國工作故事分享： 如何從一位沒有身分的國際學生成為科技業搶手的行銷專家？
這兩天的舊金山見面會成功結束，和許多的新客戶老客戶分享投資經驗，也暢談人生經歷。
追求夢想
其中印象最深刻的是Michelle的故事。Michelle是一位在台灣長大的女孩，和許多人一樣，唸完大學工作幾年之後，開始思考自己想要什麼樣的人生。希望擁有更寬廣視野的Michelle，在紐約唸完MBA，主修行銷後，開始積極找工作留下來。
2009年代，金融風暴剛過，美國的經濟狀況並不好，公司都是優先聘請有綠卡或是公民身分的人。拿著H1-B的Michelle，通常在填完工作申請表，勾選需要公司申辦工作簽證後，就不會再收到招聘公司的消息。
大部分的同學試了幾個月，就陸續放棄，無奈離開美國回到自己的國家。但是Michelle有著比別人更強的決心，她在LinkedIn、Job websites、networking sessions不斷地尋找機會，搜尋有興趣的公司，然後主動出擊。
鴨子划水：外人看不到的努力
Michelle的做法是：找出自己有興趣的企業，然後針對那家企業，從LinkedIn找出至少30位在該企業工作的中高階主管，約他們出來喝咖啡，讓他們認識自己，並且請他們提供一些建議。這種行為稱為cold call。
Cold call的中獎機率非常低，有時候寄了幾十封郵件，也收不到一個願意見面的回應。但是Michelle很有毅力，她不停地找，不停地寄，在一年內， 她寄了超過9000封的郵件給各家企業的陌生人。
和陌生人喝咖啡不是這麼簡單的事，沒有好好準備很容易變成相看兩無言的冷場情形。對於有興趣的企業，Michelle會花時間研究這間公司，然後幫這間公司製作一份行銷企劃，在與企業主管見面時，分享自己的想法，並且附上報告。這麼做必須花費更多的時間，但是這樣一來，見面的討論變得很充實，企業主管對於Michelle的印象也大大提升。
在2009年經濟狀況不佳的情況下，即使企業主管對Michelle有深刻印象，迫於公司必須優先考慮有身分的求職者的規定，他們大多數樂於提供建議，扮演mentor的角色，但無法給Michelle一份工作。Michelle只能耐心地與他們保持聯繫。
就這樣過了半年。有一天，其中一位Michelle的mentor打給她，很興奮地告訴她，他認識的一位chief marketing officer在招人，請Michelle趕快去試試。
經過一陣的等待後，Michelle拿到了美國公司行銷的工作，成為一位行銷顧問，幫FAAMG(Facebook，Amazon、Apple、Microsoft、Google)其中一間公司做行銷規劃。
提升自己的競爭力
在職場上，除了努力工作，更要懂得聰明做事。Michelle發現FAAMG這些公司的行銷事宜幾乎都是工程師在聯繫，工程師的編程能力很強，但是當他們要和專業的行銷公司討論行銷專案，就有些小代溝。了解到這一點後，Michelle又給自己另一個挑戰：她要學coding。她自己花錢請工程師教她coding，每天花三個小時學習，一直到學校會為止。在勤𡚒地學習下，Michelle把coding和行銷兩種能力結合起來，從此她變成行銷公司和工程部的橋樑，擁有難以取代的能力優勢。
多做一步獲得意想不到的收穫
在FAAMG的顧問專案是有期限的，這一天，顧問工作到了尾聲，Michelle整理了自己做好的分析，拿給FAAMG的主管，她說：這些是我另外做的分析，對你們應該有幫助，就交給你了。這位主管看看她，問道：Would you like to work for our company? 在大企業工作是Michelle的期望，這一刻，她心裡莫名地激動，六年的輾轉尋覓，多方嘗試，終於讓她進入全球知名的企業工作。
投資和工作同樣重要
如今的Michelle，穩穩地做著專業行銷的工作，忙碌但是充實，下一步她想做的是安排自己的投資規劃。舊金山的房價太高，近年又有許多人出走到西雅圖，多方評估後，Michelle決定把第一間房產投資放在西雅圖，我很榮幸地幫她在西雅圖做了第一個成功的房地產投資。
接下來，我們會繼續討論不同的房產規劃，讓她在工作之外，也有足夠的投資收益，更快達到自己想要的 財務自由人生。
文字寫起來簡單，實際的人生，是不斷的期待、失落、嘗試、再期待。我想到威爾史密斯的電影＂當機會來敲門＂，沒有背景的人，要爭取到自己想過的人生是多麼不容易，但是只要目標明確、鍥而不捨，總有一天會有機會出現。
如果想要了解更多關於美國房子還有西雅圖的房屋買賣資訊，歡迎寫信到elleninwa@gmail.com，或是
歡迎大家點下面的連結加入西雅圖房地產的群組：
-
美國買房：最完整的買房指南和問與答
Q：外國人可以在美國買房子嗎?
A：可以，外國人可以在美國買房子，而且美國鼓勵外國人投資，外國人買房和美國人買房一樣，並沒有像香港或是溫哥華課徵額外的外國人銷售稅。
Q：外國人可以用貸款購買美國的房子嗎？
A：大部分的銀行都不提供外國人貸款，唯一有提供外國人房貸的只有華美銀行和國泰銀行，能夠貸款的成數為房價六成，貸款利率很高，以2022年8月來說，這兩間銀行提供給外國人的貸款利率超過6%。大部分的亞洲外國客戶會選擇將自己在亞洲的房屋向亞洲的銀行增貸，然後將增貸出的金額，全現金在美國買房。
Q：在美國買房子需要本人到現場嗎？
A：不用，我有90%以上的海外買家或是外州買家都是選擇遠距買房，不會親自過來現場，美國的電子簽名系統非常先進，所有的買房法律文件都可以在線上完成，不需要為了簽約跑過來。
另外，美國的線上房屋資訊相當完善，除了照片、大小、格局、年分、地點、價錢可以在房屋網站上看到，對於海外的買家，我們都會去現場拍攝房屋影片，包括房屋前方的道路，四周的環境，還有房子的裡外都會拍攝的一清二楚。另外，房屋所有的書面資料包括房屋屋況說明書、產權報告等等文件也會以pdf檔案方式分享給買方，讓海外買家獲得的資訊與美國買家相同。這麼多年來，我有超過三百位海外買家在西雅圖買房，大多數都是遠距完成購屋計畫。
Q：不是美國公民，也沒有美國綠卡，在美國只有工作簽證可以貸款買房嗎？
A：可以，只要有工作簽證，有固定收入還有在美國報稅就可以在美國貸款買房子，而且利率跟美國公民一樣，並沒有不同。
Q：我可以貸到多少款？
A：每個人可以貸款的金額不同，取決於你的固定收入有多少，固定支出有多少，需要跟房屋貸款人員詳談之後，貸款人員才能夠計算出你能貸款的金額。
Q：買房子的準備工作，第一步要做甚麼？
A：買房子的第一步，是要了解自己的購買力，知道自己能夠買到多少錢的房子後，再根據這個金額開始尋找房子。因此，買房子的第一步就是跟房屋貸款人員接觸，了解自己的購買力，拿到貸款預批信，然後開始看房。如果是全現金買房的客戶，就可以直接開始尋找房子。
Q：買房子有哪些成本？
A：在美國，買方不需要支付仲介費用，因此買房子的一次性成本最主要的是給第三方履約保證公司的費用，大約$1300美元，另外還有一些給地政單位的過戶雜費，零零總總差不多$200美元。只有這些一次性費用，沒有甚麼其他的。
Q：買房子每年有哪些固定費用？
A：最主要的費用是房屋稅，每年大約在房價的0.8%左右；另外還有房屋保險，不是強制，但是大多數的人會買房屋險，每年幾百到上千美元不等，要看房屋的重建成本。
Q：賣房子有哪些成本？
A：賣房子需要付仲介費用，通常是5-6%，看房屋金額而定，超過$300萬美元以上的房子比較多收取5%，$300萬元以下的通常是5.5%-6%。除了仲介費用，一樣要支付大約$1300美元給第三方履約保證公司，還有產權保險費用，大約一兩千美元；另外，房子賣出的淨利需要繳稅給美國政府，通常是淨利的10-15%，繳交的金額需要經過會計師計算後才知道。
Q：在美國買房可以移民嗎？
A：買房子是投資，跟移民美有關係，在美國買房並不能夠獲得美國身分。
Q：在美國買房後，小孩可以在附近的中小學唸書？
A：可以的，美國和台灣一樣有學區，小孩可以在房子分配到的學區念書。
Q：我還沒有小孩，學區房對我來說重要嗎？
A：不重要。如果現在還沒有小孩，等要有要上小學的小孩至少是七年以後的事情，七年間的學區變化非常大，現在買了一間學區10分的房子，七年後學區也許變成6分，為了七年後都不一定會需要的東西花錢並不值得。對於沒有及時有學區需求的買方來說，最重要的是看房子的環境，環境和學區不是一定高度相關，把重點放在環境上最重要。如果是投資房，學區一樣不重要，重要的是那個地點租客的素質，還有將來房價上漲的潛力。需多新開發地區的學區都不好，但是房價上漲的力道非常強勁，這些才是投資房的首選。如果硬要學區好當然也行，但是會因為學區而付出更多的成本，投資報酬率不一定最高。只有在現在，或者是未來兩年內有就學需求的家庭才需要特別去買學區房。從房價的長期漲幅來看，學區房相對比較保值，但是上漲幅度並沒有比一些有潛力但是學區普通的房子來的高。
Q：我打算移民到西雅圖，應該先搬過去租房一陣子，還是先買好房子再搬過去？
A：根據過去許多從海外移民到西雅圖的家庭的經驗，先買好房子再搬過來最安心。在美國租房子並不像在台灣這麼容易，有錢就可以租得到。在美國，租房子需要提供身分證件，信用報告，收入報告給房東看，大多數的房東對於租客的信用分數都有基本的要求，而新移民是沒有信用分數的，所以在第一關申請租房的時候就會被刷下；另外，對於有就學小孩的家庭來說，移民過來馬上就有就學的需要，如果先租房，小孩就被會在租房地點分配到的學校就讀，之後在買房，會因為不想將小孩轉學而被限制在那個區域。如果先將房子買好，在買房之前就可以針對自己想要念的學校的學區選擇房子，而不會在移民過來後手忙腳亂。另外，移民有非常多的家具需要從海外運送到美國，先買好房子，在移民過來前，就可以將家裡所有物品寄送到美國的新家，等到達美國後就可以很快安置好，開始新生活。
這些都是華人在美國買房時最常見的問題，在西雅圖買房子非常容易，長期下來又有非常好的報酬，如果您打算在西雅圖置產，歡迎來信與我聯絡，我可以給您最好的推薦：elleninwa@gmail.com。
-
帶孩子移民西雅圖？美國的教育
你有沒有回想過，以前在台灣當學生的時候所受的教育？
- 什麼科目是後來發現一點用處都沒有？
- 什麼科目是非常重要而且終身受用的？
- 什麼科目是台灣根本就沒教，可是非常重要？
對我來說，一點用處都沒有的課，絕對是三民主義，這麼無厘頭的東西，連背都背不起來，最後大學聯考三民主義考60分⋯
非常重要而且終身受用的是數學，台灣的數學真的強，我遇到的數學老師把數學觀念講解得很清楚，九九乘法也幫助我很快可以在腦中運算出基本的運算；
至於該教而沒教的，想一想，還真的很多，健康教育是我覺得最應該教卻沒有教得很好的，老師只有講人的身體構造，卻沒有與我們好好討論兩性教育。問了身邊的朋友，大家覺得該教而沒有教的還有：
情緒管理
思考能力
溝通技巧
解決問題的能力
職涯發展
時間管理
談判
兩性、如何選擇另一半
人際關係
認識自己、幸福學
手作能力
體育
Wow，洋洋灑灑列不完，這也解釋了為什麼許多華人家長會放棄亞洲的一切，舉家帶著孩子到美國重新開始。教育是一輩子生活的基礎，錢賺得再多，填鴨式的方式植入腦中，孩子一生的創意也被扼殺了。
Asian female teacher teaching and asking mixed race kids hand up to answer in classroom,Kindergarten pre school concept 不敢說美國的教育最好，但是 正向鼓勵 還有 因材施教 的確是美國教育最大的優點，這兩個教育的特質讓美國的學生都非常勇於發言，不擔心自己講錯。
想像一個情境，你的孩子帶回一張成績單，上面的成績：95、83、75、80、40，你會有什麼反應？
在亞洲，大部分師長的第一個反應，一定是”完了，這科40分不及格，怎麼辦？”趕快替孩子補習、找家教，把這個40分的”問題”解決掉。
可是在美國，很多的老師會說：孩子你這科95分，太棒了！你是不是對這個很有興趣，我們來試著發揮你這方面的天份！
在房地產業我認識許多房屋裝修工人，他們幾乎都沒有頂尖的學歷，但是在房屋裝修上有著無止盡的知識，每次和他們說話，獲得的專業知識比看一本百科全書還多。他們從小就在這個領域鑽研，幾十年的實做經驗，比任何文憑更可貴。
如果人是一輛車子，要加對汽油才是發揮最佳效能最好的方法。美國的教育不是讓孩子零缺點，而是擁有自己的亮點。
西雅圖是美國教育素質最高的地方，如果你也因為下一代而有了移民美國的想法，趕緊與我聯絡，我幫您找最適合孩子生長的環境。
-
香港移民美國西雅圖的購屋歷程
2019年從香港移民到西雅圖的Wilson和Fiona，在這裡租房，想說邊租邊找，等房價回檔。沒想到，房價一去不回頭，當時$50萬美元的房屋，不到兩年已經$80萬美元。
失望中，他們透過朋友推薦找到我，事不宜遲，馬上幫他們擬好作戰計劃，兩夫妻很認真，看到合適符合預算的房屋都立刻研究。
在過去的一個星期，我們用迅雷不及掩耳的速度對兩個房子出了價，終於在今天， 看到屬於他們的機會，他們買到了房子， 就贏那麼五分鐘，我們將後面一堆願意出更高價的競爭者拋在腦後。
記得疫情時大家去超市搶購衞生紙的情況嗎？ 這就是現在西雅圖房產的市況。
Done is better than perfect，先拿到門票，才有機會進到搖滾區，居者有其屋是我入行以來不變的初衷，真的替他們開心。
又是美好的一仗，天色已暗，敬自己一杯努力過後的香檳。
如果您打算移民西雅圖，先買好房子一定是明智的決定，歡迎聯繫我 elleninwa@gmail.com，我幫你做最好的置產計畫。