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西雅圖的新市鎮: Tehaleh
客戶Steve和太太決定從加州爾灣搬上來西雅圖，之前幫他們買到一間預售屋，這兩天在跟賣方仲介討論新房子的客變細節。開會到一半，賣方仲介告訴我，這個建案從下星期一開始價錢全面調漲，漲幅在$10,000-20,000美元之間。
本來想等Steve的客變做完後，再來介紹這個新市鎮，但現在等不及了，建商要漲價，在漲價前決定好好地跟大家介紹這個新市鎮：Tehaleh。
▋Tehaleh的地點
Tehaleh在西雅圖南邊，是一個全新的重劃區，離西雅圖國際機場開車30分鐘的距離。1992年發展商Newland買下之後開始做一系列的開發。
Steve和太太從爾灣過來想住全新的獨立屋，空間可以容納過來拜訪的父母，還要環境好又安全的社區。
做了非常多功課，仔細研究後，他們選擇了Tehaleh。
Tehaleh這個位於皮爾斯縣(Pierce county)的小鎮，坐落在雷尼爾(Mt Rainier)山腳下和塔普斯湖(Lake Tapp)湖岸，擁有許多田園風光的角落。邦尼湖擁有迷人的風光，充滿戶外活力，在Newland開始開發後，變得更加便利又不失原本的寧靜。
邦尼湖的孩子們可以從北塔普斯湖縣公園的公共船塢學習滑水，當地的居民可以漫遊鄰近的雷尼爾山國家公園的天堂野花草地。來到這裡，會發現生活原來可以如此恬靜美好。
Tehaleh是一個佔地4700英畝的混合用途規劃社區，擁有1800英畝的公園、步道和開放空間。這裡的設計巧妙，有14個公園和大大小小的高山草地和濕地提供了活動的綠地：在Forest Park健行，Hounds Hollow活潑的小狗，Ponder Park裡的瑜伽，以及Yonder Park的觀鳥。這些健康的青年活動場所與強大的Sumner-Bonney Lake學區完美結合，與華盛頓州的大型學區Bellevue和Lake Washington相比，這裡的教室提供更高的師生比例，以便進行個性化的教學。這裡有九所小學（包括新的Tehaleh Heights小學）、三所中學和最近擴建的兩所高中，以及為學齡前兒童提供創新的未來導向的STEM課程。這個社區是為了家庭設計，因此各項的教育資源在城市開發的時候都規劃進去了。
邦尼湖Bonney Lake是擁有大城市便利的小鎮生活。到塔科馬(Tacoma)只需20分鐘的車程，到西雅圖國際機場也只要半小時的車程，距離西雅圖和貝爾維尤僅有50分鐘的車程。使用410號公路開車到Auburn的Sounder火車站，就可以搭火車通勤市區。
當人們想要擺脫城市的喧囂時，邦尼湖成為一個很好的郊區選擇。在這裡，你可以在幾條街區內完成牙科預約、銀行存款、更換新輪胎、到超市採買、訂購披薩和領取處方藥。
▋Tehaleh有什麼魅力？
簡單地說，這裡就像幾十年前的Sammamish，有一整片的土地可以做都市規劃。這種可以做全面都市規劃的城市，在規劃初期就可以把各種居民需要的食衣住行通通放進社區。
這片土地寬廣，而且地勢高一些，可以眺望到美麗的雷尼爾山。望著雷尼爾山，心中有無數的平靜感。
Tehaleh的面積不大，但是在這個社區裡，總共有14個公園，七條健行步道，有公共網球場、籃球場、社區活動中心、超級市場、新的小學和中學也在規劃興建中。如果和台灣相比，比較類似林口新市鎮，不過比林口更新。
造鎮計畫目前蓋到第七期，前面六期都已經完工，社區的各項設施也都開始啟用。第七期預計2024年下半年開始陸續完工交屋，到時候一定要寫篇開箱文。
▋Tehaleh的房價
在Tahelah，超過3000平方尺全新的房子只要$100萬美元。同樣的房子放到Bellevue要$300萬（不是好學區），Bothell要$200萬。這是現在的價錢，隨著Tehaleh一期一期完工，建商正逐步調高價錢，調高後的售價可能會在110萬左右。
當然Tehaleh的房子不是完美，這裡的環境無可挑剔，但是學校分數目前還不高，要等新學校蓋好，學校資源會更豐富，不過，到時候的Tehaleh就不是現在這個價錢。
雖然公立學校的分數目前還沒達到許多華人父母的標準，但是距離Tehaleh開車15分鐘的Tacoma有兩間非常有名的私立學校: Annie Wright和Charles Wright 學校，是西雅圖排名前十大的私立學校，學校讓小孩從兩歲一路念到高中，完全不用再擔心轉學升學的問題。
拿著110萬美元買Tehaleh全新的3000平方呎的挑高房，省下來的100萬美元，可以讓小孩念一年3萬5千元的私小念30年。你會選擇花200萬美元住在Bellevue的二手學區房裡，還是100萬美元住在Tehaleh全新的房子，給小孩念私校呢？
對這個新市鎮有興趣的朋友歡迎來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com
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如何一步步買到自己心儀的房子
華盛頓州3月的房屋中位數銷售價格同比上升7.5%，朋友和我說：房價漲這麼快，買不起房子了，買完房子全家要喝西北風。
因為是朋友，所以我比較直接地和他說：不是買不起房子，是買不起你想要的房子。
有小孩之後，誰都想要一間西雅圖東區，小中高學校分數都高，至少有三房，格局好，屋齡新一點的房子。
問題是，這樣的房子動輒200多萬美元，而且一上市就賣掉。
小孩如果是學齡兒童，立刻有就學需求，當然要找好學區。但是朋友的小孩才兩歲，離上小學還有四年。
我：「如果先專注找小學有好學區的房子，不要管中學、高中，就只要花150萬買房子，可以省下50萬美元。」
友：那小孩中學的時候怎麼辦？我：中學是10年以後的事，在科技業上班，平均五年就會換一份工作，很大機率到時候早就換房，或是想買更大的房子了。如果真的沒換房子，現在在房價省下來的50萬美元，供兩個小孩從國中到高中唸私立名校都綽綽有餘，美國好的私立學校比公立學校有競爭力，師生比例好很多（只有1:7），可以給小孩更多的關注和因材施教的機會。我在西雅圖買第一間房子的時候還沒有小孩，那時候買房子完全沒有考慮學區，只想要選一個買得起，治安好、環境舒服安全、生活機能方便的地點，最後買下Madison Valley的一間舊房子。房子的內部就不用說了，100年的房子， 只有兩個字形容：陳舊。
不過，雖然那裡的學區差，房屋舊，但是環境好，生活機能便利，在街上散步有不同的店可以逛，有餐廳可以吃飯，街道乾淨整齊，沒有商業區的繁忙，我看好它的發展。
很少有華人注意到Madison Valley，因為它所屬的公共小學分數只有2分，對，不是7分、6分這種一般人的低標，而是2分。95%的華人一看到這個分數就直接跳過，我也因為客戶設定的買房學區條件，沒有機會介紹這一區。
大家都很自然認為學區好等於環境好，其實，這兩者並不能畫上等號。
Madison Valley這個很少華人注意到的地方，雖然公立小學分數差，卻是美國人眼中的好區，西雅圖最有名的十間私立學校，有三間就在Madison Valley附近，住在那邊的居民，很多都是把小孩送到私立學校上學。當時我對學校沒研究，只是覺得這個地方環境好，地點好，又有可以負擔得起的便宜小房子就買了。
那間房子在我賣掉的時候漲了一倍，七年後，我有了小孩，換房到其他的地區（不是因為學區，而是我有新的財務規劃）。如果當時沒有先買下這間舊房子，以房養房，幾年後一定沒辦法換到更大更好的房子。
人生很難一步到位，以小換大，先規劃短期，再考慮中期，選擇會多很多。
如果你想買西雅圖的房子，請來信與我聯絡 elleninwa@gmail.com。
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西雅圖的好區：Bellevue貝爾維尤
移民西雅圖，華人的第一選擇就是Bellevue貝爾維尤。
貝爾維尤（Bellevue）是美國華盛頓州金郡的一座城市，位於西雅圖都會區的東區。這裡以高品質的生活、自然美景和繁榮的經濟而聞名，成為許多人心目中太平洋西北地區的理想居住地。讓我們來看看為什麼貝爾維尤是大家最喜歡住的地方。
為什麼選擇貝爾維尤？
一. 就業機會
貝爾維尤是世界上一些最大的科技公司的所在地，包括微軟、亞馬遜和T-Mobile，為居民提供了大量的高薪就業機會。貝爾維尤的家庭收入中位數超過10萬美元，是華盛頓州最高之一。
二. 公共交通便利
貝爾維尤位於大西雅圖的中心，西邊有西雅圖，東邊有Sammamish，這裡擁有完善的高速公路系統，南北向有405號公路，往北一路可以開到溫哥華，往南可以開到西雅圖國際機場；東西向則有90號和520號公路，與西雅圖連結。這裡的公共交通系統發達，包括多條巴士路線、輕軌連接和停車場，居民可以輕鬆在城市內出行，並方便前往西雅圖和其他鄰近城市。貝爾維尤的公車密度沒有西雅圖華盛頓大學附近密集，日常生活採買還是以開車為主。
三. 頂尖的好學校
華人會曉得貝爾維尤，幾乎都是從這裡優秀學校開始。以下是貝爾維尤有名的小學、中學和高中，以及它們的特色：
小學
- Cherry Crest 小學：這所小學在數學和閱讀能力測試中表現出色，是華盛頓州排名前列的學校之一。它位於12400 NE 32nd St, Bellevue, WA, 98005。
- Jing Mei 小學：同樣是一所優秀的小學，也在數學和閱讀能力測試中表現出色。它位於14615 SE 22nd St, Bellevue, WA, 98007。請注意，這間小學是抽籤入學，不是靠著房屋戶籍進入。
- Stevenson 小學：這所小學在整體測試排名中表現優異，位於14220 NE 8th St, Bellevue, WA, 98007。
- Newport Heights 小學：這所小學位於5225 119th Ave SE, Bellevue, WA, 98006，同樣在數學和閱讀能力測試中表現出色。
中學
- International School：這所中學位於445 128th Ave SE, Bellevue, WA, 98005，提供6至12年級的教育。它在整體測試排名中表現優異。這所中學是抽籤入學，不是考戶籍進入。
- Tyee Middle School：這所中學位於13630 SE Allen Rd, Bellevue, WA, 98006，同樣在數學和閱讀能力測試中表現出色。
- Tillicum Middle School：這所中學位於1280 160th Ave SE, Bellevue, WA, 98008，是一所多元化和包容性的學習機構，提供個性化的教育。
高中
- Bellevue High School：這所高中提供多種高級課程，包括科學、數學、社會研究、英語、世界語言、藝術和音樂理論。它位於10416 Wolverine Way, Bellevue, WA, 98004。
- Sammamish Senior High School：這所高中提供一系列學術和豐富課程，為9至12年級的學生提供教育。它位於100 140th Ave SE, Bellevue, WA, 98005。
四. 戶外休閒
貝爾維尤被自然美景所環繞，距離華盛頓湖Lake Washington和卡斯卡德山脈僅有一小段車程。該市擁有100多個公園和步道，包括受歡迎的貝爾維尤植物園，提供周圍風景的壯麗景色。
五. 購物和美食與蓬勃的文化
貝爾維尤以高檔購物和美食選擇聞名，當地居民和遊客都喜歡來這裡逛街消費。市中心擁有幾個大型購物中心，貝爾維尤購物中心有超過250家商店和餐廳。在用餐方面，貝爾維尤提供多種不同的美食和用餐體驗，從高檔餐廳到輕鬆的餐廳都有，例如這裡知名的牛排館John Howie Steak和海鮮餐廳Seastar Restaurant & Raw Bar，以及受歡迎的地中海餐廳Cactus和我們最熟悉的台灣美食鼎泰豐。
貝爾維尤也是一個多元化的城市，擁有蓬勃發展的藝術場景。貝爾維尤藝術博物館展示當代藝術和手工藝品，而梅登鮑爾中心舉辦全年的文化活動和表演。
經濟活動強，地理位置佳、學校排名頂尖、自然環境優美，這幾點造就了貝爾維尤今日的知名度，受到華人們的喜愛，也讓這裡變成今天房市競爭最激烈的地方，200萬美元的房子，也是上市一天就賣掉。如果你想找Bellevue的房子，請與我聯絡elleninwa@gmail.com，我幫您尋找優質搶手的Bellevue透天。
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西雅圖好學區介紹：為什麼大家都想住到Sammamish (薩馬米什)
說到西雅圖的好區就不得不提到 Sammamish薩馬米什。Sammamish是大西雅圖地區的重劃區，在1999年才正式成立，整個城市的電纜地下化，街道乾淨整齊，公園步道全在建市的時候規劃的好好的，再加上緊鄰著優美的薩馬米什湖。
薩馬米什是美國華盛頓州金郡的一座城市。根據2020年人口普查，這座城市的人口為67,451。薩馬米什城市位於一個高原上，西臨薩馬米什湖(Lake Sammamish)，東臨斯諾夸爾米山谷(Snoqualmie Valley)。薩馬米什距離西雅圖以東約20英里，是東區(Eastside)的一部分，也是西雅圖都會區(Seattle Metropolitan)的一部分。薩馬米什是一個富裕的社區，被評為華盛頓州最富有的城市之一。
薩馬米什高原是King county金郡的一部分，首批定居者於1870年代抵達該地，並在1930年代建立了三個度假村。在1970年代建造了郊區住宅、購物中心和學校之前，薩馬米什高原是一個鄉村地區，整個地區都是馬場，我有同事在Sammamish長大，從小就在馬場跟馬場之中遊走，自在又快活。
1999年8月31日薩馬米什正式成立，成為大西雅圖地區東區最漂亮的城市之一。
根據2021年美國社區調查估計，該市的家庭收入中位數為195,648美元，在擁有超過65,000人口的美國城市中排名第一，住在薩馬米什的居民不是企業主，就是大企業的高階主管居多。這裡的居民特別喜歡三樣東西：馬、酒、還有藝術，去薩馬米什看房子，常常會在屋主家裏看到馬鞍還有馬服，牆上也掛滿各種珍貴的藝術品。這裡的居民教育水準跟素質很高，家裡的花草都修剪得漂漂亮亮，比我的頭髮還整齊。
福布斯雜誌(Forbes)在2012年的“美國最友好城鎮”榜單中將薩馬米什排名第一。薩馬米什還被評為美國第五安全的城市。2007年，CNN Money將薩馬米什評為美國最佳居住地之一，隨後在2009年和2011年分別排名第12和第15。此外，Money.com在2018年將薩馬米什評為美國第九最佳居住地。這麼多的殊榮實至名歸，來過Sammamish的人，很難再找到更漂亮的社區。
薩馬米什還有非常受人歡迎一個原因，這裡有頂尖的公立學校，其中包括：
- Samantha Smith 小學：這所小學在數學和閱讀能力測試中表現出色，是華盛頓州排名前列的學校之一。
- Discovery 小學：同樣是一所優秀的小學，也在數學和閱讀能力測試中表現出色。
- Rachel Carson 小學：這所小學在整體測試排名中表現優異，同樣是薩馬米什的頂尖學校之一。
薩馬米什的公立學校整體數學能力得分平均為77%（高於華盛頓州公立學校的平均水平50%），閱讀能力得分平均為81%（高於全州平均水平59%）。這些學校的綜合排名平均為10/10，位於華盛頓州公立學校的前5%之內。
要在大西雅圖地區找到國小、國中、高中都好學區的地區，來薩馬米什就沒錯，城市的學區閉著眼睛選都是好的。
Sammamish的房屋屋齡相對新，很多是2000年以後建造的房子，房屋的面積大，3000平方呎甚至是4000平方呎的房子在這邊很常見，後院幾乎都有漂亮方正的院子，還有一些屋主把後院做成自家的籃球場，外加一個室外sauna，旁邊放著戶外餐桌，坐在院子比度假還棒。這裡全新的房子大約300萬美元，二十年以內的房子大約200萬美元，如果您想在薩馬米什找一間舒適的好房子，歡迎與我聯絡elleninwa@gmail.com，住到這邊後一定不會想搬去其他地方!
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我的買房故事
我的LINE到現在還留有幾位台灣仲介的帳號，他們三不五時會傳好案子給我，有客戶我也會介紹給他們。
二十幾歲時，第一次在台灣買下自己的房子，進入不動產行業之前，我做過多次不動產買賣交易，都是幫自己置產。
在台灣的幾次買房都是秒速，看完五分鐘就下斡旋。現在回想，我很適應西雅圖這麼快速的市場，原來是果決的基因一直在我的血液裏。
為什麼要秒速買房？因為不管在哪裡，好物件不會等人，我不快就是別人快，手慢就買不到蘋果物件。
▋我的買房故事
說一個沒看房子就下斡旋的故事。
有一次買房子，屋主平日在上班不開放看房，他訂了星期六晚上九點整，統一開放房子給大家參觀。
到了晚上8:45分，房子的樓下聚集了十多組人，包括幾組投資客（台灣的投資客很好辨認，穿著樸實，身上掛著一個腰包或是斜背包，裡面有支票），大家看起來殺氣騰騰。
我和爸媽一看不妙，塊頭比不過人家，百米也跑不贏別人，這樣怎麼買得到。這時，我們想出一招：家人直接到店頭下斡旋，我留在樓下等房子開放參觀。
爸媽掉頭就走，其他仲介以為我們放棄，沒想到我們是轉到店裏下斡旋。
九點一到，所有人衝上去看房，這時候家人在店面出完斡旋，仲介店長宣布房屋停止帶看，大家看了個寂寞。
當晚我們在店頭和屋主議價的時候，店裡的電話被打爆，所有來不及下斡旋的仲介都打電話和店長抗議，等待多天的蘋果案件，居然被一位涉世未深的年輕人扮豬吃老虎（年輕人指的是我，當時我還年輕）。因為房仲公司沒有規定一定要看完房子才能下斡旋，所以其他人再怎麼氣，也只能氣。
當時我用的就是一位優秀的仲介，買房子非常需要人和，一般的仲介沒辦法幫我買到。多人競爭的結果一定是一人歡喜多人憂，我很感謝他冒著被同事罵的後果幫我搶到這間好房子。
▋各行各業都有眉角
我常置產，所以知道仲介的重要性。有些人覺得仲介沒什麼，就是出個價，或者是覺得仲介的話不可信，甚至覺得自己去找屋主談就好，有這種想法，他們就和蘋果物件絕緣。
我從來不砍仲介的服務費，有能力的仲介，我對他們很好，回台灣約出來吃飯聊聊市場，他們幫我買房子賺錢，我也讓他們賺錢，雙贏的關係才是最好的關係。即使已經離開台灣很久，他們有好案件還是會報給我，因為好的案件我會轉給要買房的朋友。
人是互相的，尊重專業，別人才會盡力幫你謀最大的福利。很多行業看起來是商品買賣，其實底層是服務業，不管是房地產經紀人、或是室內設計師，維修工人，說到底都是人的行業，這些行業有許多眉角，業外的人不會懂，善待別人，複雜的事情才會簡單。
唯一讓我有點不適應的是他們都叫我姐，這是台灣的習慣嗎？每次被稱為姐，感覺白頭髮又多了幾根。
如果你要找西雅圖的房子，歡迎與我聯絡 elleninwa@gmail.com，我在西雅圖有更多更戲劇化的買房故事，下次再跟大家分享。
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西雅圖買房出價日記
我們在愚人節拿到offer啦！
從爾灣搬來西雅圖的客戶
一直在東區BRK尋找自己喜歡的房子
新上市另一間，隔天又賣掉
上星期那幾間Kirkland一天內被秒殺的房子
都是他們想看的
結果只剩下照片留念
即使從競爭的加州上來
客戶仍然對華州的速度感到不可思議⋯
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終於又出現一間好房
這間是客戶看過的房子裡
最喜歡的
第一次看完房子
客戶有＂就是它了＂的感覺
之後兩天的open house
他們回到現場注意動靜
我們也不敢懈怠
定期和賣方仲介聯繫
確定不會被人攔胡
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幾天下來
看過房子的人大概有200組
客戶問我怎麼辦
看房子的很多是華人
現金滿滿
我們需要貸款
怎麼和現金競爭
我幫客戶打氣
「當年追女朋友的時候也很競爭，結果也追到了不是嗎」
事在人為
我們放手一搏
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客戶的預算有限
這間房子差不多到他們貸款金額的上限
我們在其他所有能夠加強的地方加強
配合賣方的需求
開奬了，我們雖然盡力出到最高
還是差了一點
有另外一個offer
價錢比我們高
各項條件也好
看得出來幫他的仲介也是一位有經驗的仲介
對方的購買力我不知道
但我知道我的客戶沒辦法再來一輪
我們的出價已經緊繃
沒有空間做第二輪的競爭
只要賣方call for second round
我們就輸了
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硬實力是這樣
接下來比的是軟實力
大家常常以為offer review就是比價錢、比條件
忽略了軟實力的重要
這也是我們的優勢
在今天的offer review
靠著軟實力
最後我們真的說服賣方選擇我們這個第二高價的offer
讓客戶成功買到這間房子
賣方附上competing offer
看到對手的出價
客戶都覺得可以買到這間房子相當不可思議
▋
每次的offer review
第二名代表的就是失敗
就像登上月球
大家只會記得阿姆斯壯
不會記得踏上第二腳的是誰
奧運比賽
大家記得金牌得主
不會記得銀牌選手
因為這樣
每一次出offer
我都是傾盡全力
把握贏的機會
這個星期我生病
發燒感冒失聲
但是我沒放棄
用氣音和客戶討論房子、討論出價
謝謝客戶包容我像鴨子一樣的嗓音（平常真的不是這種聲音
）也謝謝自己的認真努力
紀錄一下這個短暫讓我自豪的片刻
所有的用心
也許不一定馬上有成果
但是一定會有成果
如果你也想在西雅圖買房，歡迎與我聯絡 elleninwa@gmail.com，我一定幫您買到好的房子。
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南加州爾灣(Irvine)的地區介紹和買房攻略
爾灣哪個區好? 要移民到爾灣住在哪裡好?
早在2019年，有客戶問我能不能幫她買在南加州爾灣的房子，當時我介紹她給我認識的爾灣仲介。之後每隔一陣子，就有人和我提起爾灣，不是從爾灣搬到西雅圖，就是從西雅圖到爾灣，不然就是從爾灣過來西雅圖買投資房，或者是爾灣的房子有某些狀況，和客戶談起爾灣的頻率雖然沒有矽谷灣區高，但也是前三名。
為了讓大家更了解爾灣，還有不用每隔一陣子就講重複的話，我決定寫一篇關於爾灣的介紹，希望提供一些資訊，讓大家能夠更好的選擇爾灣的房子。
▋地理位置
爾灣位於加州，在洛杉磯的南邊，屬於橘縣。位於南加州， 氣候當然舒適宜人，夏天大約30度，冬天也有10幾度，加州的陽光不用說，曬曬太陽什麼煩惱都沒了。爾灣雖然不臨海，但是距離海邊很近，開車15分鐘就可以到Newport beach和Laguna beach，我和朋友都直接把它當作爾灣的海灘。
▋城市發展歷史背景
爾灣在60年代是個牧場，一直到1972年才建市，整個爾灣在開發的時候，所有的地都是屬於一家叫做Irvine company的公司，由他們全面規劃整個城市，整齊的市容，電纜地下化，公園配置都設計得很完善，這一點爾灣跟新加坡很像。
▋人口與交通
爾灣的面積不大，只有大約170平方公里，但是人口很多，高達三十幾萬人。從2010年開始，爾灣的人口就快速增加，特別是華人。根據最新的人口統計，爾灣的亞裔人口比例高達45%，比白人的37%還多，拉丁裔的人口佔了10%。
為什麼這麼多的華人喜歡到爾灣這個城市？除了它是新規劃的重劃區，城市很乾淨整齊以外，爾灣有好幾個優點，包括了非常安全（這點也和新加坡很像）、學區好，公園綠地多，華人之間口耳相傳，慢慢地這裡的華人就倍數成長。每次我和爾灣的朋友講古，都對這種變化感到不可思議。
爾灣的大眾運輸工具不發達，在這裡主要還是以開車為主，有兩條高速公路：i5和405貫穿城市。想要移居到爾灣的朋友，不會英文沒關係，可以在爾灣活得很好，但是不會開車就會影響生活、行動受限，建議大家移民過來之前先在國內學會開車。
▋爾灣的各個地區和華人喜歡的好學區
爾灣的各區可以簡單用405和5號公路來區分。405號以南的Turtle Rock和它東南邊的山區是富豪區，山上的豪宅動輒千萬美元。這些豪宅不是全新，大多是十幾年前蓋的，房屋面積和土地佔地都很大，是白人富豪的最愛。（https://redf.in/RAzhEV）這裡是白人區，華人比例不高。
▋405和5號公路中間的Woodbridge，和Woodbridge西邊的West Park是華人比較常提起的。這一區早開發，房屋屋齡比較舊，以197X到199X年的房子居多。
會特別提到屋齡，是因為加州某些地區有一種稅叫做Mello roos，是針對新房子課徵的地區開發稅，舊房子通常沒有mello roos，或者是已經繳完了，新房子的屋主就要繳這項稅。Mello roos根據每個建案不同，繳交年限在20-30年之間。
Mello roos的金額很高，可以佔房屋總價的0.4-0.8%，是一筆很大的養房費用，購買爾灣房屋的時候一定要注意它的mello roos。
▋接著在5號公路北邊，有幾個很受華人歡迎的地區，分別是Northwood，Stonegate，和Eastwood，或是直接記住郵遞區號92620。Eastwood又以Woodbury社區最有名，所以直接以Woodbury說明。整個爾灣的亞裔人口佔45%，如果分區看，92620這個郵遞區號內的亞裔應該超過60%。這區也是最多補習班的地區，數學、中文、科學不用說，鋼琴、書法、晝畫、運動各種興趣班也應有盡有。
華人喜歡住在92620是因為學區好。雖然爾灣整體來說沒有什麼學區不好的地方，但是好還要更好，強還有更強，92620的小、中、高中有全加州有名的學校，又有資優班，深得華人還有韓國人、印度人的喜愛。
Northwood與Woodbury、Stonegate在房屋上不同的地方是Northwood的房子舊些，因此大都沒有mello roos，房地稅率低，大約是房價的1.1%；Woodbury和Stonegate的房子大多是2000年以後才蓋的。Mello Roos還沒繳完，整體房地稅包含mello roos平均約1.4%。
這間是Northwood的獨立屋，1979年建，$222萬美元。房屋面積2980平方呎，土地有7300平方呎，這在爾灣算是挺大的土地。這間房子沒有mello roos要繳，也沒有HOA管理費。
https://redf.in/aiddK9
下面這間是Stonegate的獨立屋，2015年建，屋齡新很多，房屋面積一樣是2500平方呎，價格高一些，$235萬美元，爾灣新蓋的房子土地幾乎都很小，像這間的土地只有3990平方呎。
Stonegate這間屋齡九年的房子就有mello roos要繳，而且有每個月$147美元的HOA管理費。
https://redf.in/J9IrpR這間房子的買方是位華人，買下房子後，今天馬上放上網招租，一個月$6300元。算一算，名目租金報酬率只有3.2%，再扣掉1.5%的房地稅，和每個月的HOA管理費，每年的淨租金報酬率不到1.5%，比台灣還低。買這戶的人肯定不缺錢也不再乎現金流。
這間是Woodbury的獨立屋，2006年建造，房屋面積接近3500平方呎，土地面積5000平方呎，價格$238萬美元，有mello roos，外加每個月$185元的HOA管理費。
https://redf.in/ljFHRF
從圖中可以看出，像Northwood這樣的舊房子，土地大，才有後院可以放空乘涼，Stonegate和Woodbury這樣的新房，土地很小，沒有什麼後院可以利用。這是爾灣的常態，因此不會影響房價。
買房子有一個簡單的原則：不要買當地特立獨行的房子，儘量買當地市場的主流產品，這樣的房子最容易保值和交易。
這些是熱門的華人區所以多介紹一點，附上實際房源讓大家容易比較。
▋92620的東邊：92618，是另一一個受到華人歡迎的地區，這邊最主要是Great Park大公園和Portola Springs兩個地方。
Great Park，一個字，新。這裡一半以上的獨立屋都是2018年以後建的，這麼新的地區，讓Great Park和其他社區有兩個明顯的不同：
第一，這裡的Mello roos很高，全新房的房屋稅加上Mello roos稅，可以佔到房屋總價的1.8-2%，一分錢一分貨，付這麼高的稅，享受到的公共設施也比較好。這一區的各項建設，除了有容納得下5,000人的體育場，還有6個足球場、6個曲棍球場、 25個網球場、5個沙灘排球場、4個籃球場，水上樂園The Pools。這些運動場地的密集度，很難找到其他地方相比，就看你是不是願意多花這筆錢住在這些設施的附近。
第二，這裡有很高比例的獨棟公寓：detached condo。所謂的獨棟公寓，看起來和獨立屋沒有什麼區別，也是一棟透天。它和獨立屋最大的不同就是沒有自己的停車道(見下圖)，還有HOA管理費比較高。
因為這些差異，獨棟公寓的價錢比獨立屋好很多，像這間在great park的獨棟公寓，房屋面積有2892平方呎，價格才$135萬美元，不過它每個月的管理費要$526元。
https://redf.in/8mIZEE
在這棟獨立公寓旁邊，我找了下面這間獨立屋，類似大小，2942平方呎，價格要183萬美元，它有專屬的土地4429平方呎，有自己的停車道，每個月的管理費是235美元。
https://redf.in/XNDa6u
如果問我，有錢肯定是選獨立屋，不過當然也要考慮到預算，畢竟兩種房型有40%的價差。
除了Great park，92618還有一區是Portola springs。這裡也是有些比較新的房屋，不過要注意，Portola springs靠山，屬於山火的高風險區，很多房屋保險公司都不保這邊的房子，願意保的那一兩家，給的保險費用也很高，想買這一區房子的人購買之前要先考慮這點。在Northwood東北的Orchard hills也是高山火風險區，雖然住在山坡上居高臨下的景色好，但是近幾年加州夏天幾乎年年有野火，要特別留意。
▋最後還有一區是爾灣的西南邊，加州爾灣大學UC Urvine就在這區，這裡還有一個小的國內機場。這個區域是爾灣最早開始開發的地區，#房屋屋齡比較久，#而且房屋面積比較小，很多小於2000平方尺的獨立屋，相比爾灣其他地區的房子平均面積有2500平方尺小蠻多的，有些舊的獨立屋甚至不到1000平方呎，這邊的華人比例比北爾灣少。
這是爾灣地區的介紹以及幾個重點地區的房屋特性，希望對於想買爾灣房子，但是不知道從何開始的朋友有幫助。還有很多資訊，包括爾灣的公司，學校，購物商場、還有詳細的房屋比較，哪種是爾灣比較好的房屋投資等等，今天來不及寫，急需買爾灣房子的朋友有問題可以寫信給我elleninwa@gmail.com；不急的話，等有時間我再寫另外一篇跟大家分享。（這句話好像常常說，目前嚴重拖稿⋯）文章開頭的爾灣地圖，圖上的A+、A、A-，B是學校評分機構Niche 對於爾灣各間公立學校的評分。
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如何在美國買房子：美國買房子的流程完整說明
我研究過不少國家的買房流程，比較起來，美國幾乎是全世界買房最簡單的地方，除了看房子，幾乎所有的手續都可以在線上作業，人在海外也可以輕鬆完成所有購屋程序。美國的線上電子簽名非常普及，著名的電子文件簽署科技公司Docusign是美國上市公司，不用出門，在家點一點手指就可以做完整個購屋手續。
整個美國的買房流程，分成下面幾個階段
▋確定想買的城市
美國是全世界面積第三大的國家，幅員遼闊，東南西北有各自的特色，每個州的房屋建造風格和房市都不同。像西雅圖的房市上漲快速，有些地區五年漲了一倍，競爭激烈；有些城市這10年來的房價則沒有太大波動，差異非常的大。我的同學20年前在紐澤西買了一戶房子，租金報酬率很好，超過7%，但是20年來房價漲幅只有20%。
如果是自住，就要從居住需求來確定要買的城市。之前寫過我選擇西雅圖的原因，每個人注重的條件不同，有些人喜歡寧靜的小鎮，有些人喜歡住在高樓大廈聚集的大都會，有些人怕熱，有些人受不了太冷的天氣，有小孩的家庭要想到小孩的教育，這些都要全盤考慮後才能夠決定住哪裡。
▋確定預算
購屋預算和選擇哪一個城市幾乎要同時考慮，比方說灣區，不是想去就去，那裡的好區隨便一間老破小的獨立屋就要200萬美元，如果預算只有100萬，又想要住在好區的獨立屋，選擇灣區就不實際，要不就是選擇其他的城市住，要不就是降低對房屋的要求。
有一位客戶從2018年開始申請EB-5，辦理投資移民，等了三年終於等到美國政府批准，但西岸的房價也已經漲得一塌糊塗。她的預算是70萬，買不到西雅圖東區的獨立屋，最後他決定調整對房子的條件，買一間小的townhouse。
如果一定想要住在某個城市，心中理想房子的房價又超出預算，先求有再求好是一個辦法。
要是已經確定會移民美國，最好是在過來之前就把房子買到，避免之後要過來的時候房價變動，買不到原本預期的房子。
▋決定資金來源
買房子不是用現金就是貸款，現金買房很直接，錢準備好就行，如果是貸款買房，這時候要開始跟銀行聯繫，辦理房屋貸款預批(preapproval)。美國銀行核准房屋貸款的，有以下幾個條件：
社會安全號碼 信用分數 美國國內的固定收入外國人要在美國銀行貸款很困難，在當地沒有收入，銀行不會願意放貸。西雅圖有一兩家中資銀行，願意為外國華人做房屋貸款，貸款的利率比當地人的房屋貸款利率高一個點，承做的貸款成數是房屋鑒價的六成，如果需要，可以找這一兩家銀行。但是這樣做的資金成本很高，比較多人的做法是從台灣或是香港的資產轉增貸，利率只要2%，然後在美國用全現金買房。
▋尋找喜歡的房子
找房子是買房過程中最有趣的步驟，也可能是最花時間的步驟。幸好，美國的房屋資訊非常透明，節省了很多找房的時間。
線上網站Redfin和Zillow統合了所有上市出售房屋的資料，想要找房子的人，只要上其中一個網站看，就可以看到所有上市出售的房子，不用像台灣或是香港需要一一上不同的仲介公司網站找房。
找到好房子有兩個訣竅，一個是多看，另外一個是積極參與。有時候心中想像理想的房子，實際上找到的時候會有不一樣的感覺。比方說，原本覺得房子的土地越大越好，等到真的出現一間佔地一公畝的房子，才發現要照顧這片土地超過自己的負擔。
雖然說房子要多看，但是不要沒有目標地到處看，這樣只會讓自己更加混亂。
想像在台灣買房子，如果台北，桃園，新竹，台中，台南，嘉義，高雄，花蓮，基隆的房子都看，不但不會更清楚自己想要什麼，反而會更沒有頭緒。美國的城市比台灣大，所以在看房子的時候更要有計劃地看。
以西雅圖為例，喜歡東區的，就密集專注地把東區的房子看個夠，想買華盛頓大學附近的，就在那個區域看個10幾20間，希望找未來輕軌經過有區域發展潛力的，就專注在Lynnwood或Shoreline找房，然後再將這些房子互相比較，這樣子才容易找到適合的房子，也不會錯過好物件。
最近有位客戶對於房子的條件就非常明確，要全新的房子，新規劃的重劃區，好的住宅環境，學區不重要。有了明確的條件，很快就可以找出符合條件的幾個地點，然後把這幾個地點的新建案全部看過一遍，非常有效地找到喜歡的房子。
▋出價簽約
找到喜歡的房子，接下來就是出價。美國每個地方的競爭程度不一樣，在西雅圖的一些地區，買房子是要競爭的，這個時候出價策略就非常重要。
對賣方來說，當然是價高者得，但價錢不是唯一，美國的合約書上有許多的附加條款，有很多的變化可以做，有些時候，價錢出得高，但是整體的出價策略也沒有做好，一樣買不到房子。
前天我們出價的那間房子，客戶是貸款買房，不是全現金，但是經過各種的準備和策略規劃，最後我們從10幾個offers中脫穎而出，得到賣方的青睞。
打算用貸款買房的人不需要灰心，覺得自己買不到房子，貸款買房在某些區域的確沒有優勢，但還是有贏的機會。
▋簽約之後的流程
買到房子很開心，心情定了下來，接下來還有幾件事情要做，就可以順利地擁有房子。
第一件要做的事是驗屋，如果房子沒有其他人競爭，通常我們可以把驗屋條款放在合約裡，那麼在房子簽約後的三到五天內，就可以請驗屋師對房子進行全面的檢驗，然後根據驗屋報告的結果和賣方做不同的協商。
要特別說明的是，在多個offer的情況下，是沒有機會放上驗屋條款的，只要有放上驗屋條款的offer，即使價錢是眾多出價裡面最高的，通常也會被賣房第一個排除。
在這種情況下，買方可以選擇在出價前請驗屋師對房子做pre-inspection，看完報告後再出價，這樣子就可以在出價書上安心地去除驗屋條款，增加買到房子的機會。
第二點要做的事是匯簽約金(earnest money)。簽完合約的兩個工作天內要把簽約金匯到履約保證公司，這是有時效性的，所以在簽約的隔天，買方要主動和履約保證公司聯繫，向他們拿匯款指示。
為了避免弊案發生，美國的房屋經紀人嚴禁經手金錢的事宜，金錢交易一律匯到履約保證公司，以保障買賣雙方的交易安全。履約保證公司只會把匯款資料提供給買方，不會提供給房屋經紀人。
之前有網友從台灣找到我，跟我說有台灣的仲介幫他找西雅圖的房子，簽約金直接匯給台灣仲介，再由他們匯到美國。這是不正當的做法，而且風險很大，萬一這位仲介收了錢，人消失了怎麼辦？
在這邊提醒大家，所有買美國房子產生的金錢交易，一定要匯到履約保證公司，對自己才有保障。
▋辦理貸款
上面兩件事情都做完，用現金買房的買房就輕鬆了，等著履約保證公司把尾款算出來，匯款後確定與賣方把房屋清空就可以交屋。
用貸款買房的人會多一個程序，就是辦理貸款。貸款不只是看利率還有貸款條件，處理貸款的承辦人員能不能順利地在合約上訂好的交屋日期之前順利完成貸款才是最重要的。
在尋找銀行貸款的時候，不要隨意找一間大銀行辦理貸款，在我的經驗裡，美國有一些著名的大銀行辦理貸款的能力並不好。這個只能點到為止，就不說是哪幾間銀行，只能建議大家選擇有口碑的貸款人員辦理房屋貸款。
▋其他零零總總
買房子中間還可能發生各種各式各樣的事，像昨天簽約後，客戶因為稅務上的考量，決定更改房屋持有人，合約要重簽；另外一位客戶也因為出國的行程，需要更多時間匯款，合約也要更改；第三位客戶的是打算交屋後馬上裝修房子，所以我開始提供裝修上的資源和建議。這些都是大家不知道的幕後花絮，要繼續處理。
在美國買房子的流程，大致上就是這樣。美國的房屋資訊透明，買房子的系統先進，只要找對人（房屋經紀人、貸款承辦人員、房屋裝修人員），一切的過程就會簡單順利。
如果你想找西雅圖或是加州爾灣的房子，請與我聯絡，elleninwa@gmail.com，我可以幫助您在西雅圖和爾灣買到好的房子。
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Joeman在日本買房，日本的房子真的很便宜？
這兩天新聞一直報導台灣網紅Joeman用台幣1500萬在東京買透天，我也來談談東京和西雅圖買房的一點經驗，以及日本房地產和美國房地產的不同。
我在東京有房子。
大約十年前，我把當時在台北的一間房子賣掉，2013年，台北市蛋黃區的房子相對來說真的很貴，當時我賣房得到的房款，居然夠我同時買下西雅圖和東京的房子。
我買的不是Joeman的那種透天別墅（日文叫做一戶建），而是鋼筋混凝土蓋的大樓，原因等等再說明。
先說說Joeman花了1500萬台幣，大約50萬美元，買的那間位於墨田區押上的房子。1500萬台幣在台北市能買到什麼？大概一間小套房；在香港，只能買到二個停車位。這也是為什麼很多人覺得：哇，1500萬台幣在東京可以買到透天好~便~宜~。
但這樣的比較，其實是拿蘋果和橘子比。押上雖然在東京23區內，但是在墨田區，不是東京都的中心。我們一層一層來了解墨田區的位置。
▋東京都
東京23區相當於過往的東京市的範圍，總面積約622平方公里，人口約900萬人。
臺北市包含12個區，面積為272平方公里，人口約250萬人。
▋墨田區
墨田區在明治時期開始成為工業區，近年來不少舊的大型工廠搬遷至區外，改建成住宅區，晴空塔也是在2012年建造的。墨田區居民的平均年收入在東京23區算是比較低，許多中小型工廠和傳統工藝工作坊依然存在，某些地方仍然有製造業城鎮的市容。東京這麼大，不同的地點，平均單價差別十倍都有，寫下這些，希望給大家一個墨田區比較清楚的輪廓。
如果要拿墨田區和台北以及西雅圖的某個地區比較，我覺得墨田區比較類似新北市的樹林區；或是西雅圖的Everett。
▋一戶建
Joeman買的這棟房子是一戶建，也就是美國所說的獨立屋，台灣人說的透天，是有自己專屬土地的房子。日本的一戶建和美國的獨立屋都是木造的，這一點兩個地方的房屋比較類似。台灣的透天厝大多是鋼筋混泥土蓋的，結構上不一樣。
很多人覺得鋼筋混泥土建得房子比較紮實，其實木造的房屋耐用年限很久，西雅圖市有很多一百年以上的木造房，結構都還很穩，
不同的是，美國的木造獨立屋，就算是100年以上，銀行都可以鑑價貸款，地點好的還很貴，核貸金額$500萬美元都有。日本的銀行卻不同，他們給予木造一戶建的房屋折舊年限通常是20-40年，超過這個屋齡的老透天，貸款就非常困難，只能貸到土地的價值。
能不能貸款對於房屋價值的影響很大，房子沒辦法貸款，價格就很難往上，所以日本有很多不值錢的老房子（一戶建）。到日本的房地產網站搜尋，台幣300萬元（美金10萬元）就可以在東京23區買到屋齡40年的一戶建。近年來東京甚至可以找到“空き家”，英文翻譯是Akiya，就是被丟棄許久，沒有人住的房子，這些房子的價錢更低，100萬台幣（3萬美元）也可以找到。這些Akiya不是在23區內，但也是在所謂的東京，所以大家千萬不要聽到東京就等於市區。
綜合以上，在日本買一戶建和在美國買獨立屋是完全不同，如果目的投資期待房屋增值，真的不要在日本買一戶建。如果是自住、或是像Joeman這樣打算用來當作民宿收租，那麼依照個別案例是可以考慮的。
▋房屋持有成本
日本的房屋持有成本很高，而且名目一堆，即使我擁有日本房地產已經十年，每年收到稅單以及各種費用的明細，還是要重新溫習一遍。
以我持有的日本房屋來看，每年的固定資產稅、都市計畫稅大概是房價的0.5%，管理費是房價的0.6%，修繕積立金0.5%，管理費和修繕基金是大樓的管理委員會收的，不是物業管理公司的物業管理費。我和朋友合夥，她是日本的地產經紀人和開發商，所以我們自己有管理物業的資源，一般人要再加上物業管理的費用，大概0.5%。
這樣加一加，一年的持有成本可以到達房價的2%，的確是高，但從投資的角度來看，重要的是它帶來的收益值不值這些費用。東京的租金報酬率現在大概4-6%，＂如果＂房屋會增值，其實還是可以的。
最重要的是這個＂如果＂，東京的房價會漲嗎？未來我不敢說，但是過去的事實可以當作參考。
▋失落的30年與匯率風險
日本在1991年泡沫經濟後，有著失落的三十年，國內經濟停滯，通貨緊縮，最有名的就是日本的負利率，錢存在銀行不但沒有利息，還要付錢給銀行請他們代為保管。這三十年的房價，也真的是沒什麼動，造成日本人不喜歡買自己國家的房子，即使是有錢人，可能都還是選擇租房。我唸研究所的時候，有五、六個日本同學，他們畢業後回到日本，在大商社工作，成為高階主管，跟他們聊天的時候，還是有人寧願租房，不買房子。他們的父母在這失落的30年，房屋價值折半、被拍賣，許多日本父母從小就教育小孩買日本的房子會賠錢，租房子比買房子好，這是很特別的歷史背景，和我們從小在台灣學到的觀念完全不同。
至於我十年前買的房子，因為在東京的好地點，十年來是漲了大約30%，但是十年30%的漲幅其實很少，同時期我在西雅圖買的房子漲了2.5倍，更不要說這十年來日幣對台幣貶了超過40%。之前另一篇文章有分析過購買海外房地產要注意的事情，其中一點很重要的就是匯率風險，如果現在把這間房子賣掉，換回台幣，根本就賠錢。附上十年來日幣兌台幣貶值41%的圖表。
當時會買下這間東京的房子是打算以後退休自用，收到的日幣租金直接投資日本股市，將來去日本long stay的時候當生活費，所以匯兌風險不在我的考慮範圍；如果你的投資是將來打算換回台幣的，匯率這點真的一定要考慮。
如果美元兌台幣貶值20%，台灣的外銷和電子產業就全部玩完，央行在這種事發生之前就會採取行動管理匯市；反觀日幣兌台幣，過去四年貶值25%，過去十年貶值40%，台灣央行有做什麼嗎？沒有，因為央行盯得最緊的是美元，不是日元。這十年來台幣兌美元的波動只有5%，可見央行為了出口貿易，盯美元盯得多緊。美國是現今世界上最強大的國家，許多國家最重要的貿易國都是美國，貨幣政策都參考美元發展。放眼全球百大公司，大部分都是美國公司，我們的生活被Facebook、Microsoft、Google、Apple、Amazon、Open AI這些公司深深影響，持有美國的貨幣最安全，風險比持有日元、泰銖來得低。
▋日本的打擊炒房政策
要在日本買房地產賺錢已經很難，真的賺了一點錢，日本政府還要課資本利得稅。在日本，持有房地產五年以內出售，要課30%的資本利得稅，台灣近兩年推出的打擊短期炒房政策應該有參考日本。
再提醒大家一次，如果買房子是為了投資等待增值，有太多比日本更好的選擇。
不知不覺寫了太多，大家可能都看累了。日本的房子不是不能買，只是在買之前要想清楚購買的目的，了解日本市場特有的風險。
我在東京有房子，也和合夥人一起在日本做土地開發，為了寫這篇文章，昨天特別打給東京的合夥人，向他請教一些細節，如果仍有疏漏請大家包涵。我的合夥人在日本做房產經紀人，也是土地開發商，在日本擁有超過50間房子，是一位非常傑出的專業人士，如果想要請他幫忙買東京的好房子自住，可以聯繫我。
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西雅圖東區的輕軌今年四月要開通了!
Eastside的light rail終於要在今年的四月二十七日開通，這條大家引頸期盼的輕軌，即將讓Eastside與Seattle的交通更加方便順暢。
不過，四月份通車的部分是從Redmond到Bellevue，連到Seattle的那段估計2025年才會開通。
施工速度可以快一點嗎?大家都等不及了。
說到施工速度，美國和亞洲真的無法比。Redmond到Bellevue這段看起來沒有特別大障礙的輕軌，居然足足蓋了十年，一輩子有多少個十年可以等。
有網友笑笑說，我住在Issaquah，我們這邊的輕軌估計是2044年通車，20年後，小孩長大去UW念博士班可以用到。。
但也有人表示，10年蓋輕軌在美國算不錯的，紐約的第二大地鐵，現在的Q線，第一階段花了50年，2017年完工，第二階段只有增加三站，今年開工，預計八年後，2032年完工。比上不足比下有餘，這樣看起來西雅圖的輕軌進度又好像還不錯。
不管怎樣，還要等十年以上才通車的路線都有很高的不確定性，建議大家在購房的時候忽略。像Kirkland的輕軌，要到2044年才通車，中間的20年不知道會有什麼變數，買那邊的房子，就不要考慮它的輕軌效應。事實上，Kirkland已經很旺，屬於一級戰區，有沒有輕軌線，對房價沒有什麼影響。
隨著輕軌的開通，Bellevue和Redmond這些地區的房子又更加搶手，這個星期我們在Bellevue出價的房子又是multiple offers，而且不乏現金買家，華人買家都很有實力。150萬美金以下的基本上都要競價。
這兩天新上市幾間在Bellevue的獨立屋，條件都不錯，而且難得價錢在150萬美金以下，下星期就offer reviews。有興趣的人麻煩聯繫我: elleninwa@gmail.com 我拿房子的詳細資料和影片給你參考。趁現在還有150萬以下的房子趕緊買，過兩年東西向輕軌通車後，也許都200萬起跳。
