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美國工作故事分享： 如何從一位沒有身分的國際學生成為科技業搶手的行銷專家？
這兩天的舊金山見面會成功結束，和許多的新客戶老客戶分享投資經驗，也暢談人生經歷。
追求夢想
其中印象最深刻的是Michelle的故事。Michelle是一位在台灣長大的女孩，和許多人一樣，唸完大學工作幾年之後，開始思考自己想要什麼樣的人生。希望擁有更寬廣視野的Michelle，在紐約唸完MBA，主修行銷後，開始積極找工作留下來。
2009年代，金融風暴剛過，美國的經濟狀況並不好，公司都是優先聘請有綠卡或是公民身分的人。拿著H1-B的Michelle，通常在填完工作申請表，勾選需要公司申辦工作簽證後，就不會再收到招聘公司的消息。
大部分的同學試了幾個月，就陸續放棄，無奈離開美國回到自己的國家。但是Michelle有著比別人更強的決心，她在LinkedIn、Job websites、networking sessions不斷地尋找機會，搜尋有興趣的公司，然後主動出擊。
鴨子划水：外人看不到的努力
Michelle的做法是：找出自己有興趣的企業，然後針對那家企業，從LinkedIn找出至少30位在該企業工作的中高階主管，約他們出來喝咖啡，讓他們認識自己，並且請他們提供一些建議。這種行為稱為cold call。
Cold call的中獎機率非常低，有時候寄了幾十封郵件，也收不到一個願意見面的回應。但是Michelle很有毅力，她不停地找，不停地寄，在一年內， 她寄了超過9000封的郵件給各家企業的陌生人。
和陌生人喝咖啡不是這麼簡單的事，沒有好好準備很容易變成相看兩無言的冷場情形。對於有興趣的企業，Michelle會花時間研究這間公司，然後幫這間公司製作一份行銷企劃，在與企業主管見面時，分享自己的想法，並且附上報告。這麼做必須花費更多的時間，但是這樣一來，見面的討論變得很充實，企業主管對於Michelle的印象也大大提升。
在2009年經濟狀況不佳的情況下，即使企業主管對Michelle有深刻印象，迫於公司必須優先考慮有身分的求職者的規定，他們大多數樂於提供建議，扮演mentor的角色，但無法給Michelle一份工作。Michelle只能耐心地與他們保持聯繫。
就這樣過了半年。有一天，其中一位Michelle的mentor打給她，很興奮地告訴她，他認識的一位chief marketing officer在招人，請Michelle趕快去試試。
經過一陣的等待後，Michelle拿到了美國公司行銷的工作，成為一位行銷顧問，幫FAAMG(Facebook，Amazon、Apple、Microsoft、Google)其中一間公司做行銷規劃。
提升自己的競爭力
在職場上，除了努力工作，更要懂得聰明做事。Michelle發現FAAMG這些公司的行銷事宜幾乎都是工程師在聯繫，工程師的編程能力很強，但是當他們要和專業的行銷公司討論行銷專案，就有些小代溝。了解到這一點後，Michelle又給自己另一個挑戰：她要學coding。她自己花錢請工程師教她coding，每天花三個小時學習，一直到學校會為止。在勤𡚒地學習下，Michelle把coding和行銷兩種能力結合起來，從此她變成行銷公司和工程部的橋樑，擁有難以取代的能力優勢。
多做一步獲得意想不到的收穫
在FAAMG的顧問專案是有期限的，這一天，顧問工作到了尾聲，Michelle整理了自己做好的分析，拿給FAAMG的主管，她說：這些是我另外做的分析，對你們應該有幫助，就交給你了。這位主管看看她，問道：Would you like to work for our company? 在大企業工作是Michelle的期望，這一刻，她心裡莫名地激動，六年的輾轉尋覓，多方嘗試，終於讓她進入全球知名的企業工作。
投資和工作同樣重要
如今的Michelle，穩穩地做著專業行銷的工作，忙碌但是充實，下一步她想做的是安排自己的投資規劃。舊金山的房價太高，近年又有許多人出走到西雅圖，多方評估後，Michelle決定把第一間房產投資放在西雅圖，我很榮幸地幫她在西雅圖做了第一個成功的房地產投資。
接下來，我們會繼續討論不同的房產規劃，讓她在工作之外，也有足夠的投資收益，更快達到自己想要的 財務自由人生。
文字寫起來簡單，實際的人生，是不斷的期待、失落、嘗試、再期待。我想到威爾史密斯的電影＂當機會來敲門＂，沒有背景的人，要爭取到自己想過的人生是多麼不容易，但是只要目標明確、鍥而不捨，總有一天會有機會出現。
如果想要了解更多關於美國房子還有西雅圖的房屋買賣資訊，歡迎寫信到elleninwa@gmail.com，或是
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美國買房：最完整的買房指南和問與答
Q：外國人可以在美國買房子嗎?
A：可以，外國人可以在美國買房子，而且美國鼓勵外國人投資，外國人買房和美國人買房一樣，並沒有像香港或是溫哥華課徵額外的外國人銷售稅。
Q：外國人可以用貸款購買美國的房子嗎？
A：大部分的銀行都不提供外國人貸款，唯一有提供外國人房貸的只有華美銀行和國泰銀行，能夠貸款的成數為房價六成，貸款利率很高，以2022年8月來說，這兩間銀行提供給外國人的貸款利率超過6%。大部分的亞洲外國客戶會選擇將自己在亞洲的房屋向亞洲的銀行增貸，然後將增貸出的金額，全現金在美國買房。
Q：在美國買房子需要本人到現場嗎？
A：不用，我有90%以上的海外買家或是外州買家都是選擇遠距買房，不會親自過來現場，美國的電子簽名系統非常先進，所有的買房法律文件都可以在線上完成，不需要為了簽約跑過來。
另外，美國的線上房屋資訊相當完善，除了照片、大小、格局、年分、地點、價錢可以在房屋網站上看到，對於海外的買家，我們都會去現場拍攝房屋影片，包括房屋前方的道路，四周的環境，還有房子的裡外都會拍攝的一清二楚。另外，房屋所有的書面資料包括房屋屋況說明書、產權報告等等文件也會以pdf檔案方式分享給買方，讓海外買家獲得的資訊與美國買家相同。這麼多年來，我有超過三百位海外買家在西雅圖買房，大多數都是遠距完成購屋計畫。
Q：不是美國公民，也沒有美國綠卡，在美國只有工作簽證可以貸款買房嗎？
A：可以，只要有工作簽證，有固定收入還有在美國報稅就可以在美國貸款買房子，而且利率跟美國公民一樣，並沒有不同。
Q：我可以貸到多少款？
A：每個人可以貸款的金額不同，取決於你的固定收入有多少，固定支出有多少，需要跟房屋貸款人員詳談之後，貸款人員才能夠計算出你能貸款的金額。
Q：買房子的準備工作，第一步要做甚麼？
A：買房子的第一步，是要了解自己的購買力，知道自己能夠買到多少錢的房子後，再根據這個金額開始尋找房子。因此，買房子的第一步就是跟房屋貸款人員接觸，了解自己的購買力，拿到貸款預批信，然後開始看房。如果是全現金買房的客戶，就可以直接開始尋找房子。
Q：買房子有哪些成本？
A：在美國，買方不需要支付仲介費用，因此買房子的一次性成本最主要的是給第三方履約保證公司的費用，大約$1300美元，另外還有一些給地政單位的過戶雜費，零零總總差不多$200美元。只有這些一次性費用，沒有甚麼其他的。
Q：買房子每年有哪些固定費用？
A：最主要的費用是房屋稅，每年大約在房價的0.8%左右；另外還有房屋保險，不是強制，但是大多數的人會買房屋險，每年幾百到上千美元不等，要看房屋的重建成本。
Q：賣房子有哪些成本？
A：賣房子需要付仲介費用，通常是5-6%，看房屋金額而定，超過$300萬美元以上的房子比較多收取5%，$300萬元以下的通常是5.5%-6%。除了仲介費用，一樣要支付大約$1300美元給第三方履約保證公司，還有產權保險費用，大約一兩千美元；另外，房子賣出的淨利需要繳稅給美國政府，通常是淨利的10-15%，繳交的金額需要經過會計師計算後才知道。
Q：在美國買房可以移民嗎？
A：買房子是投資，跟移民美有關係，在美國買房並不能夠獲得美國身分。
Q：在美國買房後，小孩可以在附近的中小學唸書？
A：可以的，美國和台灣一樣有學區，小孩可以在房子分配到的學區念書。
Q：我還沒有小孩，學區房對我來說重要嗎？
A：不重要。如果現在還沒有小孩，等要有要上小學的小孩至少是七年以後的事情，七年間的學區變化非常大，現在買了一間學區10分的房子，七年後學區也許變成6分，為了七年後都不一定會需要的東西花錢並不值得。對於沒有及時有學區需求的買方來說，最重要的是看房子的環境，環境和學區不是一定高度相關，把重點放在環境上最重要。如果是投資房，學區一樣不重要，重要的是那個地點租客的素質，還有將來房價上漲的潛力。需多新開發地區的學區都不好，但是房價上漲的力道非常強勁，這些才是投資房的首選。如果硬要學區好當然也行，但是會因為學區而付出更多的成本，投資報酬率不一定最高。只有在現在，或者是未來兩年內有就學需求的家庭才需要特別去買學區房。從房價的長期漲幅來看，學區房相對比較保值，但是上漲幅度並沒有比一些有潛力但是學區普通的房子來的高。
Q：我打算移民到西雅圖，應該先搬過去租房一陣子，還是先買好房子再搬過去？
A：根據過去許多從海外移民到西雅圖的家庭的經驗，先買好房子再搬過來最安心。在美國租房子並不像在台灣這麼容易，有錢就可以租得到。在美國，租房子需要提供身分證件，信用報告，收入報告給房東看，大多數的房東對於租客的信用分數都有基本的要求，而新移民是沒有信用分數的，所以在第一關申請租房的時候就會被刷下；另外，對於有就學小孩的家庭來說，移民過來馬上就有就學的需要，如果先租房，小孩就被會在租房地點分配到的學校就讀，之後在買房，會因為不想將小孩轉學而被限制在那個區域。如果先將房子買好，在買房之前就可以針對自己想要念的學校的學區選擇房子，而不會在移民過來後手忙腳亂。另外，移民有非常多的家具需要從海外運送到美國，先買好房子，在移民過來前，就可以將家裡所有物品寄送到美國的新家，等到達美國後就可以很快安置好，開始新生活。
這些都是華人在美國買房時最常見的問題，在西雅圖買房子非常容易，長期下來又有非常好的報酬，如果您打算在西雅圖置產，歡迎來信與我聯絡，我可以給您最好的推薦：elleninwa@gmail.com。
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投資收租房的好處
幾年前，我在Kirkland買了間投資房，買了之後一直收租，沒有花太多心力管理它。
兩房兩衛，大約1000平方呎的房子，租給一對在學校教書的夫妻，一個月$2600。
今年六月到了續租的時候，我和他們提出漲租金到$2750，大約5%的漲幅。這個漲幅不高，比今年9%的通貨膨脹還低，原因是因為這對夫婦是很好的租客，從來不麻煩人，房子有什麼狀況也都很好商量。
但是在學校做行政業務的薪水實在不高，這對夫妻考慮之後，真的沒有辦法再用他們的薪水負擔Kirkland市區的房子，於是我們雙方同意租約到期後不再續租，和平分手。
這幾天租客開始準備搬家，我們開始約定交還鑰匙的日期，我也請物業管理經理開始幫我招租。評估了現在的租屋市場，我們放了$3600 試試看市場的反應，本來我覺得這個價位偏高，想放低一點，但是因為房子的地點非常好，最後還是聽從property manager的建議先放了$3600。
沒想到，這兩天居然有五組人有興趣來看房子，都是幾間大的科技公司的工程師有興趣。這證明了現在的租屋市場真的是非常得好，超級搶手，租金漲了快要40%居然還是有人看。
投資出租房的好處，在於不需要把房子賣掉，每年的現金流也可以增加，世界各地每年都有不同的通貨膨脹，但是不管通貨膨脹是高是滴，租金的漲幅長期平均都高過通貨膨脹率。
想起20年前我在唸書的時候，那時候租的宿舍，每個月的租金是$300美元，而且常常一漲就漲10%，那時候的我，沒有選擇，只能接受房東要求的租金。從那時候起，我就種下了想要當房東的念頭，不要把選擇權放在別人的手中。
投資不是每天想著要翻倍，或是找尋漲十倍的股票。對我而言，安穩地收租，租金跟著通貨膨脹走，不受股市上下波動的影響，這樣子輕鬆又穩健的投資就是最好的投資。
近幾年西雅圖有大批的科技人才移入，住在西雅圖的非科技業居民，生活水準對他們來說真的是越來越負擔不起，我忍不住地想，如果他們早幾年，努力買下一間小的房子，現在的生活會不會更安穩無憂呢？雖然不得不結束與他們的房東房客關係，但仍然希望他們有好的居所。如果在搬家的同時，可以重新思考一下自己的財務規劃，努力買下一間屬於自己的小房子，那這個搬遷對他們就有長期的正面影響。教職員在社會上是非常重要的，希望他們有好的生活品質，安居樂業，幫助我們教育更優秀的下一代。
財務規劃是人生很重要的一部分，如果你想開始西雅圖的房地產投資，請來信與我聯繫: elleninwa@gmail.com。
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學區房完整說明：如何選擇與投資學區房
關於學區房，你不可不知道的事情
什麼是學區房
說到學區房，相信很多人都不陌生，在我們的觀念裡，教育是最重要的事情之一，學校裡的教學和師資，是教育最基本的環節。所謂的學區房，指的是一個地區的房子所分配到的學校，在學校評比機構的評價中，具有一定的分數以上。通常評比的分數是從1分到10分， 1分最低， 10分最高。在西雅圖，學校評鑑分數最高的地方是在Sammamish，Bellevue的Somerset也是著名好學區的地方，另外當然還有很多其他的地區，像Kirkland、Redmond的學校評分普遍也是高的。這些地區因為地理位置還有學區的關係，受到許多買方的追捧，房價在過去幾年快速往上攀升。
為什麼要買學區房
買學區房最主要的原因當然是為了小孩子的學校教育，在美國，只要在著名校區內的房子，就有權利可以上附近分配到的學校。美國的公立學校學費便宜，教學多元，很多人買下的學區房，就等於買下了無盡的希望，小孩子不管幾個，都可以送過去接受良好的教育，因此學區房的受歡迎程度從來沒有減少過。
有些人沒有小孩，或者是小孩已經上大學，還是喜歡買學區房，這樣的決策主要是源於不少人覺得學區房相對保值。大家普遍認為學校評分好的地方，環境不會差，而買房子最重要的就是買地點，環境好的地方表示是好的地點，所以房子買在學區好的地方不會錯。
學區房會變嗎?
學區好的地方保值這個想法是沒錯的，但是其中有幾個問題值得我們思考：
學區好的地區永遠不會變嗎？評分機構給的分數高就表示是好學區嗎？如果這兩個問題的答案都是肯定的，事情就簡單得多，但是很可惜，這兩個問題的答案都是否定的。
學區的好壞，和當地人口組成還有人口的變化有關，今天非常興盛的大城市， 20年後如果沒落衰退，它的學區也會相對的變差。密西根就是一個最好的例子，這座曾經輝煌的汽車城市，六十年前曾經是美國製造業的驕傲；全世界的第一條柏油路、美國的第一家戲院，都從底特律開始。曾經，這裡也有非常好的學校還有學區。隨著美國汽車產業沒落，底特律從一九五○年代的多達兩百萬人，至今剩下七十萬人，就業人口的出走，造成2013年底特律政府宣布破產，這裡變成全美國犯罪率最高的地方，不用說，好學校早已是昨日黃花。
至於評比機構給全美各大學校的分數，有非常多不同的評分條件，有的時候學校非常好，但是因為學生組成的種族不平均，或者是各個種族之間的學生成績差異太大，學校的分數就往下掉了好幾分。在Sammamish 有個很有名的社區Khlahanie，前幾年的學校評比分數都是9分以上，但是從去年開始，他的學校評比分數突然變成6分，事實上，當地學校的師資還有教育和以前都沒有什麼太大的差別，有些人卻因為他的分數變成6分就把這個社區屏除在外，非常可惜。一個學校會因為學生組成的種族不平均就不是好學校了嗎？這是值得深入探討思考的問題。
在選擇好學區的時候，建議大家不要注重在評比機構給的分數上面，而多看看家長給學校留下的評語，評語往往比分數來得更重要，更有代表性。
如何選擇未來的學區房
如果事情都在改變的話，要怎麼樣可以選到未來的好學區房呢？
其實要選到將來好的學區房，最主要是看人口往哪移，有人口移入、收入變高的地方，學校的分數自然會上來。
並不是學校的分數決定學生，而是學生決定學校的分數。
一個地區有發展建設，有好的工作，自然會有教育程度比較高的人口移入，而教育程度比較高的人通常比較注重子女的教育，自然而然，他們的子女在學校的學習就會比較好，連帶的將整個學校的教育水準往上提升，久而久之，學校的數值就提高了，這個地方就變成了好的學區。
最好的例子就是Lynnwood。五年前當我推薦這個地方的時候，這裡的學校分數是3-4分，當時大概40萬美元可以買到一間三房兩廳的獨立屋；時至今日，Lynnwood屋況好三房兩廳的獨立屋已經要將近100萬，而學校的分數也從3、4分變成7、8分。當初我和非常多的客戶說，這個地區有輕軌的建設，新社區的開發，之後會有很多的人口移入，這裡的學校分數一定會改善，只是時間的問題，現在回頭看，所有的預言都成真。房地產只要抓住大方向，往那個方向走就錯不了。
簡單地說，要尋找未來的學區房，最重要的就是要看那個地區的整體規劃還有建設，有規劃、有建設、有工作的地方，長期下來，一定是有學區潛力的地方。
你想找和Lynnwood一樣的下一個學區潛力區嗎？歡迎私訊我：elleninwa@gmail.com，詢問更多的介紹。
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西雅圖房市分析：現在應該買房嗎?
房價終於要跌了嗎？現在應該買房嗎？
今年三月開始，FED升息升得又快又猛，本來準備要買房子的人，因為每個月的貸款負擔變重，有些變得買不起房子，房市很快地降溫，也讓大家問了多年的問題又浮現在心中：房價終於要跌了嗎？
房市趨緩是不爭的事實，市場上出售的房子，有設offer review date的越來越少，大多數是收到offer就review；房子賣掉的時間，也比以往來得久一些。有些還沒跟上最新動態的屋主，高價將房子上市，等了一二個星期，發現狀況不對，才將出售的價格調低，於是市場上降價出售的房子也變多了。
但是，這表示房價要下跌，或是崩盤了嗎？
就我的觀察並沒有，我認為這一波房市的趨緩，和升息升得太快有關係，同時也和其他幾個財經狀況相關：
#股市下跌。今年年初到現在，以科技股為主的NASDAQ指數慘跌27%，在科技公司上班的員工，這幾年光是靠股票上漲都賺得盤滿缽滿，很多人賣掉幾張股票就有房屋的自備款，這個也是過去幾年西雅圖房市瘋狂搶購的原因之一。房市最誇張的時候，六十幾個人搶一間房子，比申請到好的大學還難，而這六十幾個人之中，最多的就是科技公司的員工。但是如今股價下跌三成，原本準備好的自備款沒了，一下之間，科技公司員工的購買力就下降，市場少了許多競爭。這些買房大戶，因為股票價值縮水，短期在房市沈寂，但他們的工作仍在，不用多久的時間，資金又可以到位。
#貸款審批嚴格。利率上升，買房的人減少，照理來說銀行應該急著做生意，儘量放貸給上門的客戶，這正是2008年金融風暴前發生的事。但是現在，銀行不但沒有浮爛放貸，反而把貸款條件收緊，設了一連串非常嚴格的條件。這個星期客戶的一間房子交屋，他買下一間收租房投資，辦理貸款時，銀行規定他一定要有至少25%的自備款。不只如此，這25%的自備款必須是自己的錢，來自父母、甚至是另一半的贈與都不行。在這麼嚴格的規定下，能辦到貸款買投資房的都是有實力的人，大大減少繳不出房貸，房子被法拍的機率，不像2008年的時候，一堆人沒有自備款也能買房。
#租房市場火熱，租金瘋狂上漲。許多人的買房計劃被突然上升的利率打亂，一時間只有先租房，市場上的租房房源又少，造成有房子上市，馬上收到一堆人詢問。租屋市場搶房搶得非常厲害，租金上漲20%，還是許多人趨之若鶩，非常多人想租房子租不到。六月美國的CPI增長9.1%，通貨膨脹持續創新高，一般生活用品漲20-30%，急遽上升的物價，收租的業主可以用水漲船高的租金支撐房貸，抵消每個月的房貸支出。
#超低的失業率。新出爐的數據顯示，美國6月份新增就業人數超過預期，雖然有一些企業裁員的消息，但是全國失業率保持在五年低點附近。6月份失業率維持在3.6%不變，平均時薪則是增長5.1%，就業再度穩健成長，進一步凸顯出勞動力市場的韌性。
基於上面這些原因，我認為 #目前的市場是趨緩，但沒有2008年崩盤的跡象。
目前的狀況是，之前瘋狂的賣方市場暫時告一段落，不需要再加價50%還要放棄所有的conyingencies；現在的買方可以仔細看、用心選，遇到心急的屋主，還可能買到物美超值的房子。
市場上漲的時候搶不到，平緩的時候不動作，下跌的時候又害怕，這是80%的人在買房時犯的錯誤，錯失選貨的好時機。
不管什麼時候，市場上都有好的投資物件，前提是要不停關注市場，時時注意房源，閉上眼睛不看，多年之後，會發現付出一堆租金，什麼都不剩。
股市變化多端，過去幾十年的經驗，在股市報酬率多少，在房市的報酬率多少，大家心裏有一盤帳。如果你是專業股市操盤手，那麼祝您操作順利，一般大眾，把股市的資金撤出，放在有展望地區的房子上，是我的策略，不動產的長期報酬豐厚、穩定、且可期。
但這不是叫大家閉著眼睛買，現在的市場，懂得選貨非常重要，選到好的，三五年後不愁吃穿，隨便買的，就很可能套牢。
如果想要在現在的買方市場入市，買到一個好價位的房子，歡迎與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
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西雅圖除夕買房記
對於正直中壯年時期的一家之主來說，財務的重擔無疑是在Ren的身上，汲汲營營幾十年，孩子終於大了，上大學和高中，想一想，為家人和孩子辛苦了這麼久，終於是時機可以想想自己。
Ren在聖地牙哥住了幾十年，為了給孩子一個穩定的就學環境，從未搬家到其他城市，今年，孩子準備上大學，他開始想：自己就在聖地牙哥過下半生嗎？不如放開心胸，看看外面的風景。學歷、經歷、資歷都好的他，機會不會少，包括一個西雅圖的工作機會，西雅圖，這個翡翠之城吸引著Ren，沒有太多的糾結，Ren接下挑戰，一個人衝鋒帶頭北上，來新的故鄉紥根。
行李、腳踏車都打包上車，開了十幾個小時過來，租下三星期的Airbnb，然後密集看房，畢竟，
有家的地方才有根。
和年輕時候不同，即將到空巢期，現在看房子，不再是為了學區，不再計較某個學校評分機構的分數，而是為了環境，為了將來理想的退休生活。
文質彬彬的Ren，心裏有一個牧場夢，找一間房子，一塊半公頃的土地，在上面種樹、種花、養動物，人的生命周期，原來到了後半段更精采。
為了Ren的夢想，我們開始在不同的地方看房，尋尋覓覓，找到一間位於Maple valley 的房子，前後院夠大，位在小山坡的高處，居高臨下，俯瞰整個社區。
事情往往不是一帆風順，意外也總在人生中出現，這間不到2000平方呎，34年，開價$64.5萬的房子，
我們出$72.5萬，不夠競爭力，
加到$75萬，快要溢價20%，還是不夠價，
當Ren決定出到$76.5萬的時候，賣方仲介說，有位競爭對手，願意加到$84萬。
這個價錢比Ren原本願意出的最高價高了$12萬，但在那個勢頭上，Ren和我說，他也可以再加，這時候，我感覺到的是他的心有不甘，高於真正對於房屋的喜愛。在我眼中，這的確是一間好房子，不過沒有到$84萬的價值，我的工作是幫客戶買到好房子，而買到好房子的其中一個定義是買到合理的價錢，如今搶到的價錢，高過我的估價，當然不能讓客戶這麼衝下去。
於是我積極勸退Ren，建議他別加，把房子讓給另外那位買家，因為這樣下去，他和另外那位競爭者都會是輸家，唯一贏的是賣方。另外，把房子炒到高於市價賣出，未來新上市房的售價會抬更高，之後想再對附近的房屋出價會更困難。Ren是位很明理的人，在我苦口婆心地勸說，並且保證幫他找到更好的房子，他終於決定放棄這間房子的競標，並且暫時把情緒放下。
皇天不負有心人，兩個星期後，市場上出來一間豪門大院，建在一塊非常平坦的土地上，房子明亮寬敞，這個社區也比之前錯過的那個社區好，Ren看了相當喜歡，剛好那位賣方中介之前有跟我們合作過，當時我們不但給了他好的專業印象，還順手幫了他的忙，他接到我們的電話，相當開心，在review offer的時候毫不猶豫地推薦他的屋主選擇我們，就這樣，Ren用一個低於市價的價錢買到了這間優質房屋。之後的房屋鑑價還比買價高，這在現在普遍鑑不到價的情況相比真是非常的難得，也又一次證實人生處處結善緣是多麼利人又利己的事情。
下個星期，就是Ren的新房交屋日，現在的Ren，離夢想中的下半場人生，只剩下幾天的距離。每個人都有自己的夢想，當你有夢想的時候，如果找到對的人幫忙，你會發現，其實實現夢想並不是那麼困難。
如果，您也想在西雅圖築一個夢想中的家，歡迎與我聯絡：elleninwa@gmail.com，我一定能夠幫您實現夢想。
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如何規劃房地產投資：一屋換多屋的策略
最近賣了一間自己的投資房，準備收了錢再投資另外的房產，同事看到，好奇地問：既然覺得房市會再漲，賣了又打算再買，為什麼不乾脆留著現在這間房子就好，而要花功夫一賣一買呢？
這個問題讓我發現，原來即使是不動產經紀人，不懂投資的還是很多，許多人可以做好仲介的角色，但是投資與財務規劃，完全是另外一門學問。
從大學開始，我的主修就是財務，不管是財務分析、金融商品、貨幣商品、投資分析、資產規劃，只要跟財務相關的，我全部都修；到了MBA，更是把併購與延伸性金融商品也給一併給學了，還考了風險規劃管理師(FRM)與財務金融分析師(CFA)，這些相關知識對我一生的理財有很大的幫助。
在投資不動產的開始，我就有很清晰的目標，要讓不動產投資的資產最大化，不只是單看房價增值或是所謂的現金流，設定這個目標後，我開始仔細規劃，然後有紀律地執行，一但房價增值跟現金流不平衡，我就會做調整，維持資產增長最大化。十幾年做下來，投資智商(investment quotient)愈來愈精進，我也成為一個善於投資的房產經紀人，這種財務規劃的能力變成我和其他經紀人最大的不同處，我不是仲介一個交易，而是透過房產交易，幫客戶透過不動產做完整的財務規劃。
房產的財務規劃其中一個很重要的就是投資組合規劃，應該有多少不動產、哪幾種不動產、多少錢的不動產，都是大哉問，投資組合沒有最佳化還是可以賺錢，只是賺錢的速度比較慢。這篇文章要和大家談的是怎麼樣的不動產應該當作房產投資組合中的主要資產，以及我汰弱留強的不動產投資思路。
我的計畫是這樣，一月賣掉這棟$140萬美元的房子，然後拿著這$140萬去買兩間$70萬美元的獨立屋。會賣掉這棟房子主要是幾個原因：
1. 高價的房產租金報酬率比較低：一般140萬美金，東區四房三衛的獨立屋租金大約$3700；70萬四房三衛，南區的獨立屋租金大約$2800-3000。我這間房子的租金是$4000元，在大西雅圖地區算是中高價的租金，已經幾乎拉到上限。幾年前用$70萬買這間房子的時候，當時的租金是$3500，租金回報率有6%；這幾年房價以年化成長率12%的速度強勁成長，但是租金沒有可能每年這樣漲，到了$4000以上開始鈍化，因此變成$140萬的機會成本只有3.4%的租金回報；如果現在找一間$70萬的四房三衛獨立屋，租金可以租到$2900元，$140萬買兩間$70萬的房子，總租金就有$5800，現金流會比現在的$4000好很多。
2. 中價位的房屋易租易買：社會上80%都是一般大眾，一般大眾找的房子不是豪宅，而是一般的房子，所以房屋買在中價位最容易出租和轉手。買高價的豪宅，有特定的人會有興趣，但是流動性不會像中價位的房產這麼快；買低價位的房子，環境或是屋況不佳，後續的麻煩多，所以也不理想，最好的房產投資就是購買當地中價位的房產。
3. 資產規劃：擁有兩個投資房產的彈性比只擁有一個高。兩間$70萬的房產的流動性比一間$140萬的房產來得高，需要資金的時候，賣掉一棟還有另外一棟收租，要是只有一棟，需要錢的時候只能一次賣掉，沒辦法選擇賣一半。
4. 銷售稅在$150萬美金以上稅率急遽增加：這點是非常多人忽略的一點。西雅圖地區的銷售稅，在$150萬以下是1.78%，一旦房屋售價超過$150萬，銷售稅會從1.78%跳升到3.25%，某種程度來說，政府就是要課富人稅，在這種情況下，把一間房子留著讓它漲到$200萬或是$300萬就要多繳很多銷售稅，相反地，如果把一間$140萬的房子換成兩間$70萬，等這兩間以後漲到$150萬，每間的銷售稅率還是維持在1.78%。
5. 汰弱換強：我的房產是一間百年老屋，買的時候就是祖母級，經過這幾年已經變成人瑞，房屋建造的再好，年紀大了都會有些問題，維護成本增加，拿來出租維修率更高。現在是強勢的賣方市場，也是最好的汰弱換強的時機，把這些百年老屋賣出，拿去買兩間四十歲的中年青壯屋，價值比留著一間老屋高。另外，當年購買老屋的原因是因為它接近Amazon總部，地點在西雅圖市中心的精華區，經過這幾年的社會變化，尤其是疫情開始後，大家在家上班，市中心已經不如以往那麼受人追捧，反而是郊區的一些有院子的中年房屋愈來愈受到青睞，趨勢跟著變，投資也要跟著調整，這樣的換房不但強化了房屋的體質，也強化了未來的房屋增值潛力。
思路清晰之後，開始計畫如何進行。首先來了解賣房子的成本。以我這間房子為例，賣房成本有仲介的佣金6%，銷售稅1.78%，房屋裝飾維修大約$10000元，履約保證與行政費用$1500，總共的賣屋成本大約是11.3萬。
把賣房成本寫清楚，是希望大家不要忽略了這點，就是因為賣房有成本，所以一直以來我都不建議大家把房子當成短期投資，賺個20%就賣掉。賣房與換房的合理時機，最好是在房產增值有至少30%以上才考慮，而且要有策略，不是瞎賣，如果賣房所得沒有其他用處，把現金放在銀行就根本不划算，還不如繼續留著房子。我的賣房決策是有【改善現金流】與【汰弱扶強】這兩個強大的策略支撐，房價也比當時的購賣價漲了快一倍，用這一次的交易成本追求長期更大的利潤完全合理才做的決定。
等等，那麼資本利得稅呢？在美國賣房子賺到的錢，不是還要繳資本利得稅？為什麼我沒有把這項費用算進去？美國是個萬萬稅的國家，賣房子有獲利，當然免不了要繳資本利得稅，一般來說，資本利得稅是淨利的15%(請注意：不是賣價的15%)，繳起來是蠻心痛的。幸好，美國有一個很好的鼓勵投資條款，叫做1031交換(1031 exchange)，這個條款可以讓我不用在賣房的時候繳納資本利得稅，節稅也是財務規劃裡非常重要的一環。
1031交換條款，簡單地說，就是如果你賣了一間$140萬的投資房，拿著這筆錢，又買了另外$150萬的投資房，那賣掉的這間房子的資本利得稅就可以遞延到將來賣$150萬那間房子的時候再繳，這樣遞延的好處是什麼呢？就是利用金錢的時間價值 (time value of money)節稅。在沒有用1031交換的情況下，賣掉房子的時候，我必須繳$8萬元的資本利得稅，用了1031交換後，我可以先不用繳這$8萬元，等到將來，也許是五年後，把買來的這間$150萬的房子再賣掉的時候才需要繳。大家都知道錢在變小，今日的$8萬元和五年後的$8萬元不是同樣的價值，能後把$8萬元的稅延後五年在繳，實際上就等於繳的稅變少了；更好的是，1031交換可以不斷地用下去，也就是說，如果五年後我把$150萬的那間房子賣掉時，我又做了1031交換，再買其他的投資房，那$8萬元的房子又可以先不用繳，繼續遞延下去，最後一直換一直換，等到百年身後，那筆$8萬元也許只是一碗麵的錢。。。
不得不說美國政府想出來的這個1031交換是個很好的條款，對於投資人來說，省下所付出的稅的價值，對於政府來說，又鼓勵源源不絕的投資，是一項雙贏的條款，美國房地產的投資人應該多多運用。
當然，1031交換條款是有一些限制的，簡單地說
- 必須是同樣的資產類別，例如不動產只能交換不動產
- 必須是投資或貿易或營業，不能是自用用途
- 必須持有一年以上的不動產
- 必須在不動產賣掉的45天內找到要交換的不動產，在不動產賣掉的180天內完成到要交換的不動產購買
- 交換的不動產價格如大於或等於賣出的不動產價格，賣出不動產的全部資本利得稅均可遞延；如果購買的金額比賣出的不動產金額小，能夠遞延的稅款以金額小的計算
聽起來時間緊湊，但只要有紀律，執行起來並不難，目前我經手的1031交換投資，成功率是100%。
房地產投資做得好，勝過大部分的人辛苦工作一輩子，或是在股海裡浮沉，絕對值得大家花心思好好規劃，把我的投資經驗與策略寫出來，希望可以給大家一些思考。如果想長期投資西雅圖的房地產，請與我聯絡：elleninwa@gmail.com，我做的不只是一間房子的買賣，而是完整的長期房產投資策略與房產投資組合規劃。
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加州到西雅圖買房：22歲年輕人買房的故事
新年的第一個月，幫兩位從加州移居西雅圖的客戶交屋，近幾年從加州移民到西雅圖的人愈來愈多，不管是Facebook還是Google，都不斷在西雅圖擴張辦公室，帶來了非常多的工程師和設計師。
今天的交屋，背後有一個溫馨充滿親情的故事。
Brian是一位優秀的年輕人，溫文儒雅、彬彬有禮，從言談之間，可以感覺到他是一個在書香家庭環境中長大的人。大學畢業，拿到大公司的offer，為了工作，離開生活多年的加州，北上華州，獨自開始新的人生篇章。
年紀再大，都是爸媽心中的孩子。
Brian的爸媽一方面想要孩子獨立自主，另一方面，又忍不住默默關心，希望幫孩子少走一點冤枉路，就這樣，他們找上了我。這種心情，身為媽媽的我完全能體會，於是，接到Brian 爸媽電話的時候，心裡的使命感爆發。Brian二月初就要到新公司報到，最理想的情況就是在報到之前可以安家入住，算一算，只有不到一個月的時間找房子。入住的時間雖然趕，但是有決心，一定可以達成。在電話交談中，爸爸嚴肅地和Brian說要認真研究，自己也鉅細靡遺仔細地記下所有注意事項。爸爸的腳色通常比較嚴厲，不像媽媽三不五時噓寒問暖，但是，從這些舉動，已經深深感覺到父子之間的親情。
幫過上百位客戶從加州搬家到西雅圖，我和Brian爸媽分享移居華州經驗，並針對白領階級的購屋需求，尋找最合適的房子。擬訂房屋條件與購屋計劃後，我們馬上開始分頭作業。Brian的爸爸住在美國多年，對於這裡的市場環境非常有經驗， 明白速度快才能奪得先機，每天我寄過去的推薦房，他都會一個一個研究，提出問題，然後明快地做出決定。很多人以為經驗值是靠時間累積，其實，經驗值是靠百分之百專注的研究而累績，走馬看花一年不如專心研究一個月。這樣有紀律地來來往往一個星期，獨立屋、聯排屋、有車庫、沒車庫的都看過，Brian想要找的房屋類型與條件也變得清晰。
有了目標就好下手，照著Brian對房屋的條件，我找到一個新建案，建案才剛開賣，我立刻推薦給他們。Brian和家人眼明手快，立刻選了有車庫又是邊間的單位。邊間的單位通常不會一開始就拿出來賣，所以還沒上市，但我還是幫他們送了offer，希望說服建商賣給我們。建商一開始猶豫，努力周旋兩天後，終於說服他們接受我們的offer，就這樣，Brian買到這個單位最好也比較稀有的邊間單位。
Brian的頭期款是向爸媽借的，必須要還，貸款也自己揹，踏實地規劃未來真的很棒。一畢業就將薪水用來買房，把娛樂費用省下來付房款，不但避免自己不小心把錢花掉，又可以開始學習如何建構自己的家，一舉兩得，現在規劃得好，將來就輕鬆得多。
今天，Brian的爸爸帶著家人，辛苦地從加州一路開了快十個小時的車上來西雅圖，身體雖然疲累，但是看到好品質的房子， 知道自己的孩子有個安穩的開始，再長的路程都值得。
如果您也打算從加州移民西雅圖，或者是想幫孩子一起計畫在西雅圖買房子，歡迎與我聯繫談談，我幫您把這條移民置產之路走得安穩又簡單：elleninwa@gmail.com
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帶孩子移民西雅圖？美國的教育
你有沒有回想過，以前在台灣當學生的時候所受的教育？
- 什麼科目是後來發現一點用處都沒有？
- 什麼科目是非常重要而且終身受用的？
- 什麼科目是台灣根本就沒教，可是非常重要？
對我來說，一點用處都沒有的課，絕對是三民主義，這麼無厘頭的東西，連背都背不起來，最後大學聯考三民主義考60分⋯
非常重要而且終身受用的是數學，台灣的數學真的強，我遇到的數學老師把數學觀念講解得很清楚，九九乘法也幫助我很快可以在腦中運算出基本的運算；
至於該教而沒教的，想一想，還真的很多，健康教育是我覺得最應該教卻沒有教得很好的，老師只有講人的身體構造，卻沒有與我們好好討論兩性教育。問了身邊的朋友，大家覺得該教而沒有教的還有：
情緒管理
思考能力
溝通技巧
解決問題的能力
職涯發展
時間管理
談判
兩性、如何選擇另一半
人際關係
認識自己、幸福學
手作能力
體育
Wow，洋洋灑灑列不完，這也解釋了為什麼許多華人家長會放棄亞洲的一切，舉家帶著孩子到美國重新開始。教育是一輩子生活的基礎，錢賺得再多，填鴨式的方式植入腦中，孩子一生的創意也被扼殺了。
Asian female teacher teaching and asking mixed race kids hand up to answer in classroom,Kindergarten pre school concept 不敢說美國的教育最好，但是 正向鼓勵 還有 因材施教 的確是美國教育最大的優點，這兩個教育的特質讓美國的學生都非常勇於發言，不擔心自己講錯。
想像一個情境，你的孩子帶回一張成績單，上面的成績：95、83、75、80、40，你會有什麼反應？
在亞洲，大部分師長的第一個反應，一定是”完了，這科40分不及格，怎麼辦？”趕快替孩子補習、找家教，把這個40分的”問題”解決掉。
可是在美國，很多的老師會說：孩子你這科95分，太棒了！你是不是對這個很有興趣，我們來試著發揮你這方面的天份！
在房地產業我認識許多房屋裝修工人，他們幾乎都沒有頂尖的學歷，但是在房屋裝修上有著無止盡的知識，每次和他們說話，獲得的專業知識比看一本百科全書還多。他們從小就在這個領域鑽研，幾十年的實做經驗，比任何文憑更可貴。
如果人是一輛車子，要加對汽油才是發揮最佳效能最好的方法。美國的教育不是讓孩子零缺點，而是擁有自己的亮點。
西雅圖是美國教育素質最高的地方，如果你也因為下一代而有了移民美國的想法，趕緊與我聯絡，我幫您找最適合孩子生長的環境。
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比聰明更重要的，是善良：西雅圖房東招租經驗
Jeff Bezos是美國Amazon亞馬遜公司的創辦人。在 2010 年普林斯頓大學學士畢業典禮上，他發表過一篇演講：《善良比聰明更難》。
演講中，他提到在 10 歲時，有一次和全家房車旅遊，祖父一邊開着車，祖母在旁一邊抽着煙。Bezos很討厭煙的味道，於是在後座開始用他聰明的頭腦計算起來，最後他得意的拍了拍祖母，自信的跟祖母說：「如果兩分鐘就吸一口煙的話，你就會少活 9 年！」
Bezos以為他的聰明會得到家人的讚許，因為裏面涉及了很多數學計算，沒想到他的自作聰明，傷害了他祖母的情感，祖母開始哭泣起來。
下車後，祖父對Bezos說：「Jeff，有一天你會明白，善良比聰明更難。」
對於天才來說，聰明與生俱來，他們可以輕易贏其他人，比別人搶得先機，有更多選擇的機會。就是因為有更多選擇的機會，在做決定時，除了頭腦的計算，更要多用一份心，才能做出最有智慧的決定。
上個月我的出租房招租，上市的第一天有超過120個人寫信來約看，在初步面談後，物業經理安排了十組人看房。其中有兩組人在看完房子後，用迅雷不及掩耳的速度把申請表跟所有的資料都寄到物業經理信箱，因為條件都很好，物業經理問我想選擇哪一組：
第一組申請人是標準的科技家庭，先生在美國的大科技公司上班，太太是家庭主婦，有兩個可愛的孩子，他們打算簽一年到兩年的長約，順利的話會一直租下去。
第二組申請人是一對夫婦，沒有小孩，有一隻狗，先生在營造公司開貨車，太太在做行銷工作，租期是六個月，之後希望每個月續租。
兩組租客的信用紀錄都接近800分。
一開始我傾向選擇第一組租客，長租的房客穩定，在大公司上班薪水福利又好，一家四口標準的小家庭，小孩上小學後，順利的話一直唸上去可能穩定住下去四、五年。但是，因為第二組租客寄件的速度也非常快，我不忍心直接拒絕他們，於是跟物業經理說：可以幫我問問他們的詳情，為什麼只打算簽六個月的約嗎？同時也再多了解一下第一組租客。
第一組租客既有的租約還有一個月到期，所以他們希望新的租約在一個月後開始；因為家中有小孩，租客希望房子全部重新粉刷後再找專業清潔公司清潔一次。聽起來是合理的時間也是合理的要求。
第二組租客剛賣了他們的房子，想要換比較大的房子，本來打算賣了再買一間，但是沒想到現在的市場比他們預期要競爭很多，根本不可能無縫接軌，賣掉房子後馬上買到新的房子，只能夠先租再買。因為這個原因，他們希望可以簽六個月的約，之後按月續租。租客自己的房子已經簽約，三個星期後要交屋，所以他們急得像熱鍋上的螞蟻，希望趕緊找到一個住所。
原本打算租給第一組租客的我，在聽到第二組租客的故事後猶豫了，第二組租客有急迫地租屋需求，雖然這是他們自己規劃不擅造成的，但是我也知道：不在房地產行業中的人，不曉得現在要買到房子是這麼困難。除了時間壓力外，第二組房客養了一隻狗，有些房子禁止房客養寵物，在這樣的情況下，第二組租客的選擇變得更少。相比起來，第一組租客有完美的條件，完美的成員，幾乎是所有房東的第一選擇，他們也有充足的時間可以找到下一間房子。
在一番掙扎下，牙一咬，決定把房子租給第二組租客，準備最糟的情況：半年後重新找租客。
第一組租客聽到申請沒有被接受後當然很失望，不過，他們隔天立刻申請我們物業經理招租的另外一間房子，馬上就被房東接受了。
第二組租客知道申請通過後超級驚喜，說他們願意馬上開始租房子，即使房子還沒有完全準備好也沒關係，於是租約在簽約的三天後就起租。
這間投資房是我上個月競標搶到的，是一間三年沒有人住的房子，前屋主沒有好好照顧房子，房子有一半以上的牆壁有畫畫的筆痕，地毯上有幾十個硬幣大小的黑色污漬，房子的燈泡幾乎都壞了，後院的平台幾年沒清洗，庭院雜草叢生，好好一間2010年建造的房子，看起來比1980年的房子還慘。
趕在房客搬入前把地毯換成木地板，其他真的來不及做。
租客搬進去後，我有點擔心房子的屋況，雖然他們願意直接出租，但總覺得房子這樣交給人家不太好，於是在他們搬進去的第一天我跟他們聯繫，問問他們是不是還需要我做什麼。
房客說：”房子的牆壁我覺得還是需要漆一下比較好，我去Home Depot配一樣的顏色然後把有筆痕的地方全都補好，油漆的材料大概$300元，你覺得這樣ok嗎?”
前面提到房子的牆面有一半都有畫痕，之前工人估價$2000元可以全部補完，結果房客現在說$300材料費幫我做到好？我有點不敢置信。
隔天，房客又傳簡訊跟我說：”今天我們去Home Depot把燈泡買齊，房子的燈泡已經全部換完了。”
接下來的幾天，房客陸續寄來更多訊息：
”Hi Ellen，我正在清理後院，院子長了很多有刺的草叢，差不多快被我拔乾淨了。”
”Hi Ellen，前院車道清洗乾淨了。”
”Hi Ellen，後院平台用強力水柱沖完後我幫它補漆了。這些都做完後，房子就差不多完美了。謝謝你選擇我們當你的租客，不管住多久，我們會把房子當成自己的一樣，好好照顧它的。”
戴著厚手套，正在把有刺樹叢通通拔掉的房客：認真的男人最帥氣。 我感動地想哭。
擁有房產的房東是幸運的人，比別人有更多的資源可以運用，抱持著這個想法，在選擇房客的時候，除了客觀條件，我也多加了一層人性化的考量，決定將房屋租給可能面臨到沒有房子住的合格房客，解決他們的燃眉之急，沒想到最後得到最多的人是我。心懷善念，就有機會形成無價的善緣。
聰明是一種天賦，善良是一種選擇，善良不一定比聰明帶給我們更多的報酬，但是，善良一定可以幫我們帶來更心靈富足的人生。
如果您想買西雅圖的房子，歡迎與我聯絡：elleninwa@gmail.com。