上個星期有位媽媽Angela來找我，說小孩到美國唸書，她想在西雅圖買房子投資，得到一些美金收入。

聽到後，我很自然地以為她的孩子在西雅圖唸書，要買學校附近的房子給孩子住，沒想到她的女兒是在美國東岸的波士頓唸大學。

波士頓是我很喜歡的一個城市，生物科技重鎮，也是一個很有人文氣息的地方，我去紐約的時候都會順道去那邊旅遊。

女兒在波士頓唸書，為什麼你會來西雅圖買房呢？我問Angela。

＂一開始我是打算在波士頓買房，就在學校附近買間兩房的townhouse或是condo給小孩住，但是看了學校附近的房子，發現都不太理想。

首先，波士頓大學(Boston University)附近的小學學校評分很差。小孩已經上大學，我也不是特別在意學區的分數，想說小學有個5分就可以，結果附近小學的評分只有2分，哈佛大學和BC (Boston College) 附近的小學評分也是2分，這個評分低到讓人無法不在意。

學校附近沒什麼townhouse，都是condo，兩房的condo在$85萬美元左右，價錢算合理，但是每個月的管理費（HOA dues) 超過$600元，相當高。而且管理委員會對於屋主裝修房屋有很多規範，買下房子後，想更新浴室要和管理委員會申請，他們同意後才能裝修，過程繁瑣又耗時。

因為上面兩點，我改變在Boston University附近買房子的想法，開始找其他可以產生租金收入的方法來補貼女兒的租房費用。我的朋友去年找你在華盛頓大學附近買了一間townhouse，她對房子和租金回報都很滿意，於是介紹我到西雅圖買房子。＂

我幫Angela做了個比較分析，$85萬在華盛頓大學附近可以買到二手的三房townhouse，學校評分有7分，沒有管理費。每個月租金估計可收$3500，房屋稅加保險費平均每月$600元。Angela替女兒租的condo，一個月租金$3700，租金收入補貼後，Angela每個月支出$800元。

如果在波士頓大學附近買了$85萬的condo，每個月的管理費$600元，房屋稅加保險費平均每個月$500元。女兒住在自家的condo不用付房租，Angela每個月支出$1100元。

這是大方向的現金流分析，還沒有考慮房子未來的升值潛力。西雅圖是科技重鎮，波士頓是生技中心，兩個城市的前景都很好，算是打平。從房屋條件來說，townhouse的增值潛力比condo好，學校評分中等以上的地方增值空間比學校評分2、3分的地方好。把這些都列入考慮，就可以看出在西雅圖買townhouse，用這裡的租金收入來補貼波士頓的租金支出是一個很好的策略。

今天帶Angela 看圖中的這間房子，她很滿意。華盛頓大學附近一些地區很安全寧靜，適合留學的學子居住。

思維是致富的重要關鍵，買房子更是需要策略。策略性的做出投資決定，一年可能看不出差異，但是長期下來一定會有明顯的成果。如果您想要購買西雅圖的房子，歡迎與我聯繫: elleninwa@gmail.com

關於學區房，你不可不知道的事情

什麼是學區房

說到學區房，相信很多人都不陌生，在我們的觀念裡，教育是最重要的事情之一，學校裡的教學和師資，是教育最基本的環節。所謂的學區房，指的是一個地區的房子所分配到的學校，在學校評比機構的評價中，具有一定的分數以上。通常評比的分數是從1分到10分， 1分最低， 10分最高。在西雅圖，學校評鑑分數最高的地方是在Sammamish，Bellevue的Somerset也是著名好學區的地方，另外當然還有很多其他的地區，像Kirkland、Redmond的學校評分普遍也是高的。這些地區因為地理位置還有學區的關係，受到許多買方的追捧，房價在過去幾年快速往上攀升。

為什麼要買學區房

買學區房最主要的原因當然是為了小孩子的學校教育，在美國，只要在著名校區內的房子，就有權利可以上附近分配到的學校。美國的公立學校學費便宜，教學多元，很多人買下的學區房，就等於買下了無盡的希望，小孩子不管幾個，都可以送過去接受良好的教育，因此學區房的受歡迎程度從來沒有減少過。

有些人沒有小孩，或者是小孩已經上大學，還是喜歡買學區房，這樣的決策主要是源於不少人覺得學區房相對保值。大家普遍認為學校評分好的地方，環境不會差，而買房子最重要的就是買地點，環境好的地方表示是好的地點，所以房子買在學區好的地方不會錯。

學區房會變嗎?

學區好的地方保值這個想法是沒錯的，但是其中有幾個問題值得我們思考：

學區好的地區永遠不會變嗎？

評分機構給的分數高就表示是好學區嗎？

如果這兩個問題的答案都是肯定的，事情就簡單得多，但是很可惜，這兩個問題的答案都是否定的。

學區的好壞，和當地人口組成還有人口的變化有關，今天非常興盛的大城市， 20年後如果沒落衰退，它的學區也會相對的變差。密西根就是一個最好的例子，這座曾經輝煌的汽車城市，六十年前曾經是美國製造業的驕傲；全世界的第一條柏油路、美國的第一家戲院，都從底特律開始。曾經，這裡也有非常好的學校還有學區。隨著美國汽車產業沒落，底特律從一九五○年代的多達兩百萬人，至今剩下七十萬人，就業人口的出走，造成2013年底特律政府宣布破產，這裡變成全美國犯罪率最高的地方，不用說，好學校早已是昨日黃花。

至於評比機構給全美各大學校的分數，有非常多不同的評分條件，有的時候學校非常好，但是因為學生組成的種族不平均，或者是各個種族之間的學生成績差異太大，學校的分數就往下掉了好幾分。在Sammamish 有個很有名的社區Khlahanie，前幾年的學校評比分數都是9分以上，但是從去年開始，他的學校評比分數突然變成6分，事實上，當地學校的師資還有教育和以前都沒有什麼太大的差別，有些人卻因為他的分數變成6分就把這個社區屏除在外，非常可惜。一個學校會因為學生組成的種族不平均就不是好學校了嗎？這是值得深入探討思考的問題。

在選擇好學區的時候，建議大家不要注重在評比機構給的分數上面，而多看看家長給學校留下的評語，評語往往比分數來得更重要，更有代表性。

如何選擇未來的學區房

如果事情都在改變的話，要怎麼樣可以選到未來的好學區房呢？

其實要選到將來好的學區房，最主要是看人口往哪移，有人口移入、收入變高的地方，學校的分數自然會上來。

並不是學校的分數決定學生，而是學生決定學校的分數。

一個地區有發展建設，有好的工作，自然會有教育程度比較高的人口移入，而教育程度比較高的人通常比較注重子女的教育，自然而然，他們的子女在學校的學習就會比較好，連帶的將整個學校的教育水準往上提升，久而久之，學校的數值就提高了，這個地方就變成了好的學區。

最好的例子就是Lynnwood。五年前當我推薦這個地方的時候，這裡的學校分數是3-4分，當時大概40萬美元可以買到一間三房兩廳的獨立屋；時至今日，Lynnwood屋況好三房兩廳的獨立屋已經要將近100萬，而學校的分數也從3、4分變成7、8分。當初我和非常多的客戶說，這個地區有輕軌的建設，新社區的開發，之後會有很多的人口移入，這裡的學校分數一定會改善，只是時間的問題，現在回頭看，所有的預言都成真。房地產只要抓住大方向，往那個方向走就錯不了。

簡單地說，要尋找未來的學區房，最重要的就是要看那個地區的整體規劃還有建設，有規劃、有建設、有工作的地方，長期下來，一定是有學區潛力的地方。

你想找和Lynnwood一樣的下一個學區潛力區嗎？歡迎私訊我：elleninwa@gmail.com，詢問更多的介紹。

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