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美國買房：最完整的買房指南和問與答
Q：外國人可以在美國買房子嗎?
A：可以，外國人可以在美國買房子，而且美國鼓勵外國人投資，外國人買房和美國人買房一樣，並沒有像香港或是溫哥華課徵額外的外國人銷售稅。
Q：外國人可以用貸款購買美國的房子嗎？
A：大部分的銀行都不提供外國人貸款，唯一有提供外國人房貸的只有華美銀行和國泰銀行，能夠貸款的成數為房價六成，貸款利率很高，以2022年8月來說，這兩間銀行提供給外國人的貸款利率超過6%。大部分的亞洲外國客戶會選擇將自己在亞洲的房屋向亞洲的銀行增貸，然後將增貸出的金額，全現金在美國買房。
Q：在美國買房子需要本人到現場嗎？
A：不用，我有90%以上的海外買家或是外州買家都是選擇遠距買房，不會親自過來現場，美國的電子簽名系統非常先進，所有的買房法律文件都可以在線上完成，不需要為了簽約跑過來。
另外，美國的線上房屋資訊相當完善，除了照片、大小、格局、年分、地點、價錢可以在房屋網站上看到，對於海外的買家，我們都會去現場拍攝房屋影片，包括房屋前方的道路，四周的環境，還有房子的裡外都會拍攝的一清二楚。另外，房屋所有的書面資料包括房屋屋況說明書、產權報告等等文件也會以pdf檔案方式分享給買方，讓海外買家獲得的資訊與美國買家相同。這麼多年來，我有超過三百位海外買家在西雅圖買房，大多數都是遠距完成購屋計畫。
Q：不是美國公民，也沒有美國綠卡，在美國只有工作簽證可以貸款買房嗎？
A：可以，只要有工作簽證，有固定收入還有在美國報稅就可以在美國貸款買房子，而且利率跟美國公民一樣，並沒有不同。
Q：我可以貸到多少款？
A：每個人可以貸款的金額不同，取決於你的固定收入有多少，固定支出有多少，需要跟房屋貸款人員詳談之後，貸款人員才能夠計算出你能貸款的金額。
Q：買房子的準備工作，第一步要做甚麼？
A：買房子的第一步，是要了解自己的購買力，知道自己能夠買到多少錢的房子後，再根據這個金額開始尋找房子。因此，買房子的第一步就是跟房屋貸款人員接觸，了解自己的購買力，拿到貸款預批信，然後開始看房。如果是全現金買房的客戶，就可以直接開始尋找房子。
Q：買房子有哪些成本？
A：在美國，買方不需要支付仲介費用，因此買房子的一次性成本最主要的是給第三方履約保證公司的費用，大約$1300美元，另外還有一些給地政單位的過戶雜費，零零總總差不多$200美元。只有這些一次性費用，沒有甚麼其他的。
Q：買房子每年有哪些固定費用？
A：最主要的費用是房屋稅，每年大約在房價的0.8%左右；另外還有房屋保險，不是強制，但是大多數的人會買房屋險，每年幾百到上千美元不等，要看房屋的重建成本。
Q：賣房子有哪些成本？
A：賣房子需要付仲介費用，通常是5-6%，看房屋金額而定，超過$300萬美元以上的房子比較多收取5%，$300萬元以下的通常是5.5%-6%。除了仲介費用，一樣要支付大約$1300美元給第三方履約保證公司，還有產權保險費用，大約一兩千美元；另外，房子賣出的淨利需要繳稅給美國政府，通常是淨利的10-15%，繳交的金額需要經過會計師計算後才知道。
Q：在美國買房可以移民嗎？
A：買房子是投資，跟移民美有關係，在美國買房並不能夠獲得美國身分。
Q：在美國買房後，小孩可以在附近的中小學唸書？
A：可以的，美國和台灣一樣有學區，小孩可以在房子分配到的學區念書。
Q：我還沒有小孩，學區房對我來說重要嗎？
A：不重要。如果現在還沒有小孩，等要有要上小學的小孩至少是七年以後的事情，七年間的學區變化非常大，現在買了一間學區10分的房子，七年後學區也許變成6分，為了七年後都不一定會需要的東西花錢並不值得。對於沒有及時有學區需求的買方來說，最重要的是看房子的環境，環境和學區不是一定高度相關，把重點放在環境上最重要。如果是投資房，學區一樣不重要，重要的是那個地點租客的素質，還有將來房價上漲的潛力。需多新開發地區的學區都不好，但是房價上漲的力道非常強勁，這些才是投資房的首選。如果硬要學區好當然也行，但是會因為學區而付出更多的成本，投資報酬率不一定最高。只有在現在，或者是未來兩年內有就學需求的家庭才需要特別去買學區房。從房價的長期漲幅來看，學區房相對比較保值，但是上漲幅度並沒有比一些有潛力但是學區普通的房子來的高。
Q：我打算移民到西雅圖，應該先搬過去租房一陣子，還是先買好房子再搬過去？
A：根據過去許多從海外移民到西雅圖的家庭的經驗，先買好房子再搬過來最安心。在美國租房子並不像在台灣這麼容易，有錢就可以租得到。在美國，租房子需要提供身分證件，信用報告，收入報告給房東看，大多數的房東對於租客的信用分數都有基本的要求，而新移民是沒有信用分數的，所以在第一關申請租房的時候就會被刷下；另外，對於有就學小孩的家庭來說，移民過來馬上就有就學的需要，如果先租房，小孩就被會在租房地點分配到的學校就讀，之後在買房，會因為不想將小孩轉學而被限制在那個區域。如果先將房子買好，在買房之前就可以針對自己想要念的學校的學區選擇房子，而不會在移民過來後手忙腳亂。另外，移民有非常多的家具需要從海外運送到美國，先買好房子，在移民過來前，就可以將家裡所有物品寄送到美國的新家，等到達美國後就可以很快安置好，開始新生活。
這些都是華人在美國買房時最常見的問題，在西雅圖買房子非常容易，長期下來又有非常好的報酬，如果您打算在西雅圖置產，歡迎來信與我聯絡，我可以給您最好的推薦：elleninwa@gmail.com。
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西雅圖房市分析：現在應該買房嗎?
房價終於要跌了嗎？現在應該買房嗎？
今年三月開始，FED升息升得又快又猛，本來準備要買房子的人，因為每個月的貸款負擔變重，有些變得買不起房子，房市很快地降溫，也讓大家問了多年的問題又浮現在心中：房價終於要跌了嗎？
房市趨緩是不爭的事實，市場上出售的房子，有設offer review date的越來越少，大多數是收到offer就review；房子賣掉的時間，也比以往來得久一些。有些還沒跟上最新動態的屋主，高價將房子上市，等了一二個星期，發現狀況不對，才將出售的價格調低，於是市場上降價出售的房子也變多了。
但是，這表示房價要下跌，或是崩盤了嗎？
就我的觀察並沒有，我認為這一波房市的趨緩，和升息升得太快有關係，同時也和其他幾個財經狀況相關：
#股市下跌。今年年初到現在，以科技股為主的NASDAQ指數慘跌27%，在科技公司上班的員工，這幾年光是靠股票上漲都賺得盤滿缽滿，很多人賣掉幾張股票就有房屋的自備款，這個也是過去幾年西雅圖房市瘋狂搶購的原因之一。房市最誇張的時候，六十幾個人搶一間房子，比申請到好的大學還難，而這六十幾個人之中，最多的就是科技公司的員工。但是如今股價下跌三成，原本準備好的自備款沒了，一下之間，科技公司員工的購買力就下降，市場少了許多競爭。這些買房大戶，因為股票價值縮水，短期在房市沈寂，但他們的工作仍在，不用多久的時間，資金又可以到位。
#貸款審批嚴格。利率上升，買房的人減少，照理來說銀行應該急著做生意，儘量放貸給上門的客戶，這正是2008年金融風暴前發生的事。但是現在，銀行不但沒有浮爛放貸，反而把貸款條件收緊，設了一連串非常嚴格的條件。這個星期客戶的一間房子交屋，他買下一間收租房投資，辦理貸款時，銀行規定他一定要有至少25%的自備款。不只如此，這25%的自備款必須是自己的錢，來自父母、甚至是另一半的贈與都不行。在這麼嚴格的規定下，能辦到貸款買投資房的都是有實力的人，大大減少繳不出房貸，房子被法拍的機率，不像2008年的時候，一堆人沒有自備款也能買房。
#租房市場火熱，租金瘋狂上漲。許多人的買房計劃被突然上升的利率打亂，一時間只有先租房，市場上的租房房源又少，造成有房子上市，馬上收到一堆人詢問。租屋市場搶房搶得非常厲害，租金上漲20%，還是許多人趨之若鶩，非常多人想租房子租不到。六月美國的CPI增長9.1%，通貨膨脹持續創新高，一般生活用品漲20-30%，急遽上升的物價，收租的業主可以用水漲船高的租金支撐房貸，抵消每個月的房貸支出。
#超低的失業率。新出爐的數據顯示，美國6月份新增就業人數超過預期，雖然有一些企業裁員的消息，但是全國失業率保持在五年低點附近。6月份失業率維持在3.6%不變，平均時薪則是增長5.1%，就業再度穩健成長，進一步凸顯出勞動力市場的韌性。
基於上面這些原因，我認為 #目前的市場是趨緩，但沒有2008年崩盤的跡象。
目前的狀況是，之前瘋狂的賣方市場暫時告一段落，不需要再加價50%還要放棄所有的conyingencies；現在的買方可以仔細看、用心選，遇到心急的屋主，還可能買到物美超值的房子。
市場上漲的時候搶不到，平緩的時候不動作，下跌的時候又害怕，這是80%的人在買房時犯的錯誤，錯失選貨的好時機。
不管什麼時候，市場上都有好的投資物件，前提是要不停關注市場，時時注意房源，閉上眼睛不看，多年之後，會發現付出一堆租金，什麼都不剩。
股市變化多端，過去幾十年的經驗，在股市報酬率多少，在房市的報酬率多少，大家心裏有一盤帳。如果你是專業股市操盤手，那麼祝您操作順利，一般大眾，把股市的資金撤出，放在有展望地區的房子上，是我的策略，不動產的長期報酬豐厚、穩定、且可期。
但這不是叫大家閉著眼睛買，現在的市場，懂得選貨非常重要，選到好的，三五年後不愁吃穿，隨便買的，就很可能套牢。
如果想要在現在的買方市場入市，買到一個好價位的房子，歡迎與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
今年我在Facebook成立了一個群組，討論一些和西雅圖房地產的相關事情，歡迎大家點下面的連結加入西雅圖房地產的群組：
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西雅圖除夕買房記
對於正直中壯年時期的一家之主來說，財務的重擔無疑是在Ren的身上，汲汲營營幾十年，孩子終於大了，上大學和高中，想一想，為家人和孩子辛苦了這麼久，終於是時機可以想想自己。
Ren在聖地牙哥住了幾十年，為了給孩子一個穩定的就學環境，從未搬家到其他城市，今年，孩子準備上大學，他開始想：自己就在聖地牙哥過下半生嗎？不如放開心胸，看看外面的風景。學歷、經歷、資歷都好的他，機會不會少，包括一個西雅圖的工作機會，西雅圖，這個翡翠之城吸引著Ren，沒有太多的糾結，Ren接下挑戰，一個人衝鋒帶頭北上，來新的故鄉紥根。
行李、腳踏車都打包上車，開了十幾個小時過來，租下三星期的Airbnb，然後密集看房，畢竟，
有家的地方才有根。
和年輕時候不同，即將到空巢期，現在看房子，不再是為了學區，不再計較某個學校評分機構的分數，而是為了環境，為了將來理想的退休生活。
文質彬彬的Ren，心裏有一個牧場夢，找一間房子，一塊半公頃的土地，在上面種樹、種花、養動物，人的生命周期，原來到了後半段更精采。
為了Ren的夢想，我們開始在不同的地方看房，尋尋覓覓，找到一間位於Maple valley 的房子，前後院夠大，位在小山坡的高處，居高臨下，俯瞰整個社區。
事情往往不是一帆風順，意外也總在人生中出現，這間不到2000平方呎，34年，開價$64.5萬的房子，
我們出$72.5萬，不夠競爭力，
加到$75萬，快要溢價20%，還是不夠價，
當Ren決定出到$76.5萬的時候，賣方仲介說，有位競爭對手，願意加到$84萬。
這個價錢比Ren原本願意出的最高價高了$12萬，但在那個勢頭上，Ren和我說，他也可以再加，這時候，我感覺到的是他的心有不甘，高於真正對於房屋的喜愛。在我眼中，這的確是一間好房子，不過沒有到$84萬的價值，我的工作是幫客戶買到好房子，而買到好房子的其中一個定義是買到合理的價錢，如今搶到的價錢，高過我的估價，當然不能讓客戶這麼衝下去。
於是我積極勸退Ren，建議他別加，把房子讓給另外那位買家，因為這樣下去，他和另外那位競爭者都會是輸家，唯一贏的是賣方。另外，把房子炒到高於市價賣出，未來新上市房的售價會抬更高，之後想再對附近的房屋出價會更困難。Ren是位很明理的人，在我苦口婆心地勸說，並且保證幫他找到更好的房子，他終於決定放棄這間房子的競標，並且暫時把情緒放下。
皇天不負有心人，兩個星期後，市場上出來一間豪門大院，建在一塊非常平坦的土地上，房子明亮寬敞，這個社區也比之前錯過的那個社區好，Ren看了相當喜歡，剛好那位賣方中介之前有跟我們合作過，當時我們不但給了他好的專業印象，還順手幫了他的忙，他接到我們的電話，相當開心，在review offer的時候毫不猶豫地推薦他的屋主選擇我們，就這樣，Ren用一個低於市價的價錢買到了這間優質房屋。之後的房屋鑑價還比買價高，這在現在普遍鑑不到價的情況相比真是非常的難得，也又一次證實人生處處結善緣是多麼利人又利己的事情。
下個星期，就是Ren的新房交屋日，現在的Ren，離夢想中的下半場人生，只剩下幾天的距離。每個人都有自己的夢想，當你有夢想的時候，如果找到對的人幫忙，你會發現，其實實現夢想並不是那麼困難。
如果，您也想在西雅圖築一個夢想中的家，歡迎與我聯絡：elleninwa@gmail.com，我一定能夠幫您實現夢想。
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加州到西雅圖買房：22歲年輕人買房的故事
新年的第一個月，幫兩位從加州移居西雅圖的客戶交屋，近幾年從加州移民到西雅圖的人愈來愈多，不管是Facebook還是Google，都不斷在西雅圖擴張辦公室，帶來了非常多的工程師和設計師。
今天的交屋，背後有一個溫馨充滿親情的故事。
Brian是一位優秀的年輕人，溫文儒雅、彬彬有禮，從言談之間，可以感覺到他是一個在書香家庭環境中長大的人。大學畢業，拿到大公司的offer，為了工作，離開生活多年的加州，北上華州，獨自開始新的人生篇章。
年紀再大，都是爸媽心中的孩子。
Brian的爸媽一方面想要孩子獨立自主，另一方面，又忍不住默默關心，希望幫孩子少走一點冤枉路，就這樣，他們找上了我。這種心情，身為媽媽的我完全能體會，於是，接到Brian 爸媽電話的時候，心裡的使命感爆發。Brian二月初就要到新公司報到，最理想的情況就是在報到之前可以安家入住，算一算，只有不到一個月的時間找房子。入住的時間雖然趕，但是有決心，一定可以達成。在電話交談中，爸爸嚴肅地和Brian說要認真研究，自己也鉅細靡遺仔細地記下所有注意事項。爸爸的腳色通常比較嚴厲，不像媽媽三不五時噓寒問暖，但是，從這些舉動，已經深深感覺到父子之間的親情。
幫過上百位客戶從加州搬家到西雅圖，我和Brian爸媽分享移居華州經驗，並針對白領階級的購屋需求，尋找最合適的房子。擬訂房屋條件與購屋計劃後，我們馬上開始分頭作業。Brian的爸爸住在美國多年，對於這裡的市場環境非常有經驗， 明白速度快才能奪得先機，每天我寄過去的推薦房，他都會一個一個研究，提出問題，然後明快地做出決定。很多人以為經驗值是靠時間累積，其實，經驗值是靠百分之百專注的研究而累績，走馬看花一年不如專心研究一個月。這樣有紀律地來來往往一個星期，獨立屋、聯排屋、有車庫、沒車庫的都看過，Brian想要找的房屋類型與條件也變得清晰。
有了目標就好下手，照著Brian對房屋的條件，我找到一個新建案，建案才剛開賣，我立刻推薦給他們。Brian和家人眼明手快，立刻選了有車庫又是邊間的單位。邊間的單位通常不會一開始就拿出來賣，所以還沒上市，但我還是幫他們送了offer，希望說服建商賣給我們。建商一開始猶豫，努力周旋兩天後，終於說服他們接受我們的offer，就這樣，Brian買到這個單位最好也比較稀有的邊間單位。
Brian的頭期款是向爸媽借的，必須要還，貸款也自己揹，踏實地規劃未來真的很棒。一畢業就將薪水用來買房，把娛樂費用省下來付房款，不但避免自己不小心把錢花掉，又可以開始學習如何建構自己的家，一舉兩得，現在規劃得好，將來就輕鬆得多。
今天，Brian的爸爸帶著家人，辛苦地從加州一路開了快十個小時的車上來西雅圖，身體雖然疲累，但是看到好品質的房子， 知道自己的孩子有個安穩的開始，再長的路程都值得。
如果您也打算從加州移民西雅圖，或者是想幫孩子一起計畫在西雅圖買房子，歡迎與我聯繫談談，我幫您把這條移民置產之路走得安穩又簡單：elleninwa@gmail.com
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2021房屋趨勢：哪裡是西雅圖的高成長潛力區
去年突如其來的一場COVID-19，打壞了整個世界的秩序，原本天涯若比鄰的世界村，隨著旅遊的限制，變成各國封城鎖國，餐飲受到嚴重影響，傳統零售業也撐不下去大裁員。在這種情況下，本來大家以為房市會一蹶不振，沒想到出乎意料地，房市在去年上漲得比往年還更強勁，利率創新低是一個原因，但是更重要的是：大家對家的需求一下子變高了。家不再只是睡覺的地方，辦公在家、吃飯在家、看電影在家、運動也在家，住家從來沒有像現在這麼重要過。全西雅圖的房價都強勢上漲，但是所有的房子都是相同的成長嗎？不是，疫情下西雅圖各個地區有不同的漲幅，有以下特色的房屋也特別受到購屋者的青睞，。
- 獨棟別墅展現前所未有的需求。對於年輕人來說，整理院子是一件很繁瑣的事情，所以在疫情前，有不少年輕族群會優先選擇沒有院子的高級大樓，不需要整理院子又有健身房和游泳池可以使用，生活簡單又便利。疫情開始後，各個地方開始封城，公寓或是大樓裡的居民沒地方去，住在獨立屋裡的人反倒可以在自家院子曬曬太陽跑一跑，這讓大家意識到院子的重要。在過去一年，院子大的房子銷售速度比以往快了一倍，不再有人嫌棄院子大，畢竟封城之下，遛狗都要在自家院子遛。
- 新成屋買氣旺盛。去年五月時我幫客戶看新成屋的時候，還可以輕鬆用開價買到；到了去年十月再去看同一個建案，房價上漲了$20萬美金不說，還要排隊跟其他人競爭。疫情中大家都不希望家裡有外人進進出出走來走去，新成屋拎包入住，不需要做另外的裝修整理，在疫情中格外受人歡迎。已經裝修好不需要另外整理的(move-in ready)二手屋也一樣特別受人喜愛。
- 郊區住宅比以往加倍搶手。疫情之前，對於年輕族群來說，住家離公司近是買屋的首要條件，Amazon、Facebook、Google、Microsoft辦公室附近的房子一定是年輕科技新貴的首選。疫情開始後，這些大公司宣布員工在家上班，Facebook甚至宣布某些員工可以永久在家上班，疫情過後也不用回公司。這樣一來，居住在大公司附近的必要性減少，大家開始往外尋求更大更舒適的住家。這一年來郊區的獨立屋價錢上漲20%，到現在還持續快速往上攀升中。
疫情改變了所有人的生活，去年的這個時候，Zoom是什麼沒有人聽過，現在有哪個家庭沒有用過Zoom和Google Meet呢？以前生日大家都是對著蛋糕吹蠟燭，現在想到吹蠟燭，第一個念頭是：口沫是不是到蛋糕上了。。。。有些改變是再也回不去的，像是家園環境的重視和郊區房的興起，未來郊區住宅的升值空間更大，如果我們注意到這些趨勢，就可以提早在房價大幅上漲前做出最明智的選擇。
如果您想在西雅圖購買房屋，歡迎來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
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西雅圖買房不可不知的詳細流程
想要在西雅圖買房子的人很多，在美國，買房流程和亞洲可是大大不同，這裡寫下一篇詳細的說明，希望對大家有幫助。我的facebook專頁上也有很多即時的新知：西雅圖房地產
Step1 了解置產目的
買房是用來自住還是投資？自住的話是想要找多大多新的房子？以小孩念書學區好的地點為首要條件，還是以自己上班方便為優先考量？如果是投資的話，目標是以穩定的租金報酬為主還是以房屋未來增值的潛力為主？了解買房的目的最主要是幫助自己做出取捨，人生沒有樣樣完美，一支全新又限量的勞力士，人家賣你一萬元，那只有一種情況：假的，能夠做出取捨，針對自己最在意的條件來置產才能夠在不動產市場無往不利。買房目的不同，挑選房產的標準就不同。自住的置產者，需要考察房產的現有狀況，包括所處社區、周圍環境、學區、配套設施等問題；如果是投資，考慮的是未來升值，通常地點方便最重要，儘量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產，其他條件可以適度妥協。Step 2 鎖定購買區域
美國城市化程度較高，尤其在西雅圖，很多區域都自成一個生活機能完整的社區，買房並不一定是離市中心越近越好，而是要看房產所在的社區情況。同一片區域也會有不同的社區，可能只有一條街的間隔，房價卻相差幾十萬美元的情況。在購房前，如果對於當地社區不熟悉，可以要求房產經紀人推薦一些比較好的社區，可以避免自己無意間選到一個不是那麼保值的地區。
大西雅圖地區可以簡單分成兩塊：西雅圖西邊(Seattle side)和西雅圖東邊(Eastside)，如果不知道各個小區，先選定西邊或東邊就可以。
Step 3 選擇房產經紀人
在美國，買方和賣方經紀人的佣金都是由賣方支付的，買方無須支付佣金。由於美國的房源系統是共通的，經紀人可以在系統中查看所有房源信息，每個經紀人得到的房源消息是相同的，所以選擇經紀人的時候不用看誰能夠提供獨一無二的房源，反而是要看這個經紀人的效率。經紀人的選擇很重要，一個好的經紀人不只是有專業知識，最重要的是讓人信任，能夠有效的溝通並且明瞭你的需求，還要有辦法在競爭激烈的市場中快速提供策略性的建議，以及擁有不同的資源能夠整合不同的相關人士幫助買方順利的完成交易，這才是經紀人的價值所在。西雅圖的房子通常是一屋多人搶，每一次出價，都是和其他經紀人的競爭，每一次競爭，都需要許多的策略思考。在每一次的競爭中，我見過一些房產經紀人錯失原本能夠贏到的offer，或者是將賣方的房產賤賣，其中有部分的原因是因為經紀人雖然專業知識足夠，但是沒有策略性思考。在最近的一個月內，我們幫八位買家出價，有七間房產都是多人出價競爭，最後我們成功贏到七個offer。除了運氣好，我在每一個交易上面都全力以赴，每一次的出價，都確保團隊和賣方有良好的溝通、能夠很快擬定策略並且寫好offer、還有排除所有可能的障礙。美國的專業分工很細，經紀人的角色很清楚就是買賣房子，但是對於亞洲的買家來說，往往還需要其他像是維修或是物業管理的服務。有鑑於此，我也有提供客戶從買屋、貸款、裝修、出租等等各式各樣的資源，從事房產顧問的原因除了我對房子的熱愛之外，是希望可以藉由自己的能力，幫助客戶做出正確的決定，讓客戶因為一個房產交易得到更好的生活。
Step 4 拿到貸款預批信 (Pre-approval letter)
在美國買房可以申請貸款，如果是美國的永久居民，申請貸款不難，但是對外國人來說，在美國申請貸款的難度就高，外國人的貸款利率高，相對來說也不划算，如果是外國人資金不夠，最好就是在自己的國家把既有的房子抵押貸款，而不要到美國來貸款。對於美國永久居民來說，貸款的流程是，買家會先向貸款機構申請貸款預批信（pre-approval letter），確定自己能夠貸到的金額之後，才開始挑選房子，因為在美國必須要有preapproval letter才能夠出價，這和台灣先簽約才開始辦貸款的程序是相反的。目前，大多數在美國買房的亞洲買方都是選擇現金全款支付房款，這也是一個購房的優勢，因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。
Step 5 簽署購房合同並且審閱屋況報告
經過一段時間的選房、看房之後，當你遇到心儀的房子，房產經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨後，經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書（offer）。如果價格達成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家要支付一筆簽約金，通常是總房款的3-5% ，這筆資金會存入第三方監管帳戶(Escrow)中。美國房地產法很保護買方利益，賣方需要提供很多關於房子的報告。前期屋主 ( 產權 ) 報告，賣主所知道的房屋任何問題的報告包括白蟻報告，地區自然災害報告，含鉛塗料報告，周圍污染物報告等等，賣方都要如實填寫，如有不實，交易後買方很有可能告訴要求賠償。這些報告的費用一般由賣方提供。西雅圖因為氣候的關係，沒有什麼白蟻的問題，這方面很省心。
Step 6 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之後，建議請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修，或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。買賣雙方協議如果有維修項目的話，等賣方維修之後，買方會做簽字前房屋的最後的檢查 Final Inspection，由經紀陪同對房屋內外作最後檢查，確認維修項目如約完成。在目前房屋庫存不足，需求大增的狀況之下，很多的買家會將這個房屋檢查的步驟放到出offer之前，這個叫做pre-inspection預先房屋檢查。房子如果已經做過預先房屋檢查，在出offer的時候就可以將房屋檢查的這一個項目刪減掉，這會大大增加自己offer被屋主接受的機率，畢竟沒有賣主希望房子在簽了約之後又因為某些原因而取消合同。對於買方來說，先做了預先房屋檢查也有好處，明確的了解房屋有什麼問題，可以對房子做更精準的出價。不論是預先房屋檢查，或者是offer被接受後的房屋檢查，通常都是聘請專業的第三方驗屋師來做，大約$450-$500美金，費用由買方出。Step 7 產權過戶調查
在簽署購房合同大約兩周後，美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查，主要調查賣方的產權是否清晰，確認沒有問題之後會出具產權過戶文件。因為有專業機構把關，在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。Step 8 申請貸款
如果需要貸款，整體購屋交易的時間從進入過戶交易算起，大約需要30天。買方向貸款機構提出貸款申請後，第三方評估機構會對房屋進行估價。評估報告由第三方評估機構提供。如果評估價格比成交價格低，有三種選擇：第一是和賣方協商降低房價，第二是直接取消合同，第三是選擇用現金不足貸款額度的不足。如果房款是用現金買斷的話，只要資金是在外匯自由的國家，通常15 天以內，最快可一個星期完成所有手續。由於目前中國對於外匯的管制愈來愈高，如果資金在中國，記得在出offer前先將錢匯到香港、台灣、或者是美國的帳戶，確保購屋款項可以如期匯出。目前西雅圖的offer大約有60%是全現金付款，需要貸款的話會減低出價的競爭力，但是需要貸款的買方也不用氣餒，還是可以從offer的其他地方補強，這些在討論出價的時候，我都會一一討論細節擬定策略。
Step 9 購買房屋保險
在美國購買房產，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。主要是火險和責任險。50萬的房子在每年$350美金左右。除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險，例如美國南部地如佛羅里達要加保颶風險，德州某些地方要保水災險，加州要加保地震險等。西雅圖沒有什麼頻密的天然災害，所以房屋保險的費用比德州低一半到２／３。Step 10 產權過戶
如果有貸款，在過戶之前需要把貸款文件簽署完成，在拿到產權過戶文件後，買方會將尾款付齊到第三方監管帳戶中，之後進行產權過戶，交收鑰匙，通知水電氣公司變更屋主資料，您就正式成為新的主人。大概幾周的時間，買方就可以拿到地契。西雅圖的兩大地方政府King County和Snohomish County網站更新速度很快，交易完成之後隔天就可以在政府網站上查到自己的PDF版地契，購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。這點讓遠在外州或是海外的買方放心很多。過去十年，我幫上百位客戶買到心儀的房子，如果想要了解更多關於美國房子還有西雅圖的房屋買賣資訊，歡迎寫信到elleninwa@gmail.com，或是訂閱我的粉絲專頁獲取新知 https://www.facebook.com/USProperties/。:-)
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西雅圖各個地區介紹(一)：十分鐘帶你了解西雅圖
華盛頓州總共有39個郡，其中我們稱為大西雅圖地區(Seattle Metro Area)的有三個郡：King County, Snohomish County, 還有Pierce County。95%的華人都居住在這三個郡，其他郡的華人數目很少，有些城鎮可能連一個華人都沒有，因此，往後我介紹的房屋與環境都會以大西雅圖區，也就是King, Snohomish, Pierce這三個華人最多的郡為主。
這三大郡的面積是15,000平方公里，大約是台灣的一半大，在這三大郡之中，King County占地6,000平方公里，這是多大呢? 大約是新竹以北全部的面積，也可以說是六個香港大。King county是大西雅圖裡面經濟活動最旺盛，也是人口密度最高的地方，接著是Snohomish County，然後才是Pierce County；以經濟活動來說，King County金縣就好比台灣的台北市，而Snohomish County就好像新北市，Pierce County類似桃園龍潭一帶，這些是粗略的比喻，為的是讓大家對於地理環境有個簡單的了解，有個這個基本的認識，我們就可以接下來看西雅圖各個區域。
光是一個King County就已經是六個香港大，又是西雅圖的主要經濟區，所以這篇文章只介紹King County的主要地區，其他的郡留待以後細聊。King County分為兩大部分：西雅圖的西邊(Seattle)與西雅圖的東邊(Eastside)，西邊和東邊靠的是華盛頓湖(Lake Washington)來區分，湖以西的是Seattle，湖以東的是Eastside，這樣就好記了。馬上來看看這兩邊有甚麼特色：
西邊的西雅圖(Seattle)是大西雅圖區最早開發的地方，市政府、地政單位都在這裡，像是台北的仁愛敦化區，想找老牌的好區選這裡就沒錯，Queen Anne、Madison Valley、Montlake、Magnolia和附近的幾個地區都是百年的好區。要注意的是，因為這裡開發得早，這裡的獨立屋(Single family house)幾乎都是百年以上的房子。西邊最有名的公司是Amazon，Amazon亞馬遜將全球總部設在Seattle，西邊市中心有幾十棟商業大樓全都是Amazon的總部，目前有超過50,000名員工在這裡工作，帶動西雅圖市中心的經濟直線上升。西邊西雅圖的另外一個特點是名校，華盛頓大學位於Seattle，許多來西雅圖念書的大學生都住在這區。西雅圖西邊的精華區Queen Anne的一棟三房獨立屋大約在$150萬美金左右，往外圍找可以找到$60-100萬不等的獨立屋。
西雅圖的東邊(Eastside)是50年前開始發展的地區，像台北的信義計畫區，棋盤式城市規劃，市容現代摩登，道路整齊寬敞。Bellevue、Kirkland、Redmond、Sammamish這些地區都屬於Eastside。Eastside的發展和Microsoft有很大的關係，1986年，Microsoft將總部設在Eastside的Redmond這個城市，之後Microsoft靠著Windows和Office有長達幾十年的黃金時期，也帶動Eastside快速成長，Microsoft這間老店在過去的50年來，不但屹立不搖，還靠著雲端服務創造出公司的另一波高峰，目前Redmond的公司總部有超過50,000名員工。Eastside最為華人廣知的地區是Bellevue，因為這裡的華人最多，有大約30%左右的居民都是華人。其他Eastside的中心區包括了Medina, Clyde Hill, Kirkland, Redmond。Eastside和西邊(Seattle)最大的不同是房屋比較新，大多數的房屋屋齡都在50年以內，另外一個不一樣的地方是Eastside的房屋跟土地面積平均比Seattle大，這也是跟城市規畫有關，晚開發的城市有足夠的土地可以將房屋建得比較目前寬敞。Eastside精華區Bellevue的一棟四房獨立屋大約在$150萬到$300萬美金之間，往外圍找可以找到$70-$150萬不等的獨立屋。
當然除了Seattle和Eastside，大西雅圖地區還有北西雅圖跟南西雅圖，以及位在Seattle和Eastside中間的富人區Mercer Island，由於篇幅限制，先介紹Seattle和Eastside，之後再另外寫一篇介紹北西雅圖跟南西雅圖。
看完這些，希望你對於西雅圖有了基本的了解，Seattle和Eastside沒有哪個比較好哪個比較不好，一切看需求而定，如果你想找西雅圖的房子，歡迎與我聯繫，來信到elleninwa@gmail.com，跟我說說你的需求，我幫你找最適合你的地方。
