Joeman在日本買房，日本的房子真的很便宜？
這兩天新聞一直報導台灣網紅Joeman用台幣1500萬在東京買透天，我也來談談東京和西雅圖買房的一點經驗，以及日本房地產和美國房地產的不同。
我在東京有房子。
大約十年前，我把當時在台北的一間房子賣掉，2013年，台北市蛋黃區的房子相對來說真的很貴，當時我賣房得到的房款，居然夠我同時買下西雅圖和東京的房子。
我買的不是Joeman的那種透天別墅（日文叫做一戶建），而是鋼筋混凝土蓋的大樓，原因等等再說明。
先說說Joeman花了1500萬台幣，大約50萬美元，買的那間位於墨田區押上的房子。1500萬台幣在台北市能買到什麼？大概一間小套房；在香港，只能買到二個停車位。這也是為什麼很多人覺得：哇，1500萬台幣在東京可以買到透天好~便~宜~。
但這樣的比較，其實是拿蘋果和橘子比。押上雖然在東京23區內，但是在墨田區，不是東京都的中心。我們一層一層來了解墨田區的位置。
▋東京都
東京23區相當於過往的東京市的範圍，總面積約622平方公里，人口約900萬人。
臺北市包含12個區，面積為272平方公里，人口約250萬人。
▋墨田區
墨田區在明治時期開始成為工業區，近年來不少舊的大型工廠搬遷至區外，改建成住宅區，晴空塔也是在2012年建造的。墨田區居民的平均年收入在東京23區算是比較低，許多中小型工廠和傳統工藝工作坊依然存在，某些地方仍然有製造業城鎮的市容。東京這麼大，不同的地點，平均單價差別十倍都有，寫下這些，希望給大家一個墨田區比較清楚的輪廓。
如果要拿墨田區和台北以及西雅圖的某個地區比較，我覺得墨田區比較類似新北市的樹林區；或是西雅圖的Everett。
▋一戶建
Joeman買的這棟房子是一戶建，也就是美國所說的獨立屋，台灣人說的透天，是有自己專屬土地的房子。日本的一戶建和美國的獨立屋都是木造的，這一點兩個地方的房屋比較類似。台灣的透天厝大多是鋼筋混泥土蓋的，結構上不一樣。
很多人覺得鋼筋混泥土建得房子比較紮實，其實木造的房屋耐用年限很久，西雅圖市有很多一百年以上的木造房，結構都還很穩，
不同的是，美國的木造獨立屋，就算是100年以上，銀行都可以鑑價貸款，地點好的還很貴，核貸金額$500萬美元都有。日本的銀行卻不同，他們給予木造一戶建的房屋折舊年限通常是20-40年，超過這個屋齡的老透天，貸款就非常困難，只能貸到土地的價值。
能不能貸款對於房屋價值的影響很大，房子沒辦法貸款，價格就很難往上，所以日本有很多不值錢的老房子（一戶建）。到日本的房地產網站搜尋，台幣300萬元（美金10萬元）就可以在東京23區買到屋齡40年的一戶建。近年來東京甚至可以找到“空き家”，英文翻譯是Akiya，就是被丟棄許久，沒有人住的房子，這些房子的價錢更低，100萬台幣（3萬美元）也可以找到。這些Akiya不是在23區內，但也是在所謂的東京，所以大家千萬不要聽到東京就等於市區。
綜合以上，在日本買一戶建和在美國買獨立屋是完全不同，如果目的投資期待房屋增值，真的不要在日本買一戶建。如果是自住、或是像Joeman這樣打算用來當作民宿收租，那麼依照個別案例是可以考慮的。
▋房屋持有成本
日本的房屋持有成本很高，而且名目一堆，即使我擁有日本房地產已經十年，每年收到稅單以及各種費用的明細，還是要重新溫習一遍。
以我持有的日本房屋來看，每年的固定資產稅、都市計畫稅大概是房價的0.5%，管理費是房價的0.6%，修繕積立金0.5%，管理費和修繕基金是大樓的管理委員會收的，不是物業管理公司的物業管理費。我和朋友合夥，她是日本的地產經紀人和開發商，所以我們自己有管理物業的資源，一般人要再加上物業管理的費用，大概0.5%。
這樣加一加，一年的持有成本可以到達房價的2%，的確是高，但從投資的角度來看，重要的是它帶來的收益值不值這些費用。東京的租金報酬率現在大概4-6%，＂如果＂房屋會增值，其實還是可以的。
最重要的是這個＂如果＂，東京的房價會漲嗎？未來我不敢說，但是過去的事實可以當作參考。
▋失落的30年與匯率風險
日本在1991年泡沫經濟後，有著失落的三十年，國內經濟停滯，通貨緊縮，最有名的就是日本的負利率，錢存在銀行不但沒有利息，還要付錢給銀行請他們代為保管。這三十年的房價，也真的是沒什麼動，造成日本人不喜歡買自己國家的房子，即使是有錢人，可能都還是選擇租房。我唸研究所的時候，有五、六個日本同學，他們畢業後回到日本，在大商社工作，成為高階主管，跟他們聊天的時候，還是有人寧願租房，不買房子。他們的父母在這失落的30年，房屋價值折半、被拍賣，許多日本父母從小就教育小孩買日本的房子會賠錢，租房子比買房子好，這是很特別的歷史背景，和我們從小在台灣學到的觀念完全不同。
至於我十年前買的房子，因為在東京的好地點，十年來是漲了大約30%，但是十年30%的漲幅其實很少，同時期我在西雅圖買的房子漲了2.5倍，更不要說這十年來日幣對台幣貶了超過40%。之前另一篇文章有分析過購買海外房地產要注意的事情，其中一點很重要的就是匯率風險，如果現在把這間房子賣掉，換回台幣，根本就賠錢。附上十年來日幣兌台幣貶值41%的圖表。
當時會買下這間東京的房子是打算以後退休自用，收到的日幣租金直接投資日本股市，將來去日本long stay的時候當生活費，所以匯兌風險不在我的考慮範圍；如果你的投資是將來打算換回台幣的，匯率這點真的一定要考慮。
如果美元兌台幣貶值20%，台灣的外銷和電子產業就全部玩完，央行在這種事發生之前就會採取行動管理匯市；反觀日幣兌台幣，過去四年貶值25%，過去十年貶值40%，台灣央行有做什麼嗎？沒有，因為央行盯得最緊的是美元，不是日元。這十年來台幣兌美元的波動只有5%，可見央行為了出口貿易，盯美元盯得多緊。美國是現今世界上最強大的國家，許多國家最重要的貿易國都是美國，貨幣政策都參考美元發展。放眼全球百大公司，大部分都是美國公司，我們的生活被Facebook、Microsoft、Google、Apple、Amazon、Open AI這些公司深深影響，持有美國的貨幣最安全，風險比持有日元、泰銖來得低。
▋日本的打擊炒房政策
要在日本買房地產賺錢已經很難，真的賺了一點錢，日本政府還要課資本利得稅。在日本，持有房地產五年以內出售，要課30%的資本利得稅，台灣近兩年推出的打擊短期炒房政策應該有參考日本。
再提醒大家一次，如果買房子是為了投資等待增值，有太多比日本更好的選擇。
不知不覺寫了太多，大家可能都看累了。日本的房子不是不能買，只是在買之前要想清楚購買的目的，了解日本市場特有的風險。
我在東京有房子，也和合夥人一起在日本做土地開發，為了寫這篇文章，昨天特別打給東京的合夥人，向他請教一些細節，如果仍有疏漏請大家包涵。我的合夥人在日本做房產經紀人，也是土地開發商，在日本擁有超過50間房子，是一位非常傑出的專業人士，如果想要請他幫忙買東京的好房子自住，可以聯繫我。