南加州爾灣(Irvine)的地區介紹和買房攻略
爾灣哪個區好? 要移民到爾灣住在哪裡好?
早在2019年，有客戶問我能不能幫她買在南加州爾灣的房子，當時我介紹她給我認識的爾灣仲介。之後每隔一陣子，就有人和我提起爾灣，不是從爾灣搬到西雅圖，就是從西雅圖到爾灣，不然就是從爾灣過來西雅圖買投資房，或者是爾灣的房子有某些狀況，和客戶談起爾灣的頻率雖然沒有矽谷灣區高，但也是前三名。
為了讓大家更了解爾灣，還有不用每隔一陣子就講重複的話，我決定寫一篇關於爾灣的介紹，希望提供一些資訊，讓大家能夠更好的選擇爾灣的房子。
▋地理位置
爾灣位於加州，在洛杉磯的南邊，屬於橘縣。位於南加州， 氣候當然舒適宜人，夏天大約30度，冬天也有10幾度，加州的陽光不用說，曬曬太陽什麼煩惱都沒了。爾灣雖然不臨海，但是距離海邊很近，開車15分鐘就可以到Newport beach和Laguna beach，我和朋友都直接把它當作爾灣的海灘。
▋城市發展歷史背景
爾灣在60年代是個牧場，一直到1972年才建市，整個爾灣在開發的時候，所有的地都是屬於一家叫做Irvine company的公司，由他們全面規劃整個城市，整齊的市容，電纜地下化，公園配置都設計得很完善，這一點爾灣跟新加坡很像。
▋人口與交通
爾灣的面積不大，只有大約170平方公里，但是人口很多，高達三十幾萬人。從2010年開始，爾灣的人口就快速增加，特別是華人。根據最新的人口統計，爾灣的亞裔人口比例高達45%，比白人的37%還多，拉丁裔的人口佔了10%。
為什麼這麼多的華人喜歡到爾灣這個城市？除了它是新規劃的重劃區，城市很乾淨整齊以外，爾灣有好幾個優點，包括了非常安全（這點也和新加坡很像）、學區好，公園綠地多，華人之間口耳相傳，慢慢地這裡的華人就倍數成長。每次我和爾灣的朋友講古，都對這種變化感到不可思議。
爾灣的大眾運輸工具不發達，在這裡主要還是以開車為主，有兩條高速公路：i5和405貫穿城市。想要移居到爾灣的朋友，不會英文沒關係，可以在爾灣活得很好，但是不會開車就會影響生活、行動受限，建議大家移民過來之前先在國內學會開車。
▋爾灣的各個地區和華人喜歡的好學區
爾灣的各區可以簡單用405和5號公路來區分。405號以南的Turtle Rock和它東南邊的山區是富豪區，山上的豪宅動輒千萬美元。這些豪宅不是全新，大多是十幾年前蓋的，房屋面積和土地佔地都很大，是白人富豪的最愛。（https://redf.in/RAzhEV）這裡是白人區，華人比例不高。
▋405和5號公路中間的Woodbridge，和Woodbridge西邊的West Park是華人比較常提起的。這一區早開發，房屋屋齡比較舊，以197X到199X年的房子居多。
會特別提到屋齡，是因為加州某些地區有一種稅叫做Mello roos，是針對新房子課徵的地區開發稅，舊房子通常沒有mello roos，或者是已經繳完了，新房子的屋主就要繳這項稅。Mello roos根據每個建案不同，繳交年限在20-30年之間。
Mello roos的金額很高，可以佔房屋總價的0.4-0.8%，是一筆很大的養房費用，購買爾灣房屋的時候一定要注意它的mello roos。
▋接著在5號公路北邊，有幾個很受華人歡迎的地區，分別是Northwood，Stonegate，和Eastwood，或是直接記住郵遞區號92620。Eastwood又以Woodbury社區最有名，所以直接以Woodbury說明。整個爾灣的亞裔人口佔45%，如果分區看，92620這個郵遞區號內的亞裔應該超過60%。這區也是最多補習班的地區，數學、中文、科學不用說，鋼琴、書法、晝畫、運動各種興趣班也應有盡有。
華人喜歡住在92620是因為學區好。雖然爾灣整體來說沒有什麼學區不好的地方，但是好還要更好，強還有更強，92620的小、中、高中有全加州有名的學校，又有資優班，深得華人還有韓國人、印度人的喜愛。
Northwood與Woodbury、Stonegate在房屋上不同的地方是Northwood的房子舊些，因此大都沒有mello roos，房地稅率低，大約是房價的1.1%；Woodbury和Stonegate的房子大多是2000年以後才蓋的。Mello Roos還沒繳完，整體房地稅包含mello roos平均約1.4%。
這間是Northwood的獨立屋，1979年建，$222萬美元。房屋面積2980平方呎，土地有7300平方呎，這在爾灣算是挺大的土地。這間房子沒有mello roos要繳，也沒有HOA管理費。
https://redf.in/aiddK9
下面這間是Stonegate的獨立屋，2015年建，屋齡新很多，房屋面積一樣是2500平方呎，價格高一些，$235萬美元，爾灣新蓋的房子土地幾乎都很小，像這間的土地只有3990平方呎。
Stonegate這間屋齡九年的房子就有mello roos要繳，而且有每個月$147美元的HOA管理費。
https://redf.in/J9IrpR
這間房子的買方是位華人，買下房子後，今天馬上放上網招租，一個月$6300元。算一算，名目租金報酬率只有3.2%，再扣掉1.5%的房地稅，和每個月的HOA管理費，每年的淨租金報酬率不到1.5%，比台灣還低。買這戶的人肯定不缺錢也不再乎現金流。
這間是Woodbury的獨立屋，2006年建造，房屋面積接近3500平方呎，土地面積5000平方呎，價格$238萬美元，有mello roos，外加每個月$185元的HOA管理費。
https://redf.in/ljFHRF
從圖中可以看出，像Northwood這樣的舊房子，土地大，才有後院可以放空乘涼，Stonegate和Woodbury這樣的新房，土地很小，沒有什麼後院可以利用。這是爾灣的常態，因此不會影響房價。
買房子有一個簡單的原則：不要買當地特立獨行的房子，儘量買當地市場的主流產品，這樣的房子最容易保值和交易。
這些是熱門的華人區所以多介紹一點，附上實際房源讓大家容易比較。
▋92620的東邊：92618，是另一一個受到華人歡迎的地區，這邊最主要是Great Park大公園和Portola Springs兩個地方。
Great Park，一個字，新。這裡一半以上的獨立屋都是2018年以後建的，這麼新的地區，讓Great Park和其他社區有兩個明顯的不同：
第一，這裡的Mello roos很高，全新房的房屋稅加上Mello roos稅，可以佔到房屋總價的1.8-2%，一分錢一分貨，付這麼高的稅，享受到的公共設施也比較好。這一區的各項建設，除了有容納得下5,000人的體育場，還有6個足球場、6個曲棍球場、 25個網球場、5個沙灘排球場、4個籃球場，水上樂園The Pools。這些運動場地的密集度，很難找到其他地方相比，就看你是不是願意多花這筆錢住在這些設施的附近。
第二，這裡有很高比例的獨棟公寓：detached condo。所謂的獨棟公寓，看起來和獨立屋沒有什麼區別，也是一棟透天。它和獨立屋最大的不同就是沒有自己的停車道(見下圖)，還有HOA管理費比較高。
因為這些差異，獨棟公寓的價錢比獨立屋好很多，像這間在great park的獨棟公寓，房屋面積有2892平方呎，價格才$135萬美元，不過它每個月的管理費要$526元。
https://redf.in/8mIZEE
在這棟獨立公寓旁邊，我找了下面這間獨立屋，類似大小，2942平方呎，價格要183萬美元，它有專屬的土地4429平方呎，有自己的停車道，每個月的管理費是235美元。
https://redf.in/XNDa6u
如果問我，有錢肯定是選獨立屋，不過當然也要考慮到預算，畢竟兩種房型有40%的價差。
除了Great park，92618還有一區是Portola springs。這裡也是有些比較新的房屋，不過要注意，Portola springs靠山，屬於山火的高風險區，很多房屋保險公司都不保這邊的房子，願意保的那一兩家，給的保險費用也很高，想買這一區房子的人購買之前要先考慮這點。在Northwood東北的Orchard hills也是高山火風險區，雖然住在山坡上居高臨下的景色好，但是近幾年加州夏天幾乎年年有野火，要特別留意。
▋最後還有一區是爾灣的西南邊，加州爾灣大學UC Urvine就在這區，這裡還有一個小的國內機場。這個區域是爾灣最早開始開發的地區，#房屋屋齡比較久，#而且房屋面積比較小，很多小於2000平方尺的獨立屋，相比爾灣其他地區的房子平均面積有2500平方尺小蠻多的，有些舊的獨立屋甚至不到1000平方呎，這邊的華人比例比北爾灣少。
這是爾灣地區的介紹以及幾個重點地區的房屋特性，希望對於想買爾灣房子，但是不知道從何開始的朋友有幫助。還有很多資訊，包括爾灣的公司，學校，購物商場、還有詳細的房屋比較，哪種是爾灣比較好的房屋投資等等，今天來不及寫，急需買爾灣房子的朋友有問題可以寫信給我elleninwa@gmail.com；不急的話，等有時間我再寫另外一篇跟大家分享。（這句話好像常常說，目前嚴重拖稿⋯）
文章開頭的爾灣地圖，圖上的A+、A、A-，B是學校評分機構Niche 對於爾灣各間公立學校的評分。