關於學區房，你不可不知道的事情

什麼是學區房

說到學區房，相信很多人都不陌生，在我們的觀念裡，教育是最重要的事情之一，學校裡的教學和師資，是教育最基本的環節。所謂的學區房，指的是一個地區的房子所分配到的學校，在學校評比機構的評價中，具有一定的分數以上。通常評比的分數是從1分到10分， 1分最低， 10分最高。在西雅圖，學校評鑑分數最高的地方是在Sammamish，Bellevue的Somerset也是著名好學區的地方，另外當然還有很多其他的地區，像Kirkland、Redmond的學校評分普遍也是高的。這些地區因為地理位置還有學區的關係，受到許多買方的追捧，房價在過去幾年快速往上攀升。

為什麼要買學區房

買學區房最主要的原因當然是為了小孩子的學校教育，在美國，只要在著名校區內的房子，就有權利可以上附近分配到的學校。美國的公立學校學費便宜，教學多元，很多人買下的學區房，就等於買下了無盡的希望，小孩子不管幾個，都可以送過去接受良好的教育，因此學區房的受歡迎程度從來沒有減少過。

有些人沒有小孩，或者是小孩已經上大學，還是喜歡買學區房，這樣的決策主要是源於不少人覺得學區房相對保值。大家普遍認為學校評分好的地方，環境不會差，而買房子最重要的就是買地點，環境好的地方表示是好的地點，所以房子買在學區好的地方不會錯。

學區房會變嗎?

學區好的地方保值這個想法是沒錯的，但是其中有幾個問題值得我們思考：

學區好的地區永遠不會變嗎？

評分機構給的分數高就表示是好學區嗎？

如果這兩個問題的答案都是肯定的，事情就簡單得多，但是很可惜，這兩個問題的答案都是否定的。

學區的好壞，和當地人口組成還有人口的變化有關，今天非常興盛的大城市， 20年後如果沒落衰退，它的學區也會相對的變差。密西根就是一個最好的例子，這座曾經輝煌的汽車城市，六十年前曾經是美國製造業的驕傲；全世界的第一條柏油路、美國的第一家戲院，都從底特律開始。曾經，這裡也有非常好的學校還有學區。隨著美國汽車產業沒落，底特律從一九五○年代的多達兩百萬人，至今剩下七十萬人，就業人口的出走，造成2013年底特律政府宣布破產，這裡變成全美國犯罪率最高的地方，不用說，好學校早已是昨日黃花。

至於評比機構給全美各大學校的分數，有非常多不同的評分條件，有的時候學校非常好，但是因為學生組成的種族不平均，或者是各個種族之間的學生成績差異太大，學校的分數就往下掉了好幾分。在Sammamish 有個很有名的社區Khlahanie，前幾年的學校評比分數都是9分以上，但是從去年開始，他的學校評比分數突然變成6分，事實上，當地學校的師資還有教育和以前都沒有什麼太大的差別，有些人卻因為他的分數變成6分就把這個社區屏除在外，非常可惜。一個學校會因為學生組成的種族不平均就不是好學校了嗎？這是值得深入探討思考的問題。

在選擇好學區的時候，建議大家不要注重在評比機構給的分數上面，而多看看家長給學校留下的評語，評語往往比分數來得更重要，更有代表性。

如何選擇未來的學區房

如果事情都在改變的話，要怎麼樣可以選到未來的好學區房呢？

其實要選到將來好的學區房，最主要是看人口往哪移，有人口移入、收入變高的地方，學校的分數自然會上來。

並不是學校的分數決定學生，而是學生決定學校的分數。

一個地區有發展建設，有好的工作，自然會有教育程度比較高的人口移入，而教育程度比較高的人通常比較注重子女的教育，自然而然，他們的子女在學校的學習就會比較好，連帶的將整個學校的教育水準往上提升，久而久之，學校的數值就提高了，這個地方就變成了好的學區。

最好的例子就是Lynnwood。五年前當我推薦這個地方的時候，這裡的學校分數是3-4分，當時大概40萬美元可以買到一間三房兩廳的獨立屋；時至今日，Lynnwood屋況好三房兩廳的獨立屋已經要將近100萬，而學校的分數也從3、4分變成7、8分。當初我和非常多的客戶說，這個地區有輕軌的建設，新社區的開發，之後會有很多的人口移入，這裡的學校分數一定會改善，只是時間的問題，現在回頭看，所有的預言都成真。房地產只要抓住大方向，往那個方向走就錯不了。

簡單地說，要尋找未來的學區房，最重要的就是要看那個地區的整體規劃還有建設，有規劃、有建設、有工作的地方，長期下來，一定是有學區潛力的地方。

你想找和Lynnwood一樣的下一個學區潛力區嗎？歡迎私訊我：elleninwa@gmail.com，詢問更多的介紹。

今年我在Facebook成立了一個群組，討論一些和西雅圖房地產的相關事情，歡迎大家點下面的連結加入西雅圖房地產的群組：

https://www.facebook.com/groups/483327033244336/?ref=share

房價終於要跌了嗎？現在應該買房嗎？

今年三月開始，FED升息升得又快又猛，本來準備要買房子的人，因為每個月的貸款負擔變重，有些變得買不起房子，房市很快地降溫，也讓大家問了多年的問題又浮現在心中：房價終於要跌了嗎？

房市趨緩是不爭的事實，市場上出售的房子，有設offer review date的越來越少，大多數是收到offer就review；房子賣掉的時間，也比以往來得久一些。有些還沒跟上最新動態的屋主，高價將房子上市，等了一二個星期，發現狀況不對，才將出售的價格調低，於是市場上降價出售的房子也變多了。

但是，這表示房價要下跌，或是崩盤了嗎？

就我的觀察並沒有，我認為這一波房市的趨緩，和升息升得太快有關係，同時也和其他幾個財經狀況相關：

#股市下跌。今年年初到現在，以科技股為主的NASDAQ指數慘跌27%，在科技公司上班的員工，這幾年光是靠股票上漲都賺得盤滿缽滿，很多人賣掉幾張股票就有房屋的自備款，這個也是過去幾年西雅圖房市瘋狂搶購的原因之一。房市最誇張的時候，六十幾個人搶一間房子，比申請到好的大學還難，而這六十幾個人之中，最多的就是科技公司的員工。但是如今股價下跌三成，原本準備好的自備款沒了，一下之間，科技公司員工的購買力就下降，市場少了許多競爭。這些買房大戶，因為股票價值縮水，短期在房市沈寂，但他們的工作仍在，不用多久的時間，資金又可以到位。

#貸款審批嚴格。利率上升，買房的人減少，照理來說銀行應該急著做生意，儘量放貸給上門的客戶，這正是2008年金融風暴前發生的事。但是現在，銀行不但沒有浮爛放貸，反而把貸款條件收緊，設了一連串非常嚴格的條件。這個星期客戶的一間房子交屋，他買下一間收租房投資，辦理貸款時，銀行規定他一定要有至少25%的自備款。不只如此，這25%的自備款必須是自己的錢，來自父母、甚至是另一半的贈與都不行。在這麼嚴格的規定下，能辦到貸款買投資房的都是有實力的人，大大減少繳不出房貸，房子被法拍的機率，不像2008年的時候，一堆人沒有自備款也能買房。

#租房市場火熱，租金瘋狂上漲。許多人的買房計劃被突然上升的利率打亂，一時間只有先租房，市場上的租房房源又少，造成有房子上市，馬上收到一堆人詢問。租屋市場搶房搶得非常厲害，租金上漲20%，還是許多人趨之若鶩，非常多人想租房子租不到。六月美國的CPI增長9.1%，通貨膨脹持續創新高，一般生活用品漲20-30%，急遽上升的物價，收租的業主可以用水漲船高的租金支撐房貸，抵消每個月的房貸支出。

#超低的失業率。新出爐的數據顯示，美國6月份新增就業人數超過預期，雖然有一些企業裁員的消息，但是全國失業率保持在五年低點附近。6月份失業率維持在3.6%不變，平均時薪則是增長5.1%，就業再度穩健成長，進一步凸顯出勞動力市場的韌性。

基於上面這些原因，我認為 #目前的市場是趨緩，但沒有2008年崩盤的跡象。

目前的狀況是，之前瘋狂的賣方市場暫時告一段落，不需要再加價50%還要放棄所有的conyingencies；現在的買方可以仔細看、用心選，遇到心急的屋主，還可能買到物美超值的房子。

市場上漲的時候搶不到，平緩的時候不動作，下跌的時候又害怕，這是80%的人在買房時犯的錯誤，錯失選貨的好時機。

不管什麼時候，市場上都有好的投資物件，前提是要不停關注市場，時時注意房源，閉上眼睛不看，多年之後，會發現付出一堆租金，什麼都不剩。

股市變化多端，過去幾十年的經驗，在股市報酬率多少，在房市的報酬率多少，大家心裏有一盤帳。如果你是專業股市操盤手，那麼祝您操作順利，一般大眾，把股市的資金撤出，放在有展望地區的房子上，是我的策略，不動產的長期報酬豐厚、穩定、且可期。

但這不是叫大家閉著眼睛買，現在的市場，懂得選貨非常重要，選到好的，三五年後不愁吃穿，隨便買的，就很可能套牢。

如果想要在現在的買方市場入市，買到一個好價位的房子，歡迎與我聯絡：elleninwa@gmail.com。

今年我在Facebook成立了一個群組，討論一些和西雅圖房地產的相關事情，歡迎大家點下面的連結加入西雅圖房地產的群組：

https://www.facebook.com/groups/483327033244336/?ref=share

最近賣了一間自己的投資房，準備收了錢再投資另外的房產，同事看到，好奇地問：既然覺得房市會再漲，賣了又打算再買，為什麼不乾脆留著現在這間房子就好，而要花功夫一賣一買呢？

這個問題讓我發現，原來即使是不動產經紀人，不懂投資的還是很多，許多人可以做好仲介的角色，但是投資與財務規劃，完全是另外一門學問。

從大學開始，我的主修就是財務，不管是財務分析、金融商品、貨幣商品、投資分析、資產規劃，只要跟財務相關的，我全部都修；到了MBA，更是把併購與延伸性金融商品也給一併給學了，還考了風險規劃管理師(FRM)與財務金融分析師(CFA)，這些相關知識對我一生的理財有很大的幫助。

在投資不動產的開始，我就有很清晰的目標，要讓不動產投資的資產最大化，不只是單看房價增值或是所謂的現金流，設定這個目標後，我開始仔細規劃，然後有紀律地執行，一但房價增值跟現金流不平衡，我就會做調整，維持資產增長最大化。十幾年做下來，投資智商(investment quotient)愈來愈精進，我也成為一個善於投資的房產經紀人，這種財務規劃的能力變成我和其他經紀人最大的不同處，我不是仲介一個交易，而是透過房產交易，幫客戶透過不動產做完整的財務規劃。

房產的財務規劃其中一個很重要的就是投資組合規劃，應該有多少不動產、哪幾種不動產、多少錢的不動產，都是大哉問，投資組合沒有最佳化還是可以賺錢，只是賺錢的速度比較慢。這篇文章要和大家談的是怎麼樣的不動產應該當作房產投資組合中的主要資產，以及我汰弱留強的不動產投資思路。

我的計畫是這樣，一月賣掉這棟$140萬美元的房子，然後拿著這$140萬去買兩間$70萬美元的獨立屋。會賣掉這棟房子主要是幾個原因：

1. 高價的房產租金報酬率比較低：一般140萬美金，東區四房三衛的獨立屋租金大約$3700；70萬四房三衛，南區的獨立屋租金大約$2800-3000。我這間房子的租金是$4000元，在大西雅圖地區算是中高價的租金，已經幾乎拉到上限。幾年前用$70萬買這間房子的時候，當時的租金是$3500，租金回報率有6%；這幾年房價以年化成長率12%的速度強勁成長，但是租金沒有可能每年這樣漲，到了$4000以上開始鈍化，因此變成$140萬的機會成本只有3.4%的租金回報；如果現在找一間$70萬的四房三衛獨立屋，租金可以租到$2900元，$140萬買兩間$70萬的房子，總租金就有$5800，現金流會比現在的$4000好很多。

2. 中價位的房屋易租易買：社會上80%都是一般大眾，一般大眾找的房子不是豪宅，而是一般的房子，所以房屋買在中價位最容易出租和轉手。買高價的豪宅，有特定的人會有興趣，但是流動性不會像中價位的房產這麼快；買低價位的房子，環境或是屋況不佳，後續的麻煩多，所以也不理想，最好的房產投資就是購買當地中價位的房產。

3. 資產規劃：擁有兩個投資房產的彈性比只擁有一個高。兩間$70萬的房產的流動性比一間$140萬的房產來得高，需要資金的時候，賣掉一棟還有另外一棟收租，要是只有一棟，需要錢的時候只能一次賣掉，沒辦法選擇賣一半。

4. 銷售稅在$150萬美金以上稅率急遽增加：這點是非常多人忽略的一點。西雅圖地區的銷售稅，在$150萬以下是1.78%，一旦房屋售價超過$150萬，銷售稅會從1.78%跳升到3.25%，某種程度來說，政府就是要課富人稅，在這種情況下，把一間房子留著讓它漲到$200萬或是$300萬就要多繳很多銷售稅，相反地，如果把一間$140萬的房子換成兩間$70萬，等這兩間以後漲到$150萬，每間的銷售稅率還是維持在1.78%。

5. 汰弱換強：我的房產是一間百年老屋，買的時候就是祖母級，經過這幾年已經變成人瑞，房屋建造的再好，年紀大了都會有些問題，維護成本增加，拿來出租維修率更高。現在是強勢的賣方市場，也是最好的汰弱換強的時機，把這些百年老屋賣出，拿去買兩間四十歲的中年青壯屋，價值比留著一間老屋高。另外，當年購買老屋的原因是因為它接近Amazon總部，地點在西雅圖市中心的精華區，經過這幾年的社會變化，尤其是疫情開始後，大家在家上班，市中心已經不如以往那麼受人追捧，反而是郊區的一些有院子的中年房屋愈來愈受到青睞，趨勢跟著變，投資也要跟著調整，這樣的換房不但強化了房屋的體質，也強化了未來的房屋增值潛力。

思路清晰之後，開始計畫如何進行。首先來了解賣房子的成本。以我這間房子為例，賣房成本有仲介的佣金6%，銷售稅1.78%，房屋裝飾維修大約$10000元，履約保證與行政費用$1500，總共的賣屋成本大約是11.3萬。

把賣房成本寫清楚，是希望大家不要忽略了這點，就是因為賣房有成本，所以一直以來我都不建議大家把房子當成短期投資，賺個20%就賣掉。賣房與換房的合理時機，最好是在房產增值有至少30%以上才考慮，而且要有策略，不是瞎賣，如果賣房所得沒有其他用處，把現金放在銀行就根本不划算，還不如繼續留著房子。我的賣房決策是有【改善現金流】與【汰弱扶強】這兩個強大的策略支撐，房價也比當時的購賣價漲了快一倍，用這一次的交易成本追求長期更大的利潤完全合理才做的決定。

等等，那麼資本利得稅呢？在美國賣房子賺到的錢，不是還要繳資本利得稅？為什麼我沒有把這項費用算進去？美國是個萬萬稅的國家，賣房子有獲利，當然免不了要繳資本利得稅，一般來說，資本利得稅是淨利的15%(請注意：不是賣價的15%)，繳起來是蠻心痛的。幸好，美國有一個很好的鼓勵投資條款，叫做1031交換(1031 exchange)，這個條款可以讓我不用在賣房的時候繳納資本利得稅，節稅也是財務規劃裡非常重要的一環。

1031交換條款，簡單地說，就是如果你賣了一間$140萬的投資房，拿著這筆錢，又買了另外$150萬的投資房，那賣掉的這間房子的資本利得稅就可以遞延到將來賣$150萬那間房子的時候再繳，這樣遞延的好處是什麼呢？就是利用金錢的時間價值 (time value of money)節稅。在沒有用1031交換的情況下，賣掉房子的時候，我必須繳$8萬元的資本利得稅，用了1031交換後，我可以先不用繳這$8萬元，等到將來，也許是五年後，把買來的這間$150萬的房子再賣掉的時候才需要繳。大家都知道錢在變小，今日的$8萬元和五年後的$8萬元不是同樣的價值，能後把$8萬元的稅延後五年在繳，實際上就等於繳的稅變少了；更好的是，1031交換可以不斷地用下去，也就是說，如果五年後我把$150萬的那間房子賣掉時，我又做了1031交換，再買其他的投資房，那$8萬元的房子又可以先不用繳，繼續遞延下去，最後一直換一直換，等到百年身後，那筆$8萬元也許只是一碗麵的錢。。。

不得不說美國政府想出來的這個1031交換是個很好的條款，對於投資人來說，省下所付出的稅的價值，對於政府來說，又鼓勵源源不絕的投資，是一項雙贏的條款，美國房地產的投資人應該多多運用。

當然，1031交換條款是有一些限制的，簡單地說

• 必須是同樣的資產類別，例如不動產只能交換不動產
• 必須是投資或貿易或營業，不能是自用用途
• 必須持有一年以上的不動產
• 必須在不動產賣掉的45天內找到要交換的不動產，在不動產賣掉的180天內完成到要交換的不動產購買
• 交換的不動產價格如大於或等於賣出的不動產價格，賣出不動產的全部資本利得稅均可遞延；如果購買的金額比賣出的不動產金額小，能夠遞延的稅款以金額小的計算

聽起來時間緊湊，但只要有紀律，執行起來並不難，目前我經手的1031交換投資，成功率是100%。

房地產投資做得好，勝過大部分的人辛苦工作一輩子，或是在股海裡浮沉，絕對值得大家花心思好好規劃，把我的投資經驗與策略寫出來，希望可以給大家一些思考。如果想長期投資西雅圖的房地產，請與我聯絡：elleninwa@gmail.com，我做的不只是一間房子的買賣，而是完整的長期房產投資策略與房產投資組合規劃。