有一位朋友，十幾年前從美國到土耳其當機師，最近飛機開到這停留了幾天，約我見面喝咖啡。機師的收入不錯，這麼多年來他也在土耳其投資房產，買了幾棟房子。土耳其的房價有多瘋狂？伊斯坦堡過去十年的房價漲了超過十倍，台灣、美國、英國都遠遠追不上土耳其的漲幅。

本來以為在伊斯坦堡有好幾間房產的他，應該要準備退休了，沒想到一見面，喝了一口咖啡，他語氣沉重地問我：可不可以介紹一些西雅圖好的房子給我投資？

我心裡想，在伊斯坦堡有五間房子的他，怎麼說也應該財富自由了，為什麼愁眉不展又這麼嚴肅。

深度聊天後，我才知道，原來伊斯坦堡的房子，這十幾年來雖然漲價很多，但是這幾年來土耳其的貨幣里拉大幅貶值，換算成美金，這麼多年來居然連本金都換不回，對於想要再回美國退休的他是噩夢一場。

賺了房價賠了匯價：貨幣貶值對資產的影響有多大？

沒有經歷過，很難想像貨幣貶值對資產的影響。2010年底，美金對里拉的匯率是1:1.43，朋友用$70,000美元換了100,000里拉，買下一間伊斯坦堡的房子。經過13年，伊斯坦堡的房價漲了15倍，沒錯，超級驚人的漲幅，他的房子從10萬元里拉升值到150萬元里拉，是全世界房價漲幅排名的前幾名，聽起來超棒。但是，2023年11月的現在，美金對里拉的匯率是1:28.5，本來1.43元里拉就可以換到1塊美金，現在要28.5元里拉才能換到1塊美金。

讓我們來算算看:

2010年11月的購買成本：$70,000元美金

2023年11月的房屋市價：150萬元里拉 除以  28.5 = $52,260美元

這表示13年來，朋友沒有賺錢，還虧了$17,740美元，同樣的13年，美西的房價平均漲了三倍，他這麼多年來在土耳其存的錢根本負擔不起，難怪他絕望地說要趕快離開土耳其。

投資開發中國家房地產的風險

不只是土耳其，其實許多開發中國家都有類似的風險。前幾年台灣很流行的柬埔寨，越南，很多台灣的房屋仲介公司大力推銷這些國家的房產，結果柬埔寨的房地產爆跌，越南的房地產崩盤，光是今年上半年就有10萬家房地產公司倒閉。更不要說房價沒漲，就算房價有漲，越南盾在這十年對美金大幅貶值24%，除非生活上用的到越南盾，不然怎麼樣都要換回使用貨幣，光是匯率的損失就夠嗆。

這些新聞網路上都有，大家可以自己查查越南還有柬埔寨房地產的慘況。至於很多台灣人喜歡投資的泰國，十年前廣告大肆促銷用500萬台幣可以在曼谷捷運站附近買到一間新房子，現在還是幾百萬台幣。大費周章到國外投資，期望高報酬，結果報酬還不如台灣房地產。

我相信這些開發中國家的增長潛力，去投資生意很有潛力，但是投資房地產還是免了。我們看到很多上市公司在越南設廠賺錢，因為它們的費用是越南盾，賺的是越南盾或是台幣或是其他強勢貨幣；投資房地產剛好相反，你投資進去的成本是外幣(台幣或是美金)，收入卻是越南盾。簡單的一個問題：甚麼時候聽過有人在越南的房地產賺大錢？就連泰國，我都沒聽過在泰國投資房地產發財的。

了解一個國家的底氣

房地產看的是一個國家的底氣，選擇有實力的國家投資，即使短期因為全球經濟蕭條回檔，它也會在景氣反彈的時候優先強勢上漲。相反地，選到一些風雨飄搖的經濟體，一次全球震盪，可能幾年都回不來。這世上最強的國家是哪個？怎麼看還是美國。另外，有些國家的經濟是以出口導向，像是台灣以電子業為重點產業，電子產業的出口是台灣GDP重要的貢獻。在這樣的情況下，台灣的貨幣升值會對電子出口造成很大影響，間接地影響到台灣的GDP，因此台灣的經濟體並不具備對美元大幅升值的條件。了解這種經濟背景後，有美元需求的民眾，就要提早做好美元資產的規劃，才不會在孩子要出國留學的時候，發現無法負擔那時的美元費用。

用總體經濟的眼光分析房地產

以前念大學的時候，有一堂必修的課是總體經濟學，念一堆國家GDP以及國家與國家之間經濟的關係，當時上課真是上的痛苦萬分，想著念這些對自己生活用不到的東西有什麼好處。沒想到這些當初覺得很無趣的理論，潛移默化地影響了我的思考跟判斷，讓我在這幾十年的理財道路上避過很多雷。這裡不跟大家講解複雜的總體經濟理論，只用一些簡單的例子，讓大家在投資房地產的時候，做更多好的選擇。

依照生活選擇適合自己的市場

我們無法決定自己生在哪裡，但是可以決定投資在哪裡。一個大原則，立足台灣，或是香港，中國都好，但是放眼天下。有計畫送小孩到美國來的朋友，將來就是會用到美金，所以不要只侷限在自己居住地的房地產，將美國置產列為投資組合中才是最佳的理財方法。

房地產是理財的重要工具，而國際房地產又是長遠人生規劃不可或缺的投資組合，有國際觀的都應該考慮購買國際房地產，而選擇哪個國家的房地產，可能對將來的報酬有十幾倍的差異。如果您想找西雅圖的房子，請來信與我聯繫 elleninwa@gmail.com。