• 04_房屋投資分析

    房價不漲,是福是禍?


    這幾年房價居高不下,讓許多人望屋興嘆。然而,房價不漲真的是一件好事嗎?

    房價不漲,當然是有一些好處。

    購屋負擔降低

    房價不漲,代表你不用花那麼多錢就能買到房子。以台北市來說,現在一間兩房的大樓平均要價3000萬元台幣,如果房價不漲,那麼明年還是3000萬元。

    假設你年薪300萬元,想買一間3000萬元的房子,需要本金600萬元。如果房價不漲,你可以慢慢存頭期款,然後買下房子,不用擔心房價漲,而薪水追不上房屋漲幅。

    房貸壓力減輕

    房價不漲,代表房貸金額不會增加。以上述的例子來說,如果房價不漲,那麼每個月的房貸金額還是2400萬元。如果買房子的時候房價漲了10%,那麼房貸金額就會增加240萬元,每個月的本利負擔也會增加。房價不漲,每個月可以省下至少一萬元的房貸金額。這筆錢可以拿去存錢,或者做其他投資。

    但是,房價不漲真的是好事嗎? 讓我們看看房價不漲有甚麼壞處

    房價漲幅落後通膨

    通貨膨脹是全世界時時刻刻在發生的事情,房價不漲,但是所有生活用品都在漲,等於你的房屋資產相對縮水。舉例來說,十年前我們用70元買一碗牛肉麵,現在一碗夜市的牛肉麵要140元年後,如果你把十年前的70元存下來留到今天用,那原本能夠買到一碗牛肉麵的你,現在只能買到半碗。
    房價不漲,資產落後通膨的最大問題就是實質購買力縮水。以一棟3000萬台幣的房子來說,如果房價不漲,十年之後,你實質的購買力只剩1500萬,到時候賣房子的錢都不夠養老。有人說,我可以不買房子拿錢去投資股票,說的很容易,我們身邊有多少人成功靠著股票維持生活水準?大部分的人都是因為股票破產。


    失去移居的選擇權

    網路上有人在討論美國的房價,說到德州的房子,因為高額的房屋稅,這幾年來房價不像加州、華盛頓州漲得那麼多,讓人可以負擔,他覺得蠻好的。當然,現在可以負擔會覺得很好,但是這個人忽略了一點:他買的是資產還是負債?不會漲,每年又要繳高額房屋稅(德州的房屋稅率是華盛頓州的三倍)的房子,在我眼中是負債,不是資產,不是資產的東西不是理財的好工具。今天因為負擔得起而在德州買了一間房子,三年五年日子可能過得很舒服,但是五年後,當自己有一天想要到外州,卻發現加州、華盛頓州、科羅拉多州的房價已經漲了一倍,五年前在德州買的房子50萬美金,現在60萬,別人在華盛頓州50萬美金的房子,現在已經120萬,這時候在德州置產的人還有選擇往外州移居的能力嗎?你住的地方不漲,但是世界上好地點的房地產都是至少跟著通貨膨脹上漲,幾年下來,差異巨大。有人說,那我一輩子待在德州就好啦?是沒錯,但是你的小孩也一輩子待在德州嗎?他們會不會去外州念書工作?或者甚至出國到其他州?我們都希望資產增長,讓後代過好一點的日子不是嗎。說這些的重點是提醒大家在置產還有理財的時候,把眼光國際化,自己熟悉的城市,只是世界的一個小角落,有宏觀的國際觀,才能做正確的理財,讓自己還有家人將來有更多的選擇的能力。

    跟大家分享我自己的理財例子。2014年的時候,看到西雅圖的前景,我評估西雅圖未來十年的發展會比台灣好,那時候台北市的房價高,租金報酬率不到2% (現在也差不多一樣低),於是我把一間台北市的房子賣了,拿來西雅圖買兩間房子,以房養學,用房租支付兩個小孩的教育費用。當時一間西雅圖房子的租金每個月$2000元,一年$24000,用來支付一個小孩的私立學校學費。這十年下來,租金漲到每個月超過$3000元,跟上學費的漲幅(有小孩的家庭都知道學費年年調漲的威力),非常抗通膨,靠著這兩間西雅圖的房子幫我養小孩,不需要擔憂學費從哪裡來。更好的是,西雅圖這十年來的發展跟我的預期一致,兩間房子在過去十年漲了三倍,存房理財是中產階級最重要的投資功課,購屋者在購買房屋時,要考慮房價漲幅與通膨的關係。

    我們不需要當炒房客,或是投機去賭明年的房價增幅,而是運用房地產的資產價值增加,讓房地產成為人生中最成功的理財。如果您想了解西雅圖的房地產,歡迎來信與我聯絡 elleninwa@gmail.com