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買了新房之後：關於西雅圖的sewer capacity charge
很多人喜歡買新房，我自己也不例外，今年買到的這一套房，是2010年建造的，房屋格局比較符合現代人的生活作息。不過買新房是要付出代價的，在金縣King County，十五年內的新房屋主，要付給縣府一筆”下水道建設費” (sewer capacity charge)，平均每個月大約是$50美元左右。這個sewer capacity charge，主要還是要增加King county的稅收，讓county把下水道做更完善的建設。費用不高，既然想住新房，那就付吧。
Sewer capacity charge是每季收一次費用，每年的一月、四月、七月、十一月，縣府會把帳單寄到住宅地址，帳單上面會有兩個重要的訊息，一個是Account number，另外一個是Site number，有這兩個訊息就可以付款，下面是一個帳單樣本給大家看看哪裡可以找到這些訊息。
繳費的方式有兩種，一種是直接寄支票到King County，美國人很喜歡用支票，這一點我到現在都很不習慣，郵寄支票又慢又有遺失的風險，每次要寄支票給人家，就讓我聯想到二十幾年前用BB call，那種回到過去的感覺(透露自己的年紀了。。。)，除非不得已，不然我一定選擇快速又方便的方法。
除了寄支票，另一種付款方式是線上繳費，這是我最喜歡的付款方式，上網、繳費、下載付款收據，五分鐘內處理完畢，乾淨俐落。下面帶大家走一次如何線上付sewer capacity charge：
- 到King county網站https://www.kingcounty.gov/services/environment/wastewater/capacity-charge.aspx，輸入自己的account number和site number。不知道自己的account number還有site number的人可以寫信到這個信箱詢問CapChargeEscrow@kingcounty.gov，跟他說你房屋的住址，很快就可以收到服務人員的回覆。西雅圖的公家單位客服做得很不錯，不管是county或是水電瓦斯公司，客服人員都很親切熱誠，有時候忘記房屋的水電帳號是什麼，打電話或寫信過去詢問，蠻快就可以收到解答。
2. 輸入account number和site number再按下Search之後，就會帶出你的房屋地址跟剩下要付的餘額。Sewer capacity charge是從房子建造完成後開始分15年收，15年繳清之後就不需要再付，所以帳單上的remaining balance指的是目前還剩下多少餘額要付，這個餘額是可以分季付的喔，不需要一次付完。雖然King county有提供一個一筆付清餘額的折扣，但是誰知道會不會擁有這間房子15年呢？所以大多數的人都還是選擇每季繳該繳的費用就好。我的帳單上顯是上次的帳單是$142.92，就是說每季要繳的金額是$142.92。
知道要繳的金額後，自己在底下other amount的地方打上金額，然後按下”Add”，把這筆費用加入購物車準備結帳。
3. 確定金額沒錯就按下Next
4. 輸入信用卡資料，然後選擇make payment就完成了!
5. 付款完成後，還可以在頁面的右上角選擇download receipt把收據留下來存底
King county在付款系統上面真的做了一番投資，這個線上繳費的設計真的太方便，新房子多買幾套也不怕沒時間繳費了。
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西雅圖輕軌地圖(link light rail)：西雅圖的交通建設與投資地點分析
在美國會開車比會英文重要，不會英文可以用google translate或是比手畫腳，不會開車生活就很侷限。我曾經有個租客，一家五口從紐約搬來西雅圖，先生工作很忙，早出晚歸還常常當空中飛人，太太是家庭主婦，在家裡照顧三個小孩。剛來的時候，一家五口對於住到一個有山有水的城市相當開心，但是慢慢的，太太發現不會開車的自己只能待在家裡等小孩放學，哪裡也去不了，於是開始酗酒，過得很不開心。當然有預算的人可以每天靠Uber或是Lyft，但是一般人不會想要每天花$50、$100在交通費上，這時候只有一個方法，想辦法住在交通方便的地方。
美國的紐約、華盛頓DC、費城、芝加哥、和舊金山有地鐵，西雅圖則有輕軌。西雅圖的輕軌是由Sound Transit營運，和台灣的捷運很像，有地下路段、地上路段、還有天上路段，目前路線從西雅圖Seatac機場一路北上到華盛頓大學，未來還會繼續往東與往北沿續。下圖是Sound Transit未來的交通規劃，輕軌的計劃圖很值得留意。
原本以為西雅圖的輕軌跟其他大城市的地鐵一樣髒亂危險，沒想到輕軌出乎意料地乾淨。有次搭紅眼班機回西雅圖，下機後太晚又有時差沒辦法開車，於是一路從機場搭到西雅圖市中心。半夜11點的輕軌，人不多，但是車廂乾淨、車速平穩，在昏昏欲睡的狀況下平安地回到市中心，從此我對於輕軌沿線的房子特別感興趣，也決定在輕軌站附近置產。
在所有輕軌站中，最吸引人的有兩條線，一條是往北延伸的Everett線，另外一條是往東延伸的Redmond線
往北的Everett線以Lynnwood還有Shoreline這兩大站最值得注意。Lynnwood站無可比擬的優勢是車站附近就有一個很大的Alderwood mall以及華人超市，沒有輕軌的時候就有很多人喜歡周末開車過去採買，確定興建輕軌後，建商大肆在這裡購地興建，蓋出一個一個嶄新漂亮的社區，居住環境改善、生活機能變得更好，成為自住跟投資的第一選擇。目前Lynnwood站最新的進度是2024年通車。Shoreline站的好處是離市中心近，Shoreline本身是一個發展成熟的住宅區，又有Shoreline Community College，因為這兩個原因，Shoreline站也相當看好，預計2023年通車。下圖很清楚標明Shoreline到Lynnwood站的詳細位置，一般通車後會再漲一波，目前還是投資的好時機。
西雅圖日報製作的Lynnwood站規劃圖：
往東的Redmond線是另外一條大線。西雅圖東西向的交通讓人聞之色變，在疫情之前，從西雅圖市中心開到東區的Bellevue常常要塞一個小時，好不容易開到東區，在Factoria又可以再塞半小時，跟朋友約晚餐，等車開到只剩買單。東西向的輕軌通車後解決往返Eastside跟市中心的問題。這條路線每一站的地點都選得很好，Bellevue downtown、Bel-red、Redmond Technology等站各自經過了Amazon、Facebook、Microsoft的辦公室，把車子停在Bel-red或是Redmond Technology的停車場，到站在開幾分鐘就到這些公司。Eastside的蛋黃區Bellevue、Redmond、Kirkland本來就已經是百萬房產俱樂部，加上輕軌的題材，在站旁的townhouse目前已經站上$130萬美元的水準，未來還有高點可期。
Bellevue站的詳細位置：
Redmond站的詳細位置：
除了南北向與東西向這兩條，Sound Transit也在規劃西北線Ballard還有東南線Issaquah這兩條路線，通車日期都還很久，Ballard線預計2035年通車，Issaquah線到2040年才通車，考量輕軌投資效益，還是以東西線與南北線值得修先考慮。
如果你想要找輕軌沿線的房子，請來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com，我可以提供輕軌沿線的最新房訊。
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西雅圖買房子：十個不可不知的知識
大西雅圖的各個地區就像是自家後花園一樣，因為喜歡，哪裡有根草、哪裡有朵花我都很清楚，但這也不是一天兩天練就出來的。想到十年前剛過來西雅圖的時候，人生地不熟，想要找人問關於房屋的在地知識卻苦於找不到真誠專業的人諮詢，自己摸索好一陣子，繞了不少遠路花了不少代價才熟悉其中的門道。
因為自己走過崎嶇的路，我希望分享一路以來累積的經驗，寫在這個網站上，幫助西雅圖的新移民在這裡找到所有關於西雅圖房地產的知識，少走冤汪路，用最簡單的方式了解西雅圖，在這裡挑選好房子。在西雅圖買房子有幾個一定要知道下面十點：
- 西雅圖是美國最強勢的賣方市場，過去十年，除了金融海嘯期間，西雅圖的房市都是穩健上漲，所有在過來之前或是一過來就買房子的新移民，每個人都很慶幸；相反地，先租在買的客戶，大多都很後悔沒有早點買房子。
- 西雅圖是房子賣掉速度最快的市場，以目前來看，平均房屋上市四天就offer review，每十間有五間以上在上市第一天已經有人出價要買，因為步調太快，很多人從房子上市到賣出，連約看都約不到。2021年一月Sammamish新出的一個預售案，在上市的五分鐘內，就收到100個約看，兩天內總共收到了500組以上的客戶預約看房，建商光是排看就要排幾個月才看得完。佛系看屋的朋友在這裡注定是緣起緣滅，與購屋置產擦身而過。
- 西雅圖是美國第二大科技城市，矽谷人出走的第一選擇，這幾年從加州移出的居民愈來愈多，他們的第一選擇就是華盛頓州的西雅圖。西雅圖著名的科技公司有Amazon、Microsoft、F5 Networks、Tableau、Smartsheet、Redfin、Zillow、T-Mobile，其他的國際性大公司還有Starbucks、Costco、Boeing、REI；另外，這幾年Facebook跟Google都在西雅圖大肆擴張，人數從一開始的幾百人，到現在已經有數千人之多，西雅圖的房價，隨著加州公司和人才的流入也呈現直線型上升。
- 西雅圖的房屋沒有白蟻問題。每次只要有人問我這間房子有沒有白蟻問題，我就知道這個人一定是從加州來的。西雅圖的氣溫沒有加州這麼高，白蟻在這裡無法生存，房子不會有白蟻的問題。
- 你的樹不是你的樹。樹在西雅圖是珍寶，這裡有長青之城的封號就是因為處處是綠意，大樹小樹綿延不絕。即使這棵樹長在你擁有的土地上，你也不一定能動它，當它到了一定的大小，它就受到縣府的保護，想要砍樹修樹都要先拿到縣府的許可才能動。
- 西雅圖70%的房子都有地下室。因為地勢高高低低的關係，整個大西雅圖地區有幾十個大大小小的湖，有湖的地方就有山，地勢就有高低，順勢造成這裡的房子很多都有順應地勢建造的地下室。這些地下室雖然名為”地下”，但是常常有整扇門，從地下室走出去又是地上，這種地下室的英文名稱叫做daylight basement，下面的圖是最常見的daylight basement設計。
- 西雅圖排名最好的學校並不是在Bellevue。大多數的華人來到西雅圖，第一個首選一定是Bellevue的房子，原因無他，因為Bellevue是著名的好學區。雖然我不否認這點，但是，大西雅圖地區排名最好的學校並不是在Bellevue，很跌破大家眼鏡吧。在Redfin跟Zillow上，只有Greatschool這家機構的學校評分，但是評分只有1到10分，看不出排名，真正要看學校排名要上一個叫做schooldigger的網站，上去看了就會發現Bellevue其實並不在榜首。不過對於學小排名，我是有些自己的觀感，既然到了美國，就是追求一個全人的教育，學校評分、學校排名可以參考，但是別過於執著在排名上，我鼓勵大家全方面的了解一間學校，分數或是排名不是評定好壞學校的唯一標準。
- 貸款買西雅圖房子的朋友要先做好貸款預批(preapproval)。在美國，貸款買房子需要有preapproval letter才能買，西雅圖的房子通常上市後四天offer review，如果看到喜歡的房子時才想著做preapproval會來不及，所以想要在這裡買房子，preapproval要先做好。
- 驗屋最好在事前做。買二手房有一道程序是驗屋，在西雅圖，大多數的驗屋是在出價前做好事前驗屋(pre-inspection)，要求在出價後才做驗屋的出價通常都不會被接受。如果是沒有在美國買過房子的屋主，第一次看到驗屋報告99%都會被報告裡密密麻麻的紅字嚇到，但是不要緊張，很多項目像是GFCI沒有接地、或是沒有一氧化碳偵測器、crawl space有囓齒動物居住的痕跡這些都是二手屋很普遍的項目，真正重要的是房屋的結構還有是否有漏水問題。驗屋師的工作就是找出房子的問題，大大小小的事項他們一定得要寫上去才算是盡責，因此大家不要被一項項的紅字嚇到了。我有位客戶在2018年的時候出價買到一間房子，後來因為驗屋報告上的紅字退縮了，那間房子當時他們用$65萬美金可以買到，現在的市價已經超過$100萬。驗屋報告很重要，但是要知道如何看也是一門學問，下次專文寫一篇跟大家分享。
- 房屋經紀人是買到好房子的關鍵。我剛來西雅圖的時候，找了一位華人仲介，想說同鄉有親切感又容易溝通，人不親土親。結果第一次諮詢，她就推薦我買100萬美元以上的房屋投資收租，十年前的100萬美元相當於現在市價$250萬美元的房子，這種房子通常用來自住，收租的報酬率低。當時我在台灣已經有豐富的房產投資經驗，感覺不對勁，趕緊走人換一個；第二次我找了一位美國人諮詢，想說在地人有在地人的優勢，她的經驗豐富，也介紹了幾間不錯的房子，唯一的問題是，她在晚上六點過後找不到人，讓我感到焦慮。我理解大家都需要私人時間，所以還是都趕在六點之前找她。最後沒有用她的原因是因為房市不等人，有一個周末，我自己去open house參觀後想要對一間房子出價，跟她聯繫時，她說當天要看球賽不工作，offer review就在周末，所以只好請其他人出價。因為這些經驗，我完全了解那種急於得到房屋資訊的心情，當房屋經紀人後，除了提供多種管道給客戶聯繫，我也安排足夠的人手輪班，一天二十四小時，很少有找不到我們的時候，效率與專業，缺一不可。
上面十點是我的血淚史，給想要買房子的人參考。如果您想要買西雅圖的房子，歡迎與我聯繫 elleninwa@gmail.com，我全力幫你找到高價值與性價比的好房子。
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2021房屋趨勢：哪裡是西雅圖的高成長潛力區
去年突如其來的一場COVID-19，打壞了整個世界的秩序，原本天涯若比鄰的世界村，隨著旅遊的限制，變成各國封城鎖國，餐飲受到嚴重影響，傳統零售業也撐不下去大裁員。在這種情況下，本來大家以為房市會一蹶不振，沒想到出乎意料地，房市在去年上漲得比往年還更強勁，利率創新低是一個原因，但是更重要的是：大家對家的需求一下子變高了。家不再只是睡覺的地方，辦公在家、吃飯在家、看電影在家、運動也在家，住家從來沒有像現在這麼重要過。全西雅圖的房價都強勢上漲，但是所有的房子都是相同的成長嗎？不是，疫情下西雅圖各個地區有不同的漲幅，有以下特色的房屋也特別受到購屋者的青睞，。
- 獨棟別墅展現前所未有的需求。對於年輕人來說，整理院子是一件很繁瑣的事情，所以在疫情前，有不少年輕族群會優先選擇沒有院子的高級大樓，不需要整理院子又有健身房和游泳池可以使用，生活簡單又便利。疫情開始後，各個地方開始封城，公寓或是大樓裡的居民沒地方去，住在獨立屋裡的人反倒可以在自家院子曬曬太陽跑一跑，這讓大家意識到院子的重要。在過去一年，院子大的房子銷售速度比以往快了一倍，不再有人嫌棄院子大，畢竟封城之下，遛狗都要在自家院子遛。
- 新成屋買氣旺盛。去年五月時我幫客戶看新成屋的時候，還可以輕鬆用開價買到；到了去年十月再去看同一個建案，房價上漲了$20萬美金不說，還要排隊跟其他人競爭。疫情中大家都不希望家裡有外人進進出出走來走去，新成屋拎包入住，不需要做另外的裝修整理，在疫情中格外受人歡迎。已經裝修好不需要另外整理的(move-in ready)二手屋也一樣特別受人喜愛。
- 郊區住宅比以往加倍搶手。疫情之前，對於年輕族群來說，住家離公司近是買屋的首要條件，Amazon、Facebook、Google、Microsoft辦公室附近的房子一定是年輕科技新貴的首選。疫情開始後，這些大公司宣布員工在家上班，Facebook甚至宣布某些員工可以永久在家上班，疫情過後也不用回公司。這樣一來，居住在大公司附近的必要性減少，大家開始往外尋求更大更舒適的住家。這一年來郊區的獨立屋價錢上漲20%，到現在還持續快速往上攀升中。
疫情改變了所有人的生活，去年的這個時候，Zoom是什麼沒有人聽過，現在有哪個家庭沒有用過Zoom和Google Meet呢？以前生日大家都是對著蛋糕吹蠟燭，現在想到吹蠟燭，第一個念頭是：口沫是不是到蛋糕上了。。。。有些改變是再也回不去的，像是家園環境的重視和郊區房的興起，未來郊區住宅的升值空間更大，如果我們注意到這些趨勢，就可以提早在房價大幅上漲前做出最明智的選擇。
如果您想在西雅圖購買房屋，歡迎來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
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美國房產稅是什麼？如何繳納西雅圖房產稅
向大家說明如何繳稅之前，先簡單說明一下房產稅是什麼。房產稅是美國州/郡政府向房屋擁有人課徵的房屋稅，每一州甚至每一郡的房產稅率都稍有不同，對於房屋價錢有蠻大的影響。美國房產稅最高的地方在德州和新澤西州，可以高達房價的3%，這些地方的房屋持有成本太高，房價上漲不易；華盛頓州的房產稅不高，大約在房價的0.8%左右，平均來說比加州稍微低一點。
房產稅每年分兩次繳納，一次是四月底，一次是十月底
- 四月底繳的是一月到六月的房產稅
- 十月底繳的是七月到十二月的房產稅
在西雅圖，繳房產稅是一件很容易的事，這個科技城市的政府已經把大多數的流程數位化，上網點幾下，拿出信用卡付款，五分鐘就可以繳完稅。跟著我一步一步操作：
- 請先找出你的房屋的parcel number(房契號碼)，又叫做parcel ID。 Parcel ID如同人的身分證字號，有這個數字，才可以在地政網站上找到自己房屋的房產稅單。如果你不記得自己房子的parcel number，請將當初購屋簽的合約(mutual agreement, purchase and sales agreement)拿出來，合約上的第一頁就有房屋地址和parcel number，是一個10位數的數字。
- 連上King County網站：https://www.kingcounty.gov/depts/finance-business-operations/treasury/property-tax.aspx。Snohomish County的屋主，請連這個網站：https://www.snoco.org/proptax/(S(5bb5oiyv4fw55dluis1gxqc5))/default.aspx
- 在網站點選$view my account or pay online
4.打上房子的parcel number
5.網站就會很聰明地帶出房屋該繳的房產稅，確認金額無誤後，就可以準備繳費。繳納房產稅的方式有兩種，一種是郵寄支票到地政處，如果要郵寄支票，請點選網頁上的Pay by mail
6.點選pay by mail之後網頁會指示支票的寄送地址，將支票寄到地政就可以囉。請注意，支票只能用美國銀行的支票，不能用台灣或是香港、大陸等等海外銀行開立的支票喔。
7.我是喜歡利用科技方便生活的人，所以郵寄支票肯定不是我繳納房產稅的方式。King County提供了非常方便的線上繳費方式，選擇add，把這筆稅費加入購物車，再選擇Proceed to checkout，就可以進到下一個畫面付款。
8.再看一眼確定金額無誤，確定後點選 make payment，輸入你的信用卡號碼，就大功告成啦。
很多人常常在繳稅的時候，發現稅單或是網頁上的應繳稅人還是前屋主，並沒有更新成自己的名字，關於這點，大家不用擔心，這個對於費用清償沒有任何的影響，請大家放心繳費。County對於收費的作業很快，但是在房產稅的資料庫裡，房屋擁有人的資料更新的非常慢，如果你看到房產稅繳納人還是前屋主的名字，還是要繳納，千萬不要想說不是自己的名字就不繳，延遲繳納房產稅的罰金會掛在房屋持有人的身上。
如果對於房產稅的金額有任何其他的疑問，可以去信或是去電向County查詢，他們的回覆還算蠻快的。
房屋是在Snohomish county的人，可以上這個網頁，其他的步驟類似喔。https://snohomishcountywa.gov/3111/Pay-or-Purchase
西雅圖房產稅就介紹到這邊，希望這篇說明對於西雅圖的房屋持有人有幫助。
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十分鐘了解美國房屋買賣術語
買賣房屋有太多的專業術語，一般人在第一次購屋時聽到這些術語都是滿頭問號。其實，房屋的術語並不難了解，只要花十分鐘，你也可以輕鬆聽懂房屋買賣的行話。
Single family house：獨立屋，獨自一棟有自己的建物和土地。
Townhouse：一棟但是兩邊或是一邊的牆壁可能連著隔壁的房子，也有少數standalone townhouse是房屋四邊都沒有連著隔壁房子的。通常townhouse都沒有甚麼院子。
Condo：公寓或大樓，中港台大部分人住的某一層樓的一個單位就是condo。
Listing agent：賣方仲介
Buyer agent：買方仲介
Pre-approval letter：貸款預批信，銀行或是貸款經紀人發給買方的信件，證明買方有足夠的財務能力負擔房屋的價錢。在美國，必須要先有貸款預批信才能夠出價，有時候屋主會要求先有貸款預批信才能夠看房。
Pre-inspection：事前驗屋，在正式出價前先委託驗屋師對房子做全面的檢驗。驗屋費用通常在$450-$500美元不等，房屋太大的話費用會增加一點。
Buyer document：房屋購買委託授權書，買方仲介用來代表買方進行房屋出價的文件，仲介必須要有這份文件才能夠幫買方出價或是幫買方預約對房屋做事前驗屋。
Listing agreement：房屋銷售委託授權書，賣方仲介跟屋主簽訂的委託書，讓屋主授權給賣方仲介銷售他的房屋。
Offer document：出價書，出價合約，買房子需要填寫的正式文件。
Earnest money：簽約金，在房屋買賣合約簽訂後的兩個工作天內買方必須將合約上註明的簽約金匯到履約保證公司指定的帳戶。簽約金通常是買價的3-5%不等。
Contingencies：購屋條件，買方在出價購買房子時可以選擇列出購屋條件，如果交易過程中這些條件其中有一項沒有達到，買賣合約就可以無條件解約。西雅圖長期以來一直是賣方市場，所以通常買方要無條件購買房屋才買得到房子。
Closing：交屋，貸款購屋者通常交屋日是一個月，現金購屋者通常一到兩個星期就可以交屋。
Escrow：履約保證公司，買賣雙方簽約後，所有的資金交易都會透過這個機構完成，買賣雙方的房屋經紀人不會經手任何的金錢。
Title company：產權公司，負責在房屋買賣交易中調查房屋的產權狀況，確定產權是否完整。
Preliminary title report：產權報告，產權公司調查房屋產權後做出的報告，買方會收到一份審閱。
Title insurance：房屋買賣交易時，產權公司要求買方購買的產權保險，目的是避免房屋有一些地政或是銀行查不到的抵押權，有了產權保險，就可以避免房屋交易之後發生產權糾紛。
Closing cost：尾款，履約保證公司在交屋前的前兩天會幫買賣雙方計算各自要付的尾款金額。
Deed：房契。台灣的房契非常重要，一定要保存那份紙本的房契才能做房屋買賣。但是在西雅圖，所有的房契都電子化，房契在地政單位的網站中就可以找到，紙本的地契只是一張影印的紙，沒有作用，不需要特別保留。
Resales certificate：社區管理文件，Condo才會有社區管理文件，裡面記載了整個社區的委員開會紀錄、社區預算、社區基金結餘等等資訊。
HOA：Home owner association，管理委員會。公寓或是社區型的獨立屋成立的委員會，用來管理整個公寓大廈或是社區的公共事務。
CC&Rs：covenants, conditions, and restriction。簡單的說就是住戶公約，管理委員會會設定住戶公約，裡面詳細記載了住戶須要遵守的規定。
Property tax：房屋稅，包括了土地和建物的稅，一年分兩次繳，每次繳半年，西雅圖每年四月和十月繳房屋稅。西雅圖的房屋稅率比加州低，大約是房屋市價的0.8%。德州的房屋稅是全美國最高的幾個地方，有些地區的房屋稅高達房價的2.5%。
Home appraisal：房屋鑑價，又分為兩種，一種是銀行鑑價，在貸款申請的時候銀行人員對房屋做的價值評估，貸款的金額會以評估出來的價錢為基準，大多數的房屋鑑價和買方的房屋購買價會很接近，房市快速上漲時，會發生鑑價不到購買價的情況，部過通常差距在3-5%以內；另外一種是稅務鑑價，這個和房屋交易無關，是地政單位為了課徵房屋稅而對房子做的鑑價，通常稅務鑑價明顯低於市價一截。
Homeowner insurance：房屋保險，屋主像產險公司購買的房屋保險，保的是房屋的本身，屋頂、結構、地板等等。房屋保險不賠償任何跟人身有關的損失。
Home warranty：房屋電器保險，保的是房屋裡面的電器，像是冰箱、洗衣機、烘衣機、烤箱。保險範圍不包括任何房屋結構。
以上就是房屋買賣的科普，是不是很簡單呢？如果您有購屋需求，歡迎來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
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香港移民美國西雅圖的購屋歷程
2019年從香港移民到西雅圖的Wilson和Fiona，在這裡租房，想說邊租邊找，等房價回檔。沒想到，房價一去不回頭，當時$50萬美元的房屋，不到兩年已經$80萬美元。
失望中，他們透過朋友推薦找到我，事不宜遲，馬上幫他們擬好作戰計劃，兩夫妻很認真，看到合適符合預算的房屋都立刻研究。
在過去的一個星期，我們用迅雷不及掩耳的速度對兩個房子出了價，終於在今天， 看到屬於他們的機會，他們買到了房子， 就贏那麼五分鐘，我們將後面一堆願意出更高價的競爭者拋在腦後。
記得疫情時大家去超市搶購衞生紙的情況嗎？ 這就是現在西雅圖房產的市況。
Done is better than perfect，先拿到門票，才有機會進到搖滾區，居者有其屋是我入行以來不變的初衷，真的替他們開心。
又是美好的一仗，天色已暗，敬自己一杯努力過後的香檳。
如果您打算移民西雅圖，先買好房子一定是明智的決定，歡迎聯繫我 elleninwa@gmail.com，我幫你做最好的置產計畫。
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西雅圖買房不可不知的詳細流程
想要在西雅圖買房子的人很多，在美國，買房流程和亞洲可是大大不同，這裡寫下一篇詳細的說明，希望對大家有幫助。我的facebook專頁上也有很多即時的新知：西雅圖房地產
Step1 了解置產目的
買房是用來自住還是投資？自住的話是想要找多大多新的房子？以小孩念書學區好的地點為首要條件，還是以自己上班方便為優先考量？如果是投資的話，目標是以穩定的租金報酬為主還是以房屋未來增值的潛力為主？了解買房的目的最主要是幫助自己做出取捨，人生沒有樣樣完美，一支全新又限量的勞力士，人家賣你一萬元，那只有一種情況：假的，能夠做出取捨，針對自己最在意的條件來置產才能夠在不動產市場無往不利。買房目的不同，挑選房產的標準就不同。自住的置產者，需要考察房產的現有狀況，包括所處社區、周圍環境、學區、配套設施等問題；如果是投資，考慮的是未來升值，通常地點方便最重要，儘量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產，其他條件可以適度妥協。Step 2 鎖定購買區域
美國城市化程度較高，尤其在西雅圖，很多區域都自成一個生活機能完整的社區，買房並不一定是離市中心越近越好，而是要看房產所在的社區情況。同一片區域也會有不同的社區，可能只有一條街的間隔，房價卻相差幾十萬美元的情況。在購房前，如果對於當地社區不熟悉，可以要求房產經紀人推薦一些比較好的社區，可以避免自己無意間選到一個不是那麼保值的地區。
大西雅圖地區可以簡單分成兩塊：西雅圖西邊(Seattle side)和西雅圖東邊(Eastside)，如果不知道各個小區，先選定西邊或東邊就可以。
Step 3 選擇房產經紀人
在美國，買方和賣方經紀人的佣金都是由賣方支付的，買方無須支付佣金。由於美國的房源系統是共通的，經紀人可以在系統中查看所有房源信息，每個經紀人得到的房源消息是相同的，所以選擇經紀人的時候不用看誰能夠提供獨一無二的房源，反而是要看這個經紀人的效率。經紀人的選擇很重要，一個好的經紀人不只是有專業知識，最重要的是讓人信任，能夠有效的溝通並且明瞭你的需求，還要有辦法在競爭激烈的市場中快速提供策略性的建議，以及擁有不同的資源能夠整合不同的相關人士幫助買方順利的完成交易，這才是經紀人的價值所在。西雅圖的房子通常是一屋多人搶，每一次出價，都是和其他經紀人的競爭，每一次競爭，都需要許多的策略思考。在每一次的競爭中，我見過一些房產經紀人錯失原本能夠贏到的offer，或者是將賣方的房產賤賣，其中有部分的原因是因為經紀人雖然專業知識足夠，但是沒有策略性思考。在最近的一個月內，我們幫八位買家出價，有七間房產都是多人出價競爭，最後我們成功贏到七個offer。除了運氣好，我在每一個交易上面都全力以赴，每一次的出價，都確保團隊和賣方有良好的溝通、能夠很快擬定策略並且寫好offer、還有排除所有可能的障礙。美國的專業分工很細，經紀人的角色很清楚就是買賣房子，但是對於亞洲的買家來說，往往還需要其他像是維修或是物業管理的服務。有鑑於此，我也有提供客戶從買屋、貸款、裝修、出租等等各式各樣的資源，從事房產顧問的原因除了我對房子的熱愛之外，是希望可以藉由自己的能力，幫助客戶做出正確的決定，讓客戶因為一個房產交易得到更好的生活。
Step 4 拿到貸款預批信 (Pre-approval letter)
在美國買房可以申請貸款，如果是美國的永久居民，申請貸款不難，但是對外國人來說，在美國申請貸款的難度就高，外國人的貸款利率高，相對來說也不划算，如果是外國人資金不夠，最好就是在自己的國家把既有的房子抵押貸款，而不要到美國來貸款。對於美國永久居民來說，貸款的流程是，買家會先向貸款機構申請貸款預批信（pre-approval letter），確定自己能夠貸到的金額之後，才開始挑選房子，因為在美國必須要有preapproval letter才能夠出價，這和台灣先簽約才開始辦貸款的程序是相反的。目前，大多數在美國買房的亞洲買方都是選擇現金全款支付房款，這也是一個購房的優勢，因為賣家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。
Step 5 簽署購房合同並且審閱屋況報告
經過一段時間的選房、看房之後，當你遇到心儀的房子，房產經紀人會根據房產狀況和市場表現給出一個參考價。買家根據參考價和賣方報價確定一個初步的購買價。隨後，經紀人會向賣方經紀人發出購房意向書（offer）。如果價格達成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家要支付一筆簽約金，通常是總房款的3-5% ，這筆資金會存入第三方監管帳戶(Escrow)中。美國房地產法很保護買方利益，賣方需要提供很多關於房子的報告。前期屋主 ( 產權 ) 報告，賣主所知道的房屋任何問題的報告包括白蟻報告，地區自然災害報告，含鉛塗料報告，周圍污染物報告等等，賣方都要如實填寫，如有不實，交易後買方很有可能告訴要求賠償。這些報告的費用一般由賣方提供。西雅圖因為氣候的關係，沒有什麼白蟻的問題，這方面很省心。
Step 6 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國房產的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之後，建議請專業的房屋檢查機構進行全面檢查，並且出具房屋檢測報告。如果發現問題可以與賣家協商解決，要求賣家負責維修，或者降低房款等。如果發現特別嚴重的房屋問題，買家也可以選擇取消房屋交易。買賣雙方協議如果有維修項目的話，等賣方維修之後，買方會做簽字前房屋的最後的檢查 Final Inspection，由經紀陪同對房屋內外作最後檢查，確認維修項目如約完成。在目前房屋庫存不足，需求大增的狀況之下，很多的買家會將這個房屋檢查的步驟放到出offer之前，這個叫做pre-inspection預先房屋檢查。房子如果已經做過預先房屋檢查，在出offer的時候就可以將房屋檢查的這一個項目刪減掉，這會大大增加自己offer被屋主接受的機率，畢竟沒有賣主希望房子在簽了約之後又因為某些原因而取消合同。對於買方來說，先做了預先房屋檢查也有好處，明確的了解房屋有什麼問題，可以對房子做更精準的出價。不論是預先房屋檢查，或者是offer被接受後的房屋檢查，通常都是聘請專業的第三方驗屋師來做，大約$450-$500美金，費用由買方出。Step 7 產權過戶調查
在簽署購房合同大約兩周後，美國專業的產權過戶機構會進行過戶調查，主要調查賣方的產權是否清晰，確認沒有問題之後會出具產權過戶文件。因為有專業機構把關，在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。Step 8 申請貸款
如果需要貸款，整體購屋交易的時間從進入過戶交易算起，大約需要30天。買方向貸款機構提出貸款申請後，第三方評估機構會對房屋進行估價。評估報告由第三方評估機構提供。如果評估價格比成交價格低，有三種選擇：第一是和賣方協商降低房價，第二是直接取消合同，第三是選擇用現金不足貸款額度的不足。如果房款是用現金買斷的話，只要資金是在外匯自由的國家，通常15 天以內，最快可一個星期完成所有手續。由於目前中國對於外匯的管制愈來愈高，如果資金在中國，記得在出offer前先將錢匯到香港、台灣、或者是美國的帳戶，確保購屋款項可以如期匯出。目前西雅圖的offer大約有60%是全現金付款，需要貸款的話會減低出價的競爭力，但是需要貸款的買方也不用氣餒，還是可以從offer的其他地方補強，這些在討論出價的時候，我都會一一討論細節擬定策略。
Step 9 購買房屋保險
在美國購買房產，一般都會購買房屋保險。如果是貸款買房，貸款機構會要求買方在過戶之前購買房屋保險。主要是火險和責任險。50萬的房子在每年$350美金左右。除了基本的保險項目，在自然災害頻發的地區，還需要投保一份自然災害險，例如美國南部地如佛羅里達要加保颶風險，德州某些地方要保水災險，加州要加保地震險等。西雅圖沒有什麼頻密的天然災害，所以房屋保險的費用比德州低一半到２／３。Step 10 產權過戶
如果有貸款，在過戶之前需要把貸款文件簽署完成，在拿到產權過戶文件後，買方會將尾款付齊到第三方監管帳戶中，之後進行產權過戶，交收鑰匙，通知水電氣公司變更屋主資料，您就正式成為新的主人。大概幾周的時間，買方就可以拿到地契。西雅圖的兩大地方政府King County和Snohomish County網站更新速度很快，交易完成之後隔天就可以在政府網站上查到自己的PDF版地契，購房者登錄當地購房網站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產。這點讓遠在外州或是海外的買方放心很多。過去十年，我幫上百位客戶買到心儀的房子，如果想要了解更多關於美國房子還有西雅圖的房屋買賣資訊，歡迎寫信到elleninwa@gmail.com，或是訂閱我的粉絲專頁獲取新知 https://www.facebook.com/USProperties/。:-)
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西雅圖各個地區介紹(一)：十分鐘帶你了解西雅圖
華盛頓州總共有39個郡，其中我們稱為大西雅圖地區(Seattle Metro Area)的有三個郡：King County, Snohomish County, 還有Pierce County。95%的華人都居住在這三個郡，其他郡的華人數目很少，有些城鎮可能連一個華人都沒有，因此，往後我介紹的房屋與環境都會以大西雅圖區，也就是King, Snohomish, Pierce這三個華人最多的郡為主。
這三大郡的面積是15,000平方公里，大約是台灣的一半大，在這三大郡之中，King County占地6,000平方公里，這是多大呢? 大約是新竹以北全部的面積，也可以說是六個香港大。King county是大西雅圖裡面經濟活動最旺盛，也是人口密度最高的地方，接著是Snohomish County，然後才是Pierce County；以經濟活動來說，King County金縣就好比台灣的台北市，而Snohomish County就好像新北市，Pierce County類似桃園龍潭一帶，這些是粗略的比喻，為的是讓大家對於地理環境有個簡單的了解，有個這個基本的認識，我們就可以接下來看西雅圖各個區域。
光是一個King County就已經是六個香港大，又是西雅圖的主要經濟區，所以這篇文章只介紹King County的主要地區，其他的郡留待以後細聊。King County分為兩大部分：西雅圖的西邊(Seattle)與西雅圖的東邊(Eastside)，西邊和東邊靠的是華盛頓湖(Lake Washington)來區分，湖以西的是Seattle，湖以東的是Eastside，這樣就好記了。馬上來看看這兩邊有甚麼特色：
西邊的西雅圖(Seattle)是大西雅圖區最早開發的地方，市政府、地政單位都在這裡，像是台北的仁愛敦化區，想找老牌的好區選這裡就沒錯，Queen Anne、Madison Valley、Montlake、Magnolia和附近的幾個地區都是百年的好區。要注意的是，因為這裡開發得早，這裡的獨立屋(Single family house)幾乎都是百年以上的房子。西邊最有名的公司是Amazon，Amazon亞馬遜將全球總部設在Seattle，西邊市中心有幾十棟商業大樓全都是Amazon的總部，目前有超過50,000名員工在這裡工作，帶動西雅圖市中心的經濟直線上升。西邊西雅圖的另外一個特點是名校，華盛頓大學位於Seattle，許多來西雅圖念書的大學生都住在這區。西雅圖西邊的精華區Queen Anne的一棟三房獨立屋大約在$150萬美金左右，往外圍找可以找到$60-100萬不等的獨立屋。
西雅圖的東邊(Eastside)是50年前開始發展的地區，像台北的信義計畫區，棋盤式城市規劃，市容現代摩登，道路整齊寬敞。Bellevue、Kirkland、Redmond、Sammamish這些地區都屬於Eastside。Eastside的發展和Microsoft有很大的關係，1986年，Microsoft將總部設在Eastside的Redmond這個城市，之後Microsoft靠著Windows和Office有長達幾十年的黃金時期，也帶動Eastside快速成長，Microsoft這間老店在過去的50年來，不但屹立不搖，還靠著雲端服務創造出公司的另一波高峰，目前Redmond的公司總部有超過50,000名員工。Eastside最為華人廣知的地區是Bellevue，因為這裡的華人最多，有大約30%左右的居民都是華人。其他Eastside的中心區包括了Medina, Clyde Hill, Kirkland, Redmond。Eastside和西邊(Seattle)最大的不同是房屋比較新，大多數的房屋屋齡都在50年以內，另外一個不一樣的地方是Eastside的房屋跟土地面積平均比Seattle大，這也是跟城市規畫有關，晚開發的城市有足夠的土地可以將房屋建得比較目前寬敞。Eastside精華區Bellevue的一棟四房獨立屋大約在$150萬到$300萬美金之間，往外圍找可以找到$70-$150萬不等的獨立屋。
當然除了Seattle和Eastside，大西雅圖地區還有北西雅圖跟南西雅圖，以及位在Seattle和Eastside中間的富人區Mercer Island，由於篇幅限制，先介紹Seattle和Eastside，之後再另外寫一篇介紹北西雅圖跟南西雅圖。
看完這些，希望你對於西雅圖有了基本的了解，Seattle和Eastside沒有哪個比較好哪個比較不好，一切看需求而定，如果你想找西雅圖的房子，歡迎與我聯繫，來信到elleninwa@gmail.com，跟我說說你的需求，我幫你找最適合你的地方。
