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加州到西雅圖買房：22歲年輕人買房的故事
新年的第一個月，幫兩位從加州移居西雅圖的客戶交屋，近幾年從加州移民到西雅圖的人愈來愈多，不管是Facebook還是Google，都不斷在西雅圖擴張辦公室，帶來了非常多的工程師和設計師。
今天的交屋，背後有一個溫馨充滿親情的故事。
Brian是一位優秀的年輕人，溫文儒雅、彬彬有禮，從言談之間，可以感覺到他是一個在書香家庭環境中長大的人。大學畢業，拿到大公司的offer，為了工作，離開生活多年的加州，北上華州，獨自開始新的人生篇章。
年紀再大，都是爸媽心中的孩子。
Brian的爸媽一方面想要孩子獨立自主，另一方面，又忍不住默默關心，希望幫孩子少走一點冤枉路，就這樣，他們找上了我。這種心情，身為媽媽的我完全能體會，於是，接到Brian 爸媽電話的時候，心裡的使命感爆發。Brian二月初就要到新公司報到，最理想的情況就是在報到之前可以安家入住，算一算，只有不到一個月的時間找房子。入住的時間雖然趕，但是有決心，一定可以達成。在電話交談中，爸爸嚴肅地和Brian說要認真研究，自己也鉅細靡遺仔細地記下所有注意事項。爸爸的腳色通常比較嚴厲，不像媽媽三不五時噓寒問暖，但是，從這些舉動，已經深深感覺到父子之間的親情。
幫過上百位客戶從加州搬家到西雅圖，我和Brian爸媽分享移居華州經驗，並針對白領階級的購屋需求，尋找最合適的房子。擬訂房屋條件與購屋計劃後，我們馬上開始分頭作業。Brian的爸爸住在美國多年，對於這裡的市場環境非常有經驗， 明白速度快才能奪得先機，每天我寄過去的推薦房，他都會一個一個研究，提出問題，然後明快地做出決定。很多人以為經驗值是靠時間累積，其實，經驗值是靠百分之百專注的研究而累績，走馬看花一年不如專心研究一個月。這樣有紀律地來來往往一個星期，獨立屋、聯排屋、有車庫、沒車庫的都看過，Brian想要找的房屋類型與條件也變得清晰。
有了目標就好下手，照著Brian對房屋的條件，我找到一個新建案，建案才剛開賣，我立刻推薦給他們。Brian和家人眼明手快，立刻選了有車庫又是邊間的單位。邊間的單位通常不會一開始就拿出來賣，所以還沒上市，但我還是幫他們送了offer，希望說服建商賣給我們。建商一開始猶豫，努力周旋兩天後，終於說服他們接受我們的offer，就這樣，Brian買到這個單位最好也比較稀有的邊間單位。
Brian的頭期款是向爸媽借的，必須要還，貸款也自己揹，踏實地規劃未來真的很棒。一畢業就將薪水用來買房，把娛樂費用省下來付房款，不但避免自己不小心把錢花掉，又可以開始學習如何建構自己的家，一舉兩得，現在規劃得好，將來就輕鬆得多。
今天，Brian的爸爸帶著家人，辛苦地從加州一路開了快十個小時的車上來西雅圖，身體雖然疲累，但是看到好品質的房子， 知道自己的孩子有個安穩的開始，再長的路程都值得。
如果您也打算從加州移民西雅圖，或者是想幫孩子一起計畫在西雅圖買房子，歡迎與我聯繫談談，我幫您把這條移民置產之路走得安穩又簡單：elleninwa@gmail.com
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帶孩子移民西雅圖？美國的教育
你有沒有回想過，以前在台灣當學生的時候所受的教育？
- 什麼科目是後來發現一點用處都沒有？
- 什麼科目是非常重要而且終身受用的？
- 什麼科目是台灣根本就沒教，可是非常重要？
對我來說，一點用處都沒有的課，絕對是三民主義，這麼無厘頭的東西，連背都背不起來，最後大學聯考三民主義考60分⋯
非常重要而且終身受用的是數學，台灣的數學真的強，我遇到的數學老師把數學觀念講解得很清楚，九九乘法也幫助我很快可以在腦中運算出基本的運算；
至於該教而沒教的，想一想，還真的很多，健康教育是我覺得最應該教卻沒有教得很好的，老師只有講人的身體構造，卻沒有與我們好好討論兩性教育。問了身邊的朋友，大家覺得該教而沒有教的還有：
情緒管理
思考能力
溝通技巧
解決問題的能力
職涯發展
時間管理
談判
兩性、如何選擇另一半
人際關係
認識自己、幸福學
手作能力
體育
Wow，洋洋灑灑列不完，這也解釋了為什麼許多華人家長會放棄亞洲的一切，舉家帶著孩子到美國重新開始。教育是一輩子生活的基礎，錢賺得再多，填鴨式的方式植入腦中，孩子一生的創意也被扼殺了。
Asian female teacher teaching and asking mixed race kids hand up to answer in classroom,Kindergarten pre school concept 不敢說美國的教育最好，但是 正向鼓勵 還有 因材施教 的確是美國教育最大的優點，這兩個教育的特質讓美國的學生都非常勇於發言，不擔心自己講錯。
想像一個情境，你的孩子帶回一張成績單，上面的成績：95、83、75、80、40，你會有什麼反應？
在亞洲，大部分師長的第一個反應，一定是”完了，這科40分不及格，怎麼辦？”趕快替孩子補習、找家教，把這個40分的”問題”解決掉。
可是在美國，很多的老師會說：孩子你這科95分，太棒了！你是不是對這個很有興趣，我們來試著發揮你這方面的天份！
在房地產業我認識許多房屋裝修工人，他們幾乎都沒有頂尖的學歷，但是在房屋裝修上有著無止盡的知識，每次和他們說話，獲得的專業知識比看一本百科全書還多。他們從小就在這個領域鑽研，幾十年的實做經驗，比任何文憑更可貴。
如果人是一輛車子，要加對汽油才是發揮最佳效能最好的方法。美國的教育不是讓孩子零缺點，而是擁有自己的亮點。
西雅圖是美國教育素質最高的地方，如果你也因為下一代而有了移民美國的想法，趕緊與我聯絡，我幫您找最適合孩子生長的環境。
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比聰明更重要的，是善良：西雅圖房東招租經驗
Jeff Bezos是美國Amazon亞馬遜公司的創辦人。在 2010 年普林斯頓大學學士畢業典禮上，他發表過一篇演講：《善良比聰明更難》。
演講中，他提到在 10 歲時，有一次和全家房車旅遊，祖父一邊開着車，祖母在旁一邊抽着煙。Bezos很討厭煙的味道，於是在後座開始用他聰明的頭腦計算起來，最後他得意的拍了拍祖母，自信的跟祖母說：「如果兩分鐘就吸一口煙的話，你就會少活 9 年！」
Bezos以為他的聰明會得到家人的讚許，因為裏面涉及了很多數學計算，沒想到他的自作聰明，傷害了他祖母的情感，祖母開始哭泣起來。
下車後，祖父對Bezos說：「Jeff，有一天你會明白，善良比聰明更難。」
對於天才來說，聰明與生俱來，他們可以輕易贏其他人，比別人搶得先機，有更多選擇的機會。就是因為有更多選擇的機會，在做決定時，除了頭腦的計算，更要多用一份心，才能做出最有智慧的決定。
上個月我的出租房招租，上市的第一天有超過120個人寫信來約看，在初步面談後，物業經理安排了十組人看房。其中有兩組人在看完房子後，用迅雷不及掩耳的速度把申請表跟所有的資料都寄到物業經理信箱，因為條件都很好，物業經理問我想選擇哪一組：
第一組申請人是標準的科技家庭，先生在美國的大科技公司上班，太太是家庭主婦，有兩個可愛的孩子，他們打算簽一年到兩年的長約，順利的話會一直租下去。
第二組申請人是一對夫婦，沒有小孩，有一隻狗，先生在營造公司開貨車，太太在做行銷工作，租期是六個月，之後希望每個月續租。
兩組租客的信用紀錄都接近800分。
一開始我傾向選擇第一組租客，長租的房客穩定，在大公司上班薪水福利又好，一家四口標準的小家庭，小孩上小學後，順利的話一直唸上去可能穩定住下去四、五年。但是，因為第二組租客寄件的速度也非常快，我不忍心直接拒絕他們，於是跟物業經理說：可以幫我問問他們的詳情，為什麼只打算簽六個月的約嗎？同時也再多了解一下第一組租客。
第一組租客既有的租約還有一個月到期，所以他們希望新的租約在一個月後開始；因為家中有小孩，租客希望房子全部重新粉刷後再找專業清潔公司清潔一次。聽起來是合理的時間也是合理的要求。
第二組租客剛賣了他們的房子，想要換比較大的房子，本來打算賣了再買一間，但是沒想到現在的市場比他們預期要競爭很多，根本不可能無縫接軌，賣掉房子後馬上買到新的房子，只能夠先租再買。因為這個原因，他們希望可以簽六個月的約，之後按月續租。租客自己的房子已經簽約，三個星期後要交屋，所以他們急得像熱鍋上的螞蟻，希望趕緊找到一個住所。
原本打算租給第一組租客的我，在聽到第二組租客的故事後猶豫了，第二組租客有急迫地租屋需求，雖然這是他們自己規劃不擅造成的，但是我也知道：不在房地產行業中的人，不曉得現在要買到房子是這麼困難。除了時間壓力外，第二組房客養了一隻狗，有些房子禁止房客養寵物，在這樣的情況下，第二組租客的選擇變得更少。相比起來，第一組租客有完美的條件，完美的成員，幾乎是所有房東的第一選擇，他們也有充足的時間可以找到下一間房子。
在一番掙扎下，牙一咬，決定把房子租給第二組租客，準備最糟的情況：半年後重新找租客。
第一組租客聽到申請沒有被接受後當然很失望，不過，他們隔天立刻申請我們物業經理招租的另外一間房子，馬上就被房東接受了。
第二組租客知道申請通過後超級驚喜，說他們願意馬上開始租房子，即使房子還沒有完全準備好也沒關係，於是租約在簽約的三天後就起租。
這間投資房是我上個月競標搶到的，是一間三年沒有人住的房子，前屋主沒有好好照顧房子，房子有一半以上的牆壁有畫畫的筆痕，地毯上有幾十個硬幣大小的黑色污漬，房子的燈泡幾乎都壞了，後院的平台幾年沒清洗，庭院雜草叢生，好好一間2010年建造的房子，看起來比1980年的房子還慘。
趕在房客搬入前把地毯換成木地板，其他真的來不及做。
租客搬進去後，我有點擔心房子的屋況，雖然他們願意直接出租，但總覺得房子這樣交給人家不太好，於是在他們搬進去的第一天我跟他們聯繫，問問他們是不是還需要我做什麼。
房客說：”房子的牆壁我覺得還是需要漆一下比較好，我去Home Depot配一樣的顏色然後把有筆痕的地方全都補好，油漆的材料大概$300元，你覺得這樣ok嗎?”
前面提到房子的牆面有一半都有畫痕，之前工人估價$2000元可以全部補完，結果房客現在說$300材料費幫我做到好？我有點不敢置信。
隔天，房客又傳簡訊跟我說：”今天我們去Home Depot把燈泡買齊，房子的燈泡已經全部換完了。”
接下來的幾天，房客陸續寄來更多訊息：
”Hi Ellen，我正在清理後院，院子長了很多有刺的草叢，差不多快被我拔乾淨了。”
”Hi Ellen，前院車道清洗乾淨了。”
”Hi Ellen，後院平台用強力水柱沖完後我幫它補漆了。這些都做完後，房子就差不多完美了。謝謝你選擇我們當你的租客，不管住多久，我們會把房子當成自己的一樣，好好照顧它的。”
戴著厚手套，正在把有刺樹叢通通拔掉的房客：認真的男人最帥氣。 我感動地想哭。
擁有房產的房東是幸運的人，比別人有更多的資源可以運用，抱持著這個想法，在選擇房客的時候，除了客觀條件，我也多加了一層人性化的考量，決定將房屋租給可能面臨到沒有房子住的合格房客，解決他們的燃眉之急，沒想到最後得到最多的人是我。心懷善念，就有機會形成無價的善緣。
聰明是一種天賦，善良是一種選擇，善良不一定比聰明帶給我們更多的報酬，但是，善良一定可以幫我們帶來更心靈富足的人生。
如果您想買西雅圖的房子，歡迎與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
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買了新房之後：關於西雅圖的sewer capacity charge
很多人喜歡買新房，我自己也不例外，今年買到的這一套房，是2010年建造的，房屋格局比較符合現代人的生活作息。不過買新房是要付出代價的，在金縣King County，十五年內的新房屋主，要付給縣府一筆”下水道建設費” (sewer capacity charge)，平均每個月大約是$50美元左右。這個sewer capacity charge，主要還是要增加King county的稅收，讓county把下水道做更完善的建設。費用不高，既然想住新房，那就付吧。
Sewer capacity charge是每季收一次費用，每年的一月、四月、七月、十一月，縣府會把帳單寄到住宅地址，帳單上面會有兩個重要的訊息，一個是Account number，另外一個是Site number，有這兩個訊息就可以付款，下面是一個帳單樣本給大家看看哪裡可以找到這些訊息。
繳費的方式有兩種，一種是直接寄支票到King County，美國人很喜歡用支票，這一點我到現在都很不習慣，郵寄支票又慢又有遺失的風險，每次要寄支票給人家，就讓我聯想到二十幾年前用BB call，那種回到過去的感覺(透露自己的年紀了。。。)，除非不得已，不然我一定選擇快速又方便的方法。
除了寄支票，另一種付款方式是線上繳費，這是我最喜歡的付款方式，上網、繳費、下載付款收據，五分鐘內處理完畢，乾淨俐落。下面帶大家走一次如何線上付sewer capacity charge：
- 到King county網站https://www.kingcounty.gov/services/environment/wastewater/capacity-charge.aspx，輸入自己的account number和site number。不知道自己的account number還有site number的人可以寫信到這個信箱詢問CapChargeEscrow@kingcounty.gov，跟他說你房屋的住址，很快就可以收到服務人員的回覆。西雅圖的公家單位客服做得很不錯，不管是county或是水電瓦斯公司，客服人員都很親切熱誠，有時候忘記房屋的水電帳號是什麼，打電話或寫信過去詢問，蠻快就可以收到解答。
2. 輸入account number和site number再按下Search之後，就會帶出你的房屋地址跟剩下要付的餘額。Sewer capacity charge是從房子建造完成後開始分15年收，15年繳清之後就不需要再付，所以帳單上的remaining balance指的是目前還剩下多少餘額要付，這個餘額是可以分季付的喔，不需要一次付完。雖然King county有提供一個一筆付清餘額的折扣，但是誰知道會不會擁有這間房子15年呢？所以大多數的人都還是選擇每季繳該繳的費用就好。我的帳單上顯是上次的帳單是$142.92，就是說每季要繳的金額是$142.92。
知道要繳的金額後，自己在底下other amount的地方打上金額，然後按下”Add”，把這筆費用加入購物車準備結帳。
3. 確定金額沒錯就按下Next
4. 輸入信用卡資料，然後選擇make payment就完成了!
5. 付款完成後，還可以在頁面的右上角選擇download receipt把收據留下來存底
King county在付款系統上面真的做了一番投資，這個線上繳費的設計真的太方便，新房子多買幾套也不怕沒時間繳費了。
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西雅圖輕軌地圖(link light rail)：西雅圖的交通建設與投資地點分析
在美國會開車比會英文重要，不會英文可以用google translate或是比手畫腳，不會開車生活就很侷限。我曾經有個租客，一家五口從紐約搬來西雅圖，先生工作很忙，早出晚歸還常常當空中飛人，太太是家庭主婦，在家裡照顧三個小孩。剛來的時候，一家五口對於住到一個有山有水的城市相當開心，但是慢慢的，太太發現不會開車的自己只能待在家裡等小孩放學，哪裡也去不了，於是開始酗酒，過得很不開心。當然有預算的人可以每天靠Uber或是Lyft，但是一般人不會想要每天花$50、$100在交通費上，這時候只有一個方法，想辦法住在交通方便的地方。
美國的紐約、華盛頓DC、費城、芝加哥、和舊金山有地鐵，西雅圖則有輕軌。西雅圖的輕軌是由Sound Transit營運，和台灣的捷運很像，有地下路段、地上路段、還有天上路段，目前路線從西雅圖Seatac機場一路北上到華盛頓大學，未來還會繼續往東與往北沿續。下圖是Sound Transit未來的交通規劃，輕軌的計劃圖很值得留意。
原本以為西雅圖的輕軌跟其他大城市的地鐵一樣髒亂危險，沒想到輕軌出乎意料地乾淨。有次搭紅眼班機回西雅圖，下機後太晚又有時差沒辦法開車，於是一路從機場搭到西雅圖市中心。半夜11點的輕軌，人不多，但是車廂乾淨、車速平穩，在昏昏欲睡的狀況下平安地回到市中心，從此我對於輕軌沿線的房子特別感興趣，也決定在輕軌站附近置產。
在所有輕軌站中，最吸引人的有兩條線，一條是往北延伸的Everett線，另外一條是往東延伸的Redmond線
往北的Everett線以Lynnwood還有Shoreline這兩大站最值得注意。Lynnwood站無可比擬的優勢是車站附近就有一個很大的Alderwood mall以及華人超市，沒有輕軌的時候就有很多人喜歡周末開車過去採買，確定興建輕軌後，建商大肆在這裡購地興建，蓋出一個一個嶄新漂亮的社區，居住環境改善、生活機能變得更好，成為自住跟投資的第一選擇。目前Lynnwood站最新的進度是2024年通車。Shoreline站的好處是離市中心近，Shoreline本身是一個發展成熟的住宅區，又有Shoreline Community College，因為這兩個原因，Shoreline站也相當看好，預計2023年通車。下圖很清楚標明Shoreline到Lynnwood站的詳細位置，一般通車後會再漲一波，目前還是投資的好時機。
西雅圖日報製作的Lynnwood站規劃圖：
往東的Redmond線是另外一條大線。西雅圖東西向的交通讓人聞之色變，在疫情之前，從西雅圖市中心開到東區的Bellevue常常要塞一個小時，好不容易開到東區，在Factoria又可以再塞半小時，跟朋友約晚餐，等車開到只剩買單。東西向的輕軌通車後解決往返Eastside跟市中心的問題。這條路線每一站的地點都選得很好，Bellevue downtown、Bel-red、Redmond Technology等站各自經過了Amazon、Facebook、Microsoft的辦公室，把車子停在Bel-red或是Redmond Technology的停車場，到站在開幾分鐘就到這些公司。Eastside的蛋黃區Bellevue、Redmond、Kirkland本來就已經是百萬房產俱樂部，加上輕軌的題材，在站旁的townhouse目前已經站上$130萬美元的水準，未來還有高點可期。
Bellevue站的詳細位置：
Redmond站的詳細位置：
除了南北向與東西向這兩條，Sound Transit也在規劃西北線Ballard還有東南線Issaquah這兩條路線，通車日期都還很久，Ballard線預計2035年通車，Issaquah線到2040年才通車，考量輕軌投資效益，還是以東西線與南北線值得修先考慮。
如果你想要找輕軌沿線的房子，請來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com，我可以提供輕軌沿線的最新房訊。
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西雅圖買房子：十個不可不知的知識
大西雅圖的各個地區就像是自家後花園一樣，因為喜歡，哪裡有根草、哪裡有朵花我都很清楚，但這也不是一天兩天練就出來的。想到十年前剛過來西雅圖的時候，人生地不熟，想要找人問關於房屋的在地知識卻苦於找不到真誠專業的人諮詢，自己摸索好一陣子，繞了不少遠路花了不少代價才熟悉其中的門道。
因為自己走過崎嶇的路，我希望分享一路以來累積的經驗，寫在這個網站上，幫助西雅圖的新移民在這裡找到所有關於西雅圖房地產的知識，少走冤汪路，用最簡單的方式了解西雅圖，在這裡挑選好房子。在西雅圖買房子有幾個一定要知道下面十點：
- 西雅圖是美國最強勢的賣方市場，過去十年，除了金融海嘯期間，西雅圖的房市都是穩健上漲，所有在過來之前或是一過來就買房子的新移民，每個人都很慶幸；相反地，先租在買的客戶，大多都很後悔沒有早點買房子。
- 西雅圖是房子賣掉速度最快的市場，以目前來看，平均房屋上市四天就offer review，每十間有五間以上在上市第一天已經有人出價要買，因為步調太快，很多人從房子上市到賣出，連約看都約不到。2021年一月Sammamish新出的一個預售案，在上市的五分鐘內，就收到100個約看，兩天內總共收到了500組以上的客戶預約看房，建商光是排看就要排幾個月才看得完。佛系看屋的朋友在這裡注定是緣起緣滅，與購屋置產擦身而過。
- 西雅圖是美國第二大科技城市，矽谷人出走的第一選擇，這幾年從加州移出的居民愈來愈多，他們的第一選擇就是華盛頓州的西雅圖。西雅圖著名的科技公司有Amazon、Microsoft、F5 Networks、Tableau、Smartsheet、Redfin、Zillow、T-Mobile，其他的國際性大公司還有Starbucks、Costco、Boeing、REI；另外，這幾年Facebook跟Google都在西雅圖大肆擴張，人數從一開始的幾百人，到現在已經有數千人之多，西雅圖的房價，隨著加州公司和人才的流入也呈現直線型上升。
- 西雅圖的房屋沒有白蟻問題。每次只要有人問我這間房子有沒有白蟻問題，我就知道這個人一定是從加州來的。西雅圖的氣溫沒有加州這麼高，白蟻在這裡無法生存，房子不會有白蟻的問題。
- 你的樹不是你的樹。樹在西雅圖是珍寶，這裡有長青之城的封號就是因為處處是綠意，大樹小樹綿延不絕。即使這棵樹長在你擁有的土地上，你也不一定能動它，當它到了一定的大小，它就受到縣府的保護，想要砍樹修樹都要先拿到縣府的許可才能動。
- 西雅圖70%的房子都有地下室。因為地勢高高低低的關係，整個大西雅圖地區有幾十個大大小小的湖，有湖的地方就有山，地勢就有高低，順勢造成這裡的房子很多都有順應地勢建造的地下室。這些地下室雖然名為”地下”，但是常常有整扇門，從地下室走出去又是地上，這種地下室的英文名稱叫做daylight basement，下面的圖是最常見的daylight basement設計。
- 西雅圖排名最好的學校並不是在Bellevue。大多數的華人來到西雅圖，第一個首選一定是Bellevue的房子，原因無他，因為Bellevue是著名的好學區。雖然我不否認這點，但是，大西雅圖地區排名最好的學校並不是在Bellevue，很跌破大家眼鏡吧。在Redfin跟Zillow上，只有Greatschool這家機構的學校評分，但是評分只有1到10分，看不出排名，真正要看學校排名要上一個叫做schooldigger的網站，上去看了就會發現Bellevue其實並不在榜首。不過對於學小排名，我是有些自己的觀感，既然到了美國，就是追求一個全人的教育，學校評分、學校排名可以參考，但是別過於執著在排名上，我鼓勵大家全方面的了解一間學校，分數或是排名不是評定好壞學校的唯一標準。
- 貸款買西雅圖房子的朋友要先做好貸款預批(preapproval)。在美國，貸款買房子需要有preapproval letter才能買，西雅圖的房子通常上市後四天offer review，如果看到喜歡的房子時才想著做preapproval會來不及，所以想要在這裡買房子，preapproval要先做好。
- 驗屋最好在事前做。買二手房有一道程序是驗屋，在西雅圖，大多數的驗屋是在出價前做好事前驗屋(pre-inspection)，要求在出價後才做驗屋的出價通常都不會被接受。如果是沒有在美國買過房子的屋主，第一次看到驗屋報告99%都會被報告裡密密麻麻的紅字嚇到，但是不要緊張，很多項目像是GFCI沒有接地、或是沒有一氧化碳偵測器、crawl space有囓齒動物居住的痕跡這些都是二手屋很普遍的項目，真正重要的是房屋的結構還有是否有漏水問題。驗屋師的工作就是找出房子的問題，大大小小的事項他們一定得要寫上去才算是盡責，因此大家不要被一項項的紅字嚇到了。我有位客戶在2018年的時候出價買到一間房子，後來因為驗屋報告上的紅字退縮了，那間房子當時他們用$65萬美金可以買到，現在的市價已經超過$100萬。驗屋報告很重要，但是要知道如何看也是一門學問，下次專文寫一篇跟大家分享。
- 房屋經紀人是買到好房子的關鍵。我剛來西雅圖的時候，找了一位華人仲介，想說同鄉有親切感又容易溝通，人不親土親。結果第一次諮詢，她就推薦我買100萬美元以上的房屋投資收租，十年前的100萬美元相當於現在市價$250萬美元的房子，這種房子通常用來自住，收租的報酬率低。當時我在台灣已經有豐富的房產投資經驗，感覺不對勁，趕緊走人換一個；第二次我找了一位美國人諮詢，想說在地人有在地人的優勢，她的經驗豐富，也介紹了幾間不錯的房子，唯一的問題是，她在晚上六點過後找不到人，讓我感到焦慮。我理解大家都需要私人時間，所以還是都趕在六點之前找她。最後沒有用她的原因是因為房市不等人，有一個周末，我自己去open house參觀後想要對一間房子出價，跟她聯繫時，她說當天要看球賽不工作，offer review就在周末，所以只好請其他人出價。因為這些經驗，我完全了解那種急於得到房屋資訊的心情，當房屋經紀人後，除了提供多種管道給客戶聯繫，我也安排足夠的人手輪班，一天二十四小時，很少有找不到我們的時候，效率與專業，缺一不可。
上面十點是我的血淚史，給想要買房子的人參考。如果您想要買西雅圖的房子，歡迎與我聯繫 elleninwa@gmail.com，我全力幫你找到高價值與性價比的好房子。
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2021房屋趨勢：哪裡是西雅圖的高成長潛力區
去年突如其來的一場COVID-19，打壞了整個世界的秩序，原本天涯若比鄰的世界村，隨著旅遊的限制，變成各國封城鎖國，餐飲受到嚴重影響，傳統零售業也撐不下去大裁員。在這種情況下，本來大家以為房市會一蹶不振，沒想到出乎意料地，房市在去年上漲得比往年還更強勁，利率創新低是一個原因，但是更重要的是：大家對家的需求一下子變高了。家不再只是睡覺的地方，辦公在家、吃飯在家、看電影在家、運動也在家，住家從來沒有像現在這麼重要過。全西雅圖的房價都強勢上漲，但是所有的房子都是相同的成長嗎？不是，疫情下西雅圖各個地區有不同的漲幅，有以下特色的房屋也特別受到購屋者的青睞，。
- 獨棟別墅展現前所未有的需求。對於年輕人來說，整理院子是一件很繁瑣的事情，所以在疫情前，有不少年輕族群會優先選擇沒有院子的高級大樓，不需要整理院子又有健身房和游泳池可以使用，生活簡單又便利。疫情開始後，各個地方開始封城，公寓或是大樓裡的居民沒地方去，住在獨立屋裡的人反倒可以在自家院子曬曬太陽跑一跑，這讓大家意識到院子的重要。在過去一年，院子大的房子銷售速度比以往快了一倍，不再有人嫌棄院子大，畢竟封城之下，遛狗都要在自家院子遛。
- 新成屋買氣旺盛。去年五月時我幫客戶看新成屋的時候，還可以輕鬆用開價買到；到了去年十月再去看同一個建案，房價上漲了$20萬美金不說，還要排隊跟其他人競爭。疫情中大家都不希望家裡有外人進進出出走來走去，新成屋拎包入住，不需要做另外的裝修整理，在疫情中格外受人歡迎。已經裝修好不需要另外整理的(move-in ready)二手屋也一樣特別受人喜愛。
- 郊區住宅比以往加倍搶手。疫情之前，對於年輕族群來說，住家離公司近是買屋的首要條件，Amazon、Facebook、Google、Microsoft辦公室附近的房子一定是年輕科技新貴的首選。疫情開始後，這些大公司宣布員工在家上班，Facebook甚至宣布某些員工可以永久在家上班，疫情過後也不用回公司。這樣一來，居住在大公司附近的必要性減少，大家開始往外尋求更大更舒適的住家。這一年來郊區的獨立屋價錢上漲20%，到現在還持續快速往上攀升中。
疫情改變了所有人的生活，去年的這個時候，Zoom是什麼沒有人聽過，現在有哪個家庭沒有用過Zoom和Google Meet呢？以前生日大家都是對著蛋糕吹蠟燭，現在想到吹蠟燭，第一個念頭是：口沫是不是到蛋糕上了。。。。有些改變是再也回不去的，像是家園環境的重視和郊區房的興起，未來郊區住宅的升值空間更大，如果我們注意到這些趨勢，就可以提早在房價大幅上漲前做出最明智的選擇。
如果您想在西雅圖購買房屋，歡迎來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
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美國房產稅是什麼？如何繳納西雅圖房產稅
向大家說明如何繳稅之前，先簡單說明一下房產稅是什麼。房產稅是美國州/郡政府向房屋擁有人課徵的房屋稅，每一州甚至每一郡的房產稅率都稍有不同，對於房屋價錢有蠻大的影響。美國房產稅最高的地方在德州和新澤西州，可以高達房價的3%，這些地方的房屋持有成本太高，房價上漲不易；華盛頓州的房產稅不高，大約在房價的0.8%左右，平均來說比加州稍微低一點。
房產稅每年分兩次繳納，一次是四月底，一次是十月底
- 四月底繳的是一月到六月的房產稅
- 十月底繳的是七月到十二月的房產稅
在西雅圖，繳房產稅是一件很容易的事，這個科技城市的政府已經把大多數的流程數位化，上網點幾下，拿出信用卡付款，五分鐘就可以繳完稅。跟著我一步一步操作：
- 請先找出你的房屋的parcel number(房契號碼)，又叫做parcel ID。 Parcel ID如同人的身分證字號，有這個數字，才可以在地政網站上找到自己房屋的房產稅單。如果你不記得自己房子的parcel number，請將當初購屋簽的合約(mutual agreement, purchase and sales agreement)拿出來，合約上的第一頁就有房屋地址和parcel number，是一個10位數的數字。
- 連上King County網站：https://www.kingcounty.gov/depts/finance-business-operations/treasury/property-tax.aspx。Snohomish County的屋主，請連這個網站：https://www.snoco.org/proptax/(S(5bb5oiyv4fw55dluis1gxqc5))/default.aspx
- 在網站點選$view my account or pay online
4.打上房子的parcel number
5.網站就會很聰明地帶出房屋該繳的房產稅，確認金額無誤後，就可以準備繳費。繳納房產稅的方式有兩種，一種是郵寄支票到地政處，如果要郵寄支票，請點選網頁上的Pay by mail
6.點選pay by mail之後網頁會指示支票的寄送地址，將支票寄到地政就可以囉。請注意，支票只能用美國銀行的支票，不能用台灣或是香港、大陸等等海外銀行開立的支票喔。
7.我是喜歡利用科技方便生活的人，所以郵寄支票肯定不是我繳納房產稅的方式。King County提供了非常方便的線上繳費方式，選擇add，把這筆稅費加入購物車，再選擇Proceed to checkout，就可以進到下一個畫面付款。
8.再看一眼確定金額無誤，確定後點選 make payment，輸入你的信用卡號碼，就大功告成啦。
很多人常常在繳稅的時候，發現稅單或是網頁上的應繳稅人還是前屋主，並沒有更新成自己的名字，關於這點，大家不用擔心，這個對於費用清償沒有任何的影響，請大家放心繳費。County對於收費的作業很快，但是在房產稅的資料庫裡，房屋擁有人的資料更新的非常慢，如果你看到房產稅繳納人還是前屋主的名字，還是要繳納，千萬不要想說不是自己的名字就不繳，延遲繳納房產稅的罰金會掛在房屋持有人的身上。
如果對於房產稅的金額有任何其他的疑問，可以去信或是去電向County查詢，他們的回覆還算蠻快的。
房屋是在Snohomish county的人，可以上這個網頁，其他的步驟類似喔。https://snohomishcountywa.gov/3111/Pay-or-Purchase
西雅圖房產稅就介紹到這邊，希望這篇說明對於西雅圖的房屋持有人有幫助。
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十分鐘了解美國房屋買賣術語
買賣房屋有太多的專業術語，一般人在第一次購屋時聽到這些術語都是滿頭問號。其實，房屋的術語並不難了解，只要花十分鐘，你也可以輕鬆聽懂房屋買賣的行話。
Single family house：獨立屋，獨自一棟有自己的建物和土地。
Townhouse：一棟但是兩邊或是一邊的牆壁可能連著隔壁的房子，也有少數standalone townhouse是房屋四邊都沒有連著隔壁房子的。通常townhouse都沒有甚麼院子。
Condo：公寓或大樓，中港台大部分人住的某一層樓的一個單位就是condo。
Listing agent：賣方仲介
Buyer agent：買方仲介
Pre-approval letter：貸款預批信，銀行或是貸款經紀人發給買方的信件，證明買方有足夠的財務能力負擔房屋的價錢。在美國，必須要先有貸款預批信才能夠出價，有時候屋主會要求先有貸款預批信才能夠看房。
Pre-inspection：事前驗屋，在正式出價前先委託驗屋師對房子做全面的檢驗。驗屋費用通常在$450-$500美元不等，房屋太大的話費用會增加一點。
Buyer document：房屋購買委託授權書，買方仲介用來代表買方進行房屋出價的文件，仲介必須要有這份文件才能夠幫買方出價或是幫買方預約對房屋做事前驗屋。
Listing agreement：房屋銷售委託授權書，賣方仲介跟屋主簽訂的委託書，讓屋主授權給賣方仲介銷售他的房屋。
Offer document：出價書，出價合約，買房子需要填寫的正式文件。
Earnest money：簽約金，在房屋買賣合約簽訂後的兩個工作天內買方必須將合約上註明的簽約金匯到履約保證公司指定的帳戶。簽約金通常是買價的3-5%不等。
Contingencies：購屋條件，買方在出價購買房子時可以選擇列出購屋條件，如果交易過程中這些條件其中有一項沒有達到，買賣合約就可以無條件解約。西雅圖長期以來一直是賣方市場，所以通常買方要無條件購買房屋才買得到房子。
Closing：交屋，貸款購屋者通常交屋日是一個月，現金購屋者通常一到兩個星期就可以交屋。
Escrow：履約保證公司，買賣雙方簽約後，所有的資金交易都會透過這個機構完成，買賣雙方的房屋經紀人不會經手任何的金錢。
Title company：產權公司，負責在房屋買賣交易中調查房屋的產權狀況，確定產權是否完整。
Preliminary title report：產權報告，產權公司調查房屋產權後做出的報告，買方會收到一份審閱。
Title insurance：房屋買賣交易時，產權公司要求買方購買的產權保險，目的是避免房屋有一些地政或是銀行查不到的抵押權，有了產權保險，就可以避免房屋交易之後發生產權糾紛。
Closing cost：尾款，履約保證公司在交屋前的前兩天會幫買賣雙方計算各自要付的尾款金額。
Deed：房契。台灣的房契非常重要，一定要保存那份紙本的房契才能做房屋買賣。但是在西雅圖，所有的房契都電子化，房契在地政單位的網站中就可以找到，紙本的地契只是一張影印的紙，沒有作用，不需要特別保留。
Resales certificate：社區管理文件，Condo才會有社區管理文件，裡面記載了整個社區的委員開會紀錄、社區預算、社區基金結餘等等資訊。
HOA：Home owner association，管理委員會。公寓或是社區型的獨立屋成立的委員會，用來管理整個公寓大廈或是社區的公共事務。
CC&Rs：covenants, conditions, and restriction。簡單的說就是住戶公約，管理委員會會設定住戶公約，裡面詳細記載了住戶須要遵守的規定。
Property tax：房屋稅，包括了土地和建物的稅，一年分兩次繳，每次繳半年，西雅圖每年四月和十月繳房屋稅。西雅圖的房屋稅率比加州低，大約是房屋市價的0.8%。德州的房屋稅是全美國最高的幾個地方，有些地區的房屋稅高達房價的2.5%。
Home appraisal：房屋鑑價，又分為兩種，一種是銀行鑑價，在貸款申請的時候銀行人員對房屋做的價值評估，貸款的金額會以評估出來的價錢為基準，大多數的房屋鑑價和買方的房屋購買價會很接近，房市快速上漲時，會發生鑑價不到購買價的情況，部過通常差距在3-5%以內；另外一種是稅務鑑價，這個和房屋交易無關，是地政單位為了課徵房屋稅而對房子做的鑑價，通常稅務鑑價明顯低於市價一截。
Homeowner insurance：房屋保險，屋主像產險公司購買的房屋保險，保的是房屋的本身，屋頂、結構、地板等等。房屋保險不賠償任何跟人身有關的損失。
Home warranty：房屋電器保險，保的是房屋裡面的電器，像是冰箱、洗衣機、烘衣機、烤箱。保險範圍不包括任何房屋結構。
以上就是房屋買賣的科普，是不是很簡單呢？如果您有購屋需求，歡迎來信與我聯絡：elleninwa@gmail.com。
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香港移民美國西雅圖的購屋歷程
2019年從香港移民到西雅圖的Wilson和Fiona，在這裡租房，想說邊租邊找，等房價回檔。沒想到，房價一去不回頭，當時$50萬美元的房屋，不到兩年已經$80萬美元。
失望中，他們透過朋友推薦找到我，事不宜遲，馬上幫他們擬好作戰計劃，兩夫妻很認真，看到合適符合預算的房屋都立刻研究。
在過去的一個星期，我們用迅雷不及掩耳的速度對兩個房子出了價，終於在今天， 看到屬於他們的機會，他們買到了房子， 就贏那麼五分鐘，我們將後面一堆願意出更高價的競爭者拋在腦後。
記得疫情時大家去超市搶購衞生紙的情況嗎？ 這就是現在西雅圖房產的市況。
Done is better than perfect，先拿到門票，才有機會進到搖滾區，居者有其屋是我入行以來不變的初衷，真的替他們開心。
又是美好的一仗，天色已暗，敬自己一杯努力過後的香檳。
如果您打算移民西雅圖，先買好房子一定是明智的決定，歡迎聯繫我 elleninwa@gmail.com，我幫你做最好的置產計畫。