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南加州爾灣(Irvine)的地區介紹和買房攻略
爾灣哪個區好? 要移民到爾灣住在哪裡好?
早在2019年，有客戶問我能不能幫她買在南加州爾灣的房子，當時我介紹她給我認識的爾灣仲介。之後每隔一陣子，就有人和我提起爾灣，不是從爾灣搬到西雅圖，就是從西雅圖到爾灣，不然就是從爾灣過來西雅圖買投資房，或者是爾灣的房子有某些狀況，和客戶談起爾灣的頻率雖然沒有矽谷灣區高，但也是前三名。
為了讓大家更了解爾灣，還有不用每隔一陣子就講重複的話，我決定寫一篇關於爾灣的介紹，希望提供一些資訊，讓大家能夠更好的選擇爾灣的房子。
▋地理位置
爾灣位於加州，在洛杉磯的南邊，屬於橘縣。位於南加州， 氣候當然舒適宜人，夏天大約30度，冬天也有10幾度，加州的陽光不用說，曬曬太陽什麼煩惱都沒了。爾灣雖然不臨海，但是距離海邊很近，開車15分鐘就可以到Newport beach和Laguna beach，我和朋友都直接把它當作爾灣的海灘。
▋城市發展歷史背景
爾灣在60年代是個牧場，一直到1972年才建市，整個爾灣在開發的時候，所有的地都是屬於一家叫做Irvine company的公司，由他們全面規劃整個城市，整齊的市容，電纜地下化，公園配置都設計得很完善，這一點爾灣跟新加坡很像。
▋人口與交通
爾灣的面積不大，只有大約170平方公里，但是人口很多，高達三十幾萬人。從2010年開始，爾灣的人口就快速增加，特別是華人。根據最新的人口統計，爾灣的亞裔人口比例高達45%，比白人的37%還多，拉丁裔的人口佔了10%。
為什麼這麼多的華人喜歡到爾灣這個城市？除了它是新規劃的重劃區，城市很乾淨整齊以外，爾灣有好幾個優點，包括了非常安全（這點也和新加坡很像）、學區好，公園綠地多，華人之間口耳相傳，慢慢地這裡的華人就倍數成長。每次我和爾灣的朋友講古，都對這種變化感到不可思議。
爾灣的大眾運輸工具不發達，在這裡主要還是以開車為主，有兩條高速公路：i5和405貫穿城市。想要移居到爾灣的朋友，不會英文沒關係，可以在爾灣活得很好，但是不會開車就會影響生活、行動受限，建議大家移民過來之前先在國內學會開車。
▋爾灣的各個地區和華人喜歡的好學區
爾灣的各區可以簡單用405和5號公路來區分。405號以南的Turtle Rock和它東南邊的山區是富豪區，山上的豪宅動輒千萬美元。這些豪宅不是全新，大多是十幾年前蓋的，房屋面積和土地佔地都很大，是白人富豪的最愛。（https://redf.in/RAzhEV）這裡是白人區，華人比例不高。
▋405和5號公路中間的Woodbridge，和Woodbridge西邊的West Park是華人比較常提起的。這一區早開發，房屋屋齡比較舊，以197X到199X年的房子居多。
會特別提到屋齡，是因為加州某些地區有一種稅叫做Mello roos，是針對新房子課徵的地區開發稅，舊房子通常沒有mello roos，或者是已經繳完了，新房子的屋主就要繳這項稅。Mello roos根據每個建案不同，繳交年限在20-30年之間。
Mello roos的金額很高，可以佔房屋總價的0.4-0.8%，是一筆很大的養房費用，購買爾灣房屋的時候一定要注意它的mello roos。
▋接著在5號公路北邊，有幾個很受華人歡迎的地區，分別是Northwood，Stonegate，和Eastwood，或是直接記住郵遞區號92620。Eastwood又以Woodbury社區最有名，所以直接以Woodbury說明。整個爾灣的亞裔人口佔45%，如果分區看，92620這個郵遞區號內的亞裔應該超過60%。這區也是最多補習班的地區，數學、中文、科學不用說，鋼琴、書法、晝畫、運動各種興趣班也應有盡有。
華人喜歡住在92620是因為學區好。雖然爾灣整體來說沒有什麼學區不好的地方，但是好還要更好，強還有更強，92620的小、中、高中有全加州有名的學校，又有資優班，深得華人還有韓國人、印度人的喜愛。
Northwood與Woodbury、Stonegate在房屋上不同的地方是Northwood的房子舊些，因此大都沒有mello roos，房地稅率低，大約是房價的1.1%；Woodbury和Stonegate的房子大多是2000年以後才蓋的。Mello Roos還沒繳完，整體房地稅包含mello roos平均約1.4%。
這間是Northwood的獨立屋，1979年建，$222萬美元。房屋面積2980平方呎，土地有7300平方呎，這在爾灣算是挺大的土地。這間房子沒有mello roos要繳，也沒有HOA管理費。
https://redf.in/aiddK9
下面這間是Stonegate的獨立屋，2015年建，屋齡新很多，房屋面積一樣是2500平方呎，價格高一些，$235萬美元，爾灣新蓋的房子土地幾乎都很小，像這間的土地只有3990平方呎。
Stonegate這間屋齡九年的房子就有mello roos要繳，而且有每個月$147美元的HOA管理費。
https://redf.in/J9IrpR這間房子的買方是位華人，買下房子後，今天馬上放上網招租，一個月$6300元。算一算，名目租金報酬率只有3.2%，再扣掉1.5%的房地稅，和每個月的HOA管理費，每年的淨租金報酬率不到1.5%，比台灣還低。買這戶的人肯定不缺錢也不再乎現金流。
這間是Woodbury的獨立屋，2006年建造，房屋面積接近3500平方呎，土地面積5000平方呎，價格$238萬美元，有mello roos，外加每個月$185元的HOA管理費。
https://redf.in/ljFHRF
從圖中可以看出，像Northwood這樣的舊房子，土地大，才有後院可以放空乘涼，Stonegate和Woodbury這樣的新房，土地很小，沒有什麼後院可以利用。這是爾灣的常態，因此不會影響房價。
買房子有一個簡單的原則：不要買當地特立獨行的房子，儘量買當地市場的主流產品，這樣的房子最容易保值和交易。
這些是熱門的華人區所以多介紹一點，附上實際房源讓大家容易比較。
▋92620的東邊：92618，是另一一個受到華人歡迎的地區，這邊最主要是Great Park大公園和Portola Springs兩個地方。
Great Park，一個字，新。這裡一半以上的獨立屋都是2018年以後建的，這麼新的地區，讓Great Park和其他社區有兩個明顯的不同：
第一，這裡的Mello roos很高，全新房的房屋稅加上Mello roos稅，可以佔到房屋總價的1.8-2%，一分錢一分貨，付這麼高的稅，享受到的公共設施也比較好。這一區的各項建設，除了有容納得下5,000人的體育場，還有6個足球場、6個曲棍球場、 25個網球場、5個沙灘排球場、4個籃球場，水上樂園The Pools。這些運動場地的密集度，很難找到其他地方相比，就看你是不是願意多花這筆錢住在這些設施的附近。
第二，這裡有很高比例的獨棟公寓：detached condo。所謂的獨棟公寓，看起來和獨立屋沒有什麼區別，也是一棟透天。它和獨立屋最大的不同就是沒有自己的停車道(見下圖)，還有HOA管理費比較高。
因為這些差異，獨棟公寓的價錢比獨立屋好很多，像這間在great park的獨棟公寓，房屋面積有2892平方呎，價格才$135萬美元，不過它每個月的管理費要$526元。
https://redf.in/8mIZEE
在這棟獨立公寓旁邊，我找了下面這間獨立屋，類似大小，2942平方呎，價格要183萬美元，它有專屬的土地4429平方呎，有自己的停車道，每個月的管理費是235美元。
https://redf.in/XNDa6u
如果問我，有錢肯定是選獨立屋，不過當然也要考慮到預算，畢竟兩種房型有40%的價差。
除了Great park，92618還有一區是Portola springs。這裡也是有些比較新的房屋，不過要注意，Portola springs靠山，屬於山火的高風險區，很多房屋保險公司都不保這邊的房子，願意保的那一兩家，給的保險費用也很高，想買這一區房子的人購買之前要先考慮這點。在Northwood東北的Orchard hills也是高山火風險區，雖然住在山坡上居高臨下的景色好，但是近幾年加州夏天幾乎年年有野火，要特別留意。
▋最後還有一區是爾灣的西南邊，加州爾灣大學UC Urvine就在這區，這裡還有一個小的國內機場。這個區域是爾灣最早開始開發的地區，#房屋屋齡比較久，#而且房屋面積比較小，很多小於2000平方尺的獨立屋，相比爾灣其他地區的房子平均面積有2500平方尺小蠻多的，有些舊的獨立屋甚至不到1000平方呎，這邊的華人比例比北爾灣少。
這是爾灣地區的介紹以及幾個重點地區的房屋特性，希望對於想買爾灣房子，但是不知道從何開始的朋友有幫助。還有很多資訊，包括爾灣的公司，學校，購物商場、還有詳細的房屋比較，哪種是爾灣比較好的房屋投資等等，今天來不及寫，急需買爾灣房子的朋友有問題可以寫信給我elleninwa@gmail.com；不急的話，等有時間我再寫另外一篇跟大家分享。（這句話好像常常說，目前嚴重拖稿⋯）文章開頭的爾灣地圖，圖上的A+、A、A-，B是學校評分機構Niche 對於爾灣各間公立學校的評分。
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西雅圖東區的輕軌今年四月要開通了!
Eastside的light rail終於要在今年的四月二十七日開通，這條大家引頸期盼的輕軌，即將讓Eastside與Seattle的交通更加方便順暢。
不過，四月份通車的部分是從Redmond到Bellevue，連到Seattle的那段估計2025年才會開通。
施工速度可以快一點嗎?大家都等不及了。
說到施工速度，美國和亞洲真的無法比。Redmond到Bellevue這段看起來沒有特別大障礙的輕軌，居然足足蓋了十年，一輩子有多少個十年可以等。
有網友笑笑說，我住在Issaquah，我們這邊的輕軌估計是2044年通車，20年後，小孩長大去UW念博士班可以用到。。
但也有人表示，10年蓋輕軌在美國算不錯的，紐約的第二大地鐵，現在的Q線，第一階段花了50年，2017年完工，第二階段只有增加三站，今年開工，預計八年後，2032年完工。比上不足比下有餘，這樣看起來西雅圖的輕軌進度又好像還不錯。
不管怎樣，還要等十年以上才通車的路線都有很高的不確定性，建議大家在購房的時候忽略。像Kirkland的輕軌，要到2044年才通車，中間的20年不知道會有什麼變數，買那邊的房子，就不要考慮它的輕軌效應。事實上，Kirkland已經很旺，屬於一級戰區，有沒有輕軌線，對房價沒有什麼影響。
隨著輕軌的開通，Bellevue和Redmond這些地區的房子又更加搶手，這個星期我們在Bellevue出價的房子又是multiple offers，而且不乏現金買家，華人買家都很有實力。150萬美金以下的基本上都要競價。
這兩天新上市幾間在Bellevue的獨立屋，條件都不錯，而且難得價錢在150萬美金以下，下星期就offer reviews。有興趣的人麻煩聯繫我: elleninwa@gmail.com 我拿房子的詳細資料和影片給你參考。趁現在還有150萬以下的房子趕緊買，過兩年東西向輕軌通車後，也許都200萬起跳。
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有土斯有財？什麼樣的不動產不要買(一)
前陣子有位女士找我，問我能不能幫她和先生處理掉一筆在西雅圖的土地。
“當然沒問題，這是我的專業，請給我土地的位置，我幫您查查。”
她將當時的買賣契約寄給我，這一看，不得了，這塊土地在一個我從來沒有去過的地方。。。。
土地不是在他們以為的西雅圖，而是在華盛頓州的中部，一個叫做Grant county的地方，從西雅圖開車要開三小時才到，比到溫哥華還遠。30年前，這對夫妻的朋友跟他們說這裡要蓋一個新的機場，有難得一見的機會，而且，買了土地可以辦移民，拿到美國的身分。可以賺錢又能夠辦移民，夫妻兩人聽到有這麼好的機會，決定花錢投資下去，
”美國的地，再怎麼樣應該比台灣值錢吧？”
“土地放久一定增值。”
抱著這樣的想法，這筆地兩夫妻一放就是30年。
今年，兩夫妻年紀大了，不想再花心力管理海外的資產，找我幫他們把地賣掉。
我看了他們的買賣合約，當時他們總共買下六筆土地，一筆20公頃，六筆加起來有120公頃，的確是非常大的一塊地，放在西雅圖，現在肯定價值不斐；但是他們的這些地是在西雅圖往東開三小時的Grant County，從買地到現在過了三十年，附近的土地仍然未開發，一片荒煙蔓草；最重要的是，土地四周連水和電也沒有，要把水跟電牽過去就至少要花上萬美元。
讓人不忍的是，這對夫妻當年信任朋友，總共花了將近17萬美元買這些土地。30年前貝佐斯在Bellevue買得起家厝也才11萬美金。30年前的17萬，換算到現在至少是200萬美元。。。
雖然很難開口，我還是婉轉地向這對夫妻說明他們擁有的這些地不值錢。這位女士問到既然土地不值錢，可不可以不再繳每年的土地稅？可惜，這也行不通，在找到人接手土地之前，他們都要繼續繳土地稅給地政局。而且因為土地不值錢，但是每年都要繳稅，可能免費找人接手都找不到，還要貼一筆錢才有人願意接。說到這，我真的蠻同情他們，花了這麼大一筆錢，沒有買到資產，只得到甩不掉的負債。
雖然這個案子八成要當義工，但是因為他們兩夫妻都不會說英文，土地又在遙遠的北大荒，我決定盡力幫他們。
三十年前的事只有老江湖才知道。我問了好幾個人，終於從一位從事仲介超過35年的同事打聽到一些消息。他告訴我，三十年前，有人在Grant county用非常便宜的價錢買了上百筆的荒地，打著要蓋新機場的名義，吸引亞洲人過來”投資”，包括韓國人和台灣人都有不少人買。那個人幾乎無成本取得土地，再用高價賣出土地，荷包滿滿地人去無蹤，接下來的三十年，陸續有人打算賣地，才發現受騙了。
“這些土地有開發的機會嗎？”明明知道答案，我還是忍不住問了這個問題。
“可能看看一百年後有沒有機會吧。” 老江湖這樣回答。
有土斯有財是老一輩傳承下來的觀念，也根深蒂固地在許多華人的心裡。但是，美國這麼大，除了大都會，其他地方的土地根本不值錢，就像大陸東北的北大荒，只能放牛羊。在不了解的情況下購買土地，買到的通常不是資產，而是負債。
就算是西雅圖的土地，也要先經過謹慎評估才有可能獲利，有些土地沒有下水道，也沒有電，根本沒辦法蓋房子住人。一般人不懂這些東西，想著這地將來會有捷運、會有輕軌，如果真的是確定的消息，人家怎麼會便宜把地賣給你。海外的投資人在美國置產，一開始還是買房子最穩，不要一下子就想跨級打怪，跳到複雜的土地交易中。
兩夫妻的土地目前還沒有找到人願意接手，他們還在為三十年前聽信朋友的銷售而付出代價，繳交土地稅。把這個故事寫出來，給大家當作一個借鏡。如果要買不動產，還是委託專業的人，不要隨便聽信朋友的話就買。
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孩子在波士頓唸書，卻跑到西雅圖買房
上個星期有位媽媽Angela來找我，說小孩到美國唸書，她想在西雅圖買房子投資，得到一些美金收入。
聽到後，我很自然地以為她的孩子在西雅圖唸書，要買學校附近的房子給孩子住，沒想到她的女兒是在美國東岸的波士頓唸大學。
波士頓是我很喜歡的一個城市，生物科技重鎮，也是一個很有人文氣息的地方，我去紐約的時候都會順道去那邊旅遊。
女兒在波士頓唸書，為什麼你會來西雅圖買房呢？我問Angela。
＂一開始我是打算在波士頓買房，就在學校附近買間兩房的townhouse或是condo給小孩住，但是看了學校附近的房子，發現都不太理想。
首先，波士頓大學(Boston University)附近的小學學校評分很差。小孩已經上大學，我也不是特別在意學區的分數，想說小學有個5分就可以，結果附近小學的評分只有2分，哈佛大學和BC (Boston College) 附近的小學評分也是2分，這個評分低到讓人無法不在意。
學校附近沒什麼townhouse，都是condo，兩房的condo在$85萬美元左右，價錢算合理，但是每個月的管理費（HOA dues) 超過$600元，相當高。而且管理委員會對於屋主裝修房屋有很多規範，買下房子後，想更新浴室要和管理委員會申請，他們同意後才能裝修，過程繁瑣又耗時。
因為上面兩點，我改變在Boston University附近買房子的想法，開始找其他可以產生租金收入的方法來補貼女兒的租房費用。我的朋友去年找你在華盛頓大學附近買了一間townhouse，她對房子和租金回報都很滿意，於是介紹我到西雅圖買房子。＂
我幫Angela做了個比較分析，$85萬在華盛頓大學附近可以買到二手的三房townhouse，學校評分有7分，沒有管理費。每個月租金估計可收$3500，房屋稅加保險費平均每月$600元。Angela替女兒租的condo，一個月租金$3700，租金收入補貼後，Angela每個月支出$800元。
如果在波士頓大學附近買了$85萬的condo，每個月的管理費$600元，房屋稅加保險費平均每個月$500元。女兒住在自家的condo不用付房租，Angela每個月支出$1100元。
這是大方向的現金流分析，還沒有考慮房子未來的升值潛力。西雅圖是科技重鎮，波士頓是生技中心，兩個城市的前景都很好，算是打平。從房屋條件來說，townhouse的增值潛力比condo好，學校評分中等以上的地方增值空間比學校評分2、3分的地方好。把這些都列入考慮，就可以看出在西雅圖買townhouse，用這裡的租金收入來補貼波士頓的租金支出是一個很好的策略。
今天帶Angela 看圖中的這間房子，她很滿意。華盛頓大學附近一些地區很安全寧靜，適合留學的學子居住。
思維是致富的重要關鍵，買房子更是需要策略。策略性的做出投資決定，一年可能看不出差異，但是長期下來一定會有明顯的成果。如果您想要購買西雅圖的房子，歡迎與我聯繫: elleninwa@gmail.com